土地增值税清算｜新规程下地下人防车位的土地成本分摊解析

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作者 正坤财税 杨婕

笔者在前几期的文章中和大家一起探讨过地下车位土地增值税清算的税务处理问题后，收到不少热心读者的私信咨询具体地下人防车位分摊的问题，本期的文章主要根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，就地下人防车位，包括可办理产权转移和不可办理产权转移的车位土地成本处理（土地增值税）进行探讨和案例分享。

一、政策规定及解读

根据上述的政策，笔者为大家解读地下人防车位的税务处理如下：

1、 建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；

2、 有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；

3、不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。剔除的成本只需要按照建筑面积占比剔除掉建筑安装工程费就可以，其应分摊的、清算时不能扣除的成本，可以不包含土地成本。

二、简单案例分析

1、人防地下车位不能办理产权证，用于出租的情形

A房地产开发企业2017年3月拍得一块国有土地使用权，价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米，项目中，有别墅建筑面积25800平方米，占地面积9000平方米，有6栋高层建筑，建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米，6栋高层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具体情况和成本分摊如下：

1） 先确定地下车位由于不计容，所以不需要分摊土地成本，车位分摊的土地成本=0万元

2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地成本

高层分摊土地成本

=5,000x24,000÷33,000=3,636.36万元

别墅分摊的土地成本

=5,000x9,000÷33.000=1,363.63万元

由于清算时全部已售

因此高层可分摊的土地成本=3636.36万元，别墅可分摊的土地成本=1,363.63万元

2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形

A房地产开发企业2017年3月拍得一块国有土地使用权，价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米，项目中，有别墅建筑面积25800平方米，占地面积9000平方米，有6栋高层建筑，建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米，6栋高层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积15,000平方米，假设地上和地下部分全部售完，，土地成本分摊方式如下：

1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认收入，相应的地下车位土地成本应分摊扣除。

2） 土地成本应在高层，地下车位以及别墅中分摊，首先按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊：

别墅分摊的土地成本

=5000x9000÷33000=1,363.63万元

高层和地下车位分摊的土地成本

=5000-1363.63=3,636.36万元

3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地成本

高层分摊的土地成本

=3,636.36x54,000÷69,000=2,845.85万元

车位分摊的土地成本

=3,636.36-2,845.85=790.51万元

由于清算时全部已售，因别墅此可分摊的土地成本是1,363.63万元，车位可分摊的土地成本是790.51万元，高层可分摊的土地成本是2,845.85万元。