系列一！增值税预缴涉税处理

  为平衡税款入库时间或者调节地区之间的税款分布，税收政策规定对于特定的增值税应税项目，纳税人应按规定的预征率预缴增值税。下文就增值税预缴需要注意的事项进行分析

一

需要预缴增值税的业务

增值税预缴分为两种情形，一是增值税纳税义务未发生，但为平衡税款入库时间，收到预收款时需要预缴增值税。二是增值税纳税义务发生，为平衡不同地区税款入库，需要向项目所在地主管税务机关预缴增值税。具体需要预缴税款的情形如下表所示： 

[1] 根据财政部 税务总局公告2020年第13号和财政部 税务总局公告2021年第7号文件规定，2020年3月1日至2021年3月31日，湖北省小规模纳税人，适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。自2021年4月1日至2021年12月31日，湖北省增值税小规模纳税人适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。其他省小规模纳税人，2020年3月1日至2021年12月31日，适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。   

上述两种情形的主要区别在于以下：

情形一下预缴税款和补缴税款的时间不同。该情形下以是否收到预收款作为判断预缴增值税的依据。企业收到预收款时需要预缴税款，待增值税纳税义务发生时再按适用税率补缴增值税。

情形二下，预缴税款与补缴税款的地点不同，但纳税时间不存在差异。该情形下，主要以项目发生地与机构所在地是否一致为判断依据。企业机构所在地与工程或者房屋不在同一县（市、区）的，则需要在项目所在地预缴增值税，在机构所在地补缴增值税。直辖市（计划单列市）跨区提供建筑服务或者出租不动产，则由各市税务局自行决定是否在项目或不动产所在地预缴增值税。北京市国家税务局公告2016年第7号规定，北京市范围内跨区提供不动产经营租赁服务的，统一向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税，无需在不动产所在地预缴税款。但对于跨区提供建筑服务的纳税人，根据北京市国家税务局公告2016年第8号规定，则应在建筑服务发生地预缴增值税，向机构所在申报缴纳增值税。

二

增值税预缴申报和抵减应纳税额

企业发生增值税纳税义务时，需要跨区预缴增值税的，可以直接将跨区预缴的增值税记入“应交税费-应交增值税-销项税额（简易计税）”科目，并可以向客户开具适用税率的增值税发票。纳税人取得预收款未发生增值税纳税义务，但需要预缴增值税的，则需要将预缴的增值税额计入“应交税费-预缴增值税”科目，该情形下向客户开具的发票应为“不征税”项目的增值税发票，未来企业发生增值税纳税义务开具适用税率发票时，无需就“不征税”发票开具红字发票。企业在预缴增值税时应填报单独的《增值税预缴税款表》。

纳税人按规定预缴增值税后，预缴的增值税额可以抵减当期及以后期间的增值税应纳税额。无需按项目抵减增值税应税税额，即无需等到本项目增值税纳税义务发生时，再抵减该项目的增值税应纳税额。如：房地产开发企业2020年4月预售商品房取得预收款，2022年7月项目完工交付商品房。企业2020年4月预缴的增值税后，如果4月当期其他经营项目取得销售收入。则4月预缴的增值税额可以直接抵减4月份其他经营项目的增值税应纳税额，无需等到2022年7月交付商品房增值税纳税义务发生时抵减商品房开发的增值税应纳税额。

案例：A房地产开发企业2021年1月经营状况如下，预售2020年开始开发的商品房，取得房屋预收款1000万元；同时，当月出租房屋取得租金300万元（一般计税法）。1月可抵扣的进项税额为10万元。除上述事项外，无其他涉税事项，1月份A房地产开发企业纳税申报如下：

（1）预缴增值税

预售商品房应预缴增值税额=10000000/（1+9%）*3%=275229.36(元)

预缴申报表填报如下：                                                                                 

（2）当期申报缴纳增值税

出租房屋销项税额=3000000/（1+9%）*9%=247706.42（元）

5月应纳增值税额=247706.42-100000-147706.42=0

具体增值税纳税申报表填报如下：                                                                

 

三

预征率大于增值税税负的处理

企业经营的房地产开发项目或者提供的建筑服务，如果预征率大于增值税实际税负，导致预缴增值税额产生结余的，则可以通过以下方式解决：

（1）如果企业存在其他经营业务，则预缴增值税额可以通过抵减其他经营业务的增值税应纳税额。

（2）如果企业无其他经营项目但准备注销，则可以向税务局申请退还结余的预缴增值税额。

（3）提前开具适用税率的发票。该方式下，开票当期已经发生增值税纳税义务，无需再按预征率预缴增值税（跨县提供建筑服务的除外），可以直接确认销项税额并抵减进项税额，计算缴纳增值税。但需要注意，如果企业未来实际结算价款与预收款存在差异，因提前开具适用税率的发票导致与最终销售价款存在差异，需要开具大量红字发票的，则可能会引起税务局关注，需要提供相应资料进行解释说明。

（4）如果企业未选择上述方式操作，则根据目前掌握的北京市税务局执行口径，没有政策规定结余的预缴增值税额可以申请退税，因此退税难度较大，但仍可以积极与主管税务机关沟通协调申请退税。

四

其他注意事项

1.按差额预缴增值税注意事项

财税[2017]58号文件规定，企业提供建筑服务，应以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按规定的预征率预缴增值税。上述分包款是指与分包商签订的分包合同约定的服务价款，若分包合同中约定的服务内容除建筑服务外还包括其他服务如测绘、咨询或者材料等，其同样可以作为分包款从预收账款中扣除。扣除分包款时需要取得合规的发票。

同时，根据国家税务总局公告2016年第14号和国家税务总局公告2016年第73号文件规定，企业转让非自建房产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的差额为计税基础预缴增值税时，需要凭购置房屋时取得的发票或者法院判决书、契税完税凭证等资料差额扣除。

2.转让不动产（非房地产开发项目）预缴增值税

企业转让非房地产开发项目（包括房地产开发企业转让非商品房和一般企业转让房产）预缴增值税，是指增值税纳税义务发生时，需要先在房产所在地预缴增值税，然后再向机构所在地申报缴纳增值税，收到预收款时无需缴纳增值税。企业转让非房地产开发项目增值税纳税义务发生时间为不动产权属变更当期，先开具发票的为开具发票当期。实际操作中，企业转让非房地产开发项目未开具发票的，在办理房产过户之前缴纳增值税即可。如A企业转让旧房，合同约定分期收款，房屋办理产权之前预收一笔款项，房屋办理过户之后再收取一笔款项。A企业收取预收款时，未发生增值税纳税义务，无需预缴增值税，应在房产办理过户之前确认销项税额缴纳税款，并需要按照5%的预征率先向不动产所在地主管税务机关预缴增值税，再向主管税务机关进行纳税申报，如果房屋与机构所在地在同一地区的，则直接向机构所在地缴纳增值税即可。

3.无需预缴增值税的情形

国家税务总局公告2021年第5号文件规定，自2021年4月1日起应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元（季销售额未超过45万元），当期无需预缴税款。对于跨区提供建筑服务的小规模纳税人，在同一预缴地主管税务机关辖区内有多个建筑项目的，应按照同一预缴地涉及的所有建筑项目当季总销售额判断在该地是否需要预缴增值税；不同预缴地的建筑项目，按照不同预缴地实现的季销售额分别判断是否需要预缴增值税。

4.房地产开发预缴土地增值税和预缴企业所得税的计税基础

2016年5月营改增后，房地产开发纳入增值税征税范围。增值税作为价外税，纳税人在计算缴纳其他税款时，应以不含税价款作为计税基础。房地产开发企业预售商品房阶段，在预缴土地增值税时，根据国家税务总局公告2016年第70号规定，应以预收款扣除实际预缴的增值税额作为预缴土地增值税的计税基础，而不应以适用的增值税税率或征收率换算不含税收入。即土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

房地产开发企业预售阶段按预计毛利率计算预计毛利额预缴企业所得税时，同样应以不含税预收款作为计税基础计算预计毛利额，该不含税预收款则可以适用的增值税税率或征收率折算不含税预收款。即预计毛利额=预收款/（1+适用税率/征收率）*预计毛利率。

文章来源：北京鑫税广通税务师事务所