农村不动产确权登记探索：房地一体三维地籍数据管理

       广西柳州全面推进农村不动产地籍调查与确权登记工作，截至目前，柳州市本级农村宅基地已登记发证33488宗，已登记发证面积361.25公顷，登记发证率98.80%，完成农房调查8.95万幢，调查率89.23%。通过实践，柳州探索总结出了“以各类调查成果为基础，充分整合已有数据，创新运用无人机技术，实现三维地籍数据管理”的工作模式。

先地后房，完善地籍调查数据库

为了夯实地籍调查数据基础，柳州全面开展和完成了宗地地籍调查。自2013年开展农村宅基地及集体建设用地确权登记发证工作以来，柳州市本级全部采用解析法完成了1∶500比例尺地籍测量，建立了农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查数据库和登记发证数据库。

在此基础上，柳州分阶段完成了农房普查与建库。不动产统一登记后，柳州率先开展了农房普查与建库工作。在试点基础上，开发建设了农村地上建筑物综合应用系统，结合高精度正射影像及基础地形图，内业勾绘房屋位置，补充地上建筑物调查信息，完善农村宅基地和集体建设用地确权登记成果。

在完善地籍调查数据库过程中，柳州充分利用专项调查成果数据。数据库建成后，柳州进一步开展了已有调查成果的清理、整合，通过对农村地上建筑物信息普查成果、农村地籍台账成果、房产发证成果等专项成果数据的整合，持续完善农村房地一体的不动产地籍调查数据。同时，通过整合数据，查缺补漏，及时开展补充调查，进一步夯实农村不动产确权登记基础。

创新手段，开展农房三维地籍测量

柳州农房体量大，市本级6个城区共117个行政村，涉及面积103.71平方公里，农房10.03万幢。传统人工测量方式虽然绘制精度较高，但存在作业效率低、数据成果单一等不足，加之柳州地形复杂，低山丘陵面积占陆地面积58.4%，外业调查需要投入大量的人力物力。为解决这一问题，柳州采用“无人机倾斜摄影测量+实景三维”技术，获取地面高分影像数据，内业利用信息化技术整合调查中获取的房屋等建筑物、构筑物基本信息，建立三维一体化的不动产地籍数据库，将空间数据、属性数据和时态数据一并管理、分析和运用，实现“按需测绘，动态测绘”。

目前，柳州市本级已完成外业航飞90.31平方公里，调查农房8.95万幢，调查率89.23%；完成农房三维建模7.93万幢，完成房屋面勾画4.76万幢。下一步，在对农房违建、超建等问题分类处理后，柳州将根据处理结果办理房地一体不动产登记。

从实践情况看，应用无人机倾斜摄影测量的方法开展农房调查具有机动、灵活和安全等特点，对比传统测量具有多方面优势。一是工作效率高。采用无人机倾斜摄影测量，有利于测绘内、外业协同工作，解决了由于复杂地形、天气等外因造成的工作延误问题，把原本大量的外业工作转变成内业工作，人员投入减少60%，外业用时减少95%，内业用时减少58%，整个工期减少40%，降低了人力投入，提高了作业效率。二是精度有保障。通过多角度摄影测量，科学设定倾斜摄影测量参数，确保航摄采集影像质量，保证了图件成果精度。三是成果直观清晰。通过无人机测量，可获取多角度、高分辨率影像，实现从二维到三维的自由转换，能生成具有较强真实感的三维模型数据，生成实景三维模型不动产图形数据，基本达到登记成果可视化。

拓展应用，服务多项管理需要

将农房三维模型和原有宗地数据等二维数据信息叠加，柳州实现了二维和三维一体化数据管理，生成具有三维坐标、可量测的房屋真实模型，实现了房地数据空间可视化、三维一体化展示和多维度统计分析，形成了覆盖柳州市本级农村范围的人、地、房三维倾斜摄影模型一体化综合地籍调查数据库。

在此基础上，柳州积极拓展数据库应用，服务多项管理需要。一是将农房三维一体化基础数据成果纳入国土空间规划“一张图”实施监督系统，辅助开展现状调查、规划编制、要素空间布局和城市设计等。二是依据农房三维一体化基础数据成果，掌握增减挂钩拆旧地块农户情况，引导乡村振兴项目选址在拆迁规模小、拆迁成本低的地块，提高选址科学性，确保项目以较低成本、较短周期开工建设。三是依靠准确、翔实的农村宅基地确权登记数据和实测地形图，为乡村建设规划编制提供基础资料保障，降低村庄规划编制成本，提高规划编制科学性。

土地观察

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