答：需要具体问题具体分析。
一、对该问题有两种截然相反的观点。一般而言，在申请执行人享有担保物权等优先受偿权的情况下，案外人就执行标的提出的异议得不到人民法院的支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第27条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时，该司法解释第28条、第29条分别规定了针对一般房屋买受人与商品房消费者排除执行的除外情形。对于《执行异议与复议规定》第27条中“但法律、司法解释另有规定的除外”是否包含该规定本身，以及该规定第28条、第29条是否都包括在内，审判实务中出现不同的理解与认识，最高人民法院在相关裁判中亦存在两种相反的观点。
第一种观点认为，《执行异议与复议规定》第28条不适用于排除抵押权的执行，即一般房屋买受人的物权期待权不能优先于抵押权。（2018）最高法民申1972号民事裁定书认为：《执行异议与复议规定》第28条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得支持要满足的四个要件，但该条仅能对抗对被执行人享有的普通债权。根据法律的逻辑，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以适用《执行异议与复议规定》第28条，也可以适用第29条，但若要排除工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议与复议规定》第29条。该观点的实质，是将《执行异议与复议规定》28条排除在了该规定第27条的但书部分之外，但认为第29条属于但书条款的内容。即能够优先于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权，权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。《九民会议纪要》第126条在论述商品房消费者的权利与抵押权的关系时指出，一般房屋买卖合同的买受人不是商品房消费者，不能阻却抵押权人申请的强制执行。
第二种观点认为，《执行异议与复议规定》第28条属于该规定第27条的但书部分，一般房屋买受人的物权期待权能够排除担保物权等优先受偿权的执行。（2018）最高法民申2703号民事裁定书认为：《执行异议与复议规定》系最高人民法院制定的司法解释，该规定第28条当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第28条属于规定第27条但书的规定。对此，最高人民法院在《执行异议与复议规定》的理解与适用中也明确提出，《执行异议与复议规定》是形式为“规定”的司法解释，《执行异议与复议规定》第28条属于《执行异议与复议规定》第27条但书条款规定的内容。在案外人证明其符合《执行异议与复议规定》第28条的四个构成要件，享有一般买受人物权期待权的情况下，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。（2018）最高法民申4090号民事裁定书、（2019）最高法民终223号民事判决书均支持该种观点。
审判实务中，存在大量一般房屋买受人物权期待权与抵押权冲突的情况，一概而论地认为一般房屋买受人不具有排除抵押权的权利，从解决权利冲突与救济的角度而言有失公允。第一种观点认为《执行异议与复议规定》第29条属于该规定第27条的但书部分，但直接以此否定该规定第28条对抗抵押权的能力，显得过于片面和依据不足。
二、一般房屋买受人与商品房消费者的区别。
物权期待权分为一般房屋买受人的物权期待权和商品房消费者的物权期待权。《执行异议与复议规定》第28条、第29条分别规定了一般房屋买受人、商品房消费者的物权期待权保护条件。前述两条规定中异议申请人均称为“买受人”，实务中将不动产登记在被执行人名下的买受人称为一般房屋买受人，商品房登记在被执行的房地产开发企业名下的买受人称为商品房消费者。然而，一般房屋买受人与商品房消费者的区分并非绝对。最高人民法院指导案例156号在裁判要点中明确指出，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定。从中可以看出，商品房消费者具有一般房屋买受人的特征，在身份竞合中可以选择适用。反之，一般房屋买受人却不具有商品房消费者的身份，这在于审判实务中主要以买受人是否从房地产开发企业购买商品房来区分一般房屋买受人和商品房消费者。
商品房消费者的物权期待权肇始于2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合该批复的第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，由此得出商品房消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权。该批复的立法背景是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。（2019）最高法民申5142号民事裁定书认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所要保护的主体是为满足生活需要而购买、使用商品房的个人。也就是说，为了生活消费需要而购买商品房的买受人，其对于所购房屋的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要，则并不必然以是否系从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。
社会生活中，二手房交易是人们购买房产的重要途径。根据相关调研数据表明，我国二手房交易规模约占40%，且保持着较快的增长速度，欧美等发达国家的二手房交易规模约占80%，我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。二手房交易中除了少数部分用于购房投资，其中大部分购房用于生活居住，即一般房屋买受人购买房产的主要目的也包含为了生活消费需要。同时，二手房交易市场中也仍然存在着不少房产在房屋买卖合同签订之后无法完成过户登记的情况。以此观之，一般房屋买受人与商品房消费者的区分并不能达到保护为生活消费购买房产买受人的立法目的。
三、生存居住权应优先于投资经营权。
在司法审判实务中，对于《执行异议与复议规定》第27条、28条、29条之间的关系在理解上存在重大分歧，其根源在于价值判断标准的混乱。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的内容实质已经融入《执行异议与复议规定》第29条，并进一步细化规定了三个要件。《执行异议与复议规定》第29条第2项规定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，上述规定背后的立法价值取向是生存居住权应当得到优先保护。
无恒产者无恒心，房屋在我国具有特殊的地位，居者有其屋是民生的根本，房屋是百姓生活的重要保障，是社会大众的基本生活资料，是安身立命之所。在执行程序中对房屋买受人予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心具有特殊的意义。许多购房者倾其毕生积蓄，才实现“购房梦”，如果作为一般房屋买受人的物权期待权无法排除抵押权的强制执行，则可能导致其毕生积蓄瞬间化为乌有。因为此类情形下，作为房屋登记人的被执行人多数情况下实际上已经处于资不抵债的状态，涉案房产在抵押权优先受偿后，一般房屋买受人几乎无法从其他法律程序中获得实质上的权益维护，胜诉判决可能成为“一纸空文”，这将严重地冲击一般房屋买受人的基本生存条件，并可能给社会秩序带来不可估量的影响。反之，在金钱债权的执行中，作为享有优先受偿权的抵押权往往具有投资经营的属性，例如银行作为债权人的抵押权一般是以贷款为基础的。相对于投资经营权而言，生存居住权无疑具有优先保护的价值和意义，这一价值衡量具有深刻的社会基础。
在一般房屋买受人物权期待权与抵押权冲突的案件审理中，在生存居住权优先于投资经营权的价值指引下，应当结合具体案件情况对一般房屋买受人的“消费者”属性进行审查，具有“消费者”属性的一般房屋买受人的物权期待权可以排除抵押权的强制执行。因此，在执行异议之诉中，应当对案外人的“消费者”属性进行实质性解释。
看一个案例：
基本案情
原告谭某向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对谭某购买的位于资兴市xxxx号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.判决确认位于资兴市xxxx号房产归谭某所有，并要求何某为谭某办理产权过户手续；3.本案的案件受理费用由何某、曹某、邮储银行资兴支行承担。
一审法院认定事实：1.2009年7月4日，谭某作为乙方与何某作为甲方签订《售房合同》，谭某向何某购买位于资兴市xxxx住房一套（即本案案涉房产）。《售房合同》约定了住房建筑面积、价格、房款交付等内容，并约定由何某负责办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证，并由其承担办证费用。2010年3月，何某将房屋交付给谭某，谭某于7月4日对房屋进行装修，12月入住至今。2011年，因房产价格和办证费用上涨，经协商，案涉房产各业主同意自行承担相关办证费用。谭某因无力支付办证费用，虽经何某催促，但没有及时去办理案涉房产的不动产登记。事后，何某将案涉房产所在住宅楼的土地使用权证、房屋分户平面图交给了谭某。但此后，谭某一直未去办理不动产登记事宜。2.2015年4月20日，何某、曹某将案涉房产不动产权登记在自己名下（产权证号：资房权证兴宁镇字第7xxxx3号）。2018年1月，何某、曹某夫妻二人以案涉房产及其他房产作为抵押担保向邮政银行资兴支行申请贷款。2019年3月，何某、曹某因未按约定履行还本付息义务，被邮政银行资兴支行诉至一审法院。2019年5月14日，一审法院作出（2019）湘1081民初484号民事判决，判决何某、曹某偿还邮政银行资兴支行的借款本金、利息及罚息，并判决邮政银行资兴支行对涉案房产享有优先受偿权。何某、曹某不服一审判决，提起上诉。2019年9月16日，二审法院依法作出（2019）湘10民终2591号民事判决，驳回了何某、曹某的上诉，维持原判。因何某、曹某在判决生效后未主动履行判决义务，邮政银行资兴支行向一审法院申请强制执行。2020年7月30日，一审法院作出（2020）湘1081执47号之一执行裁定，裁定查封涉案房产。3.在一审法院执行涉案房产过程中，谭某于2020年8月11日向一审法院对执行被执行人何某名下位于资兴市xxxx房产提出书面异议，认为涉案房产已由自己购买。一审法院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年8月25日作出（2020）湘1081执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人谭某的异议请求，并于2020年8月28日将执行裁定书送达至谭某。2020年9月14日，谭某向一审法院提起执行异议之诉。庭审中，谭某向一审法院提交了一份收据，主张其于2009年8月8日将住房款8万元整交至何某处。收据内容为“今收到谭某交来住房款xx楼金额捌万元整”，并盖有“资兴市永恒车城专用章”。何某对此予以否认。
一审法院认为
本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：一是谭某对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、谭某与何书南于2009年7月4日签订《售房合同》时，案涉房产并未被人民法院查封，签订该合同是双方真实意思表示，且无合同无效的情形，故谭某与何某签订的《售房合同》合法、有效，可以认定本案当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二、在人民法院查封之前，谭某（案外人）已合法占有该不动产，并于2010年7月份对案涉房产装修后，从2010年12月起入住至今；其三、本案庭审中，为支持自己已给付清购房款的主张，谭某提交了一份捌万元的收款收据，该收据上盖有“资兴市永恒车城专用章”及经手人签名。何某虽否认该收据是其出具，但认可在对外销售房屋时使用过“资兴市永恒车城专用章”。且何某、曹某未提供证据证明出具收据后未收到谭某实际支付的购房款，故可认定谭某已按合同约定交纳了全部购房款。即当事人已按照合同约定支付全部价款，不存在需要支付给申请执行人而要求交付执行情形；其四、2009年7月4日谭某与何某签订《售房合同》后，虽在2011年何某催促谭某办理不动产登记手续时，谭某因办证费用问题而没有及时办理，且事后一直未再处理过案涉房产不动产登记问题，但何某、曹某在2015年4月20日将案涉房产物权登记在自己名下及设置抵押时未告知谭某；邮政银行资兴支行在案涉房产上设定抵押权时，既未了解清楚抵押物的实际占有情况，亦未对抵押物作现场评估，谭某未能办理案涉不动产登记过户手续，何某、曹某没有证据证明系谭某作为买受人的自身原因。本案中谭某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，谭某作为购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。综上，谭某对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产享有足以排除强制执行的民事权益。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。一审法院（2020）湘1081执异26号执行裁定书于2020年8月28日送达至谭某，提起执行异议之诉的期间届满日为9月12日，因9月12日系周六，故该期间顺延至9月14日。谭某于2020年9月14日向一审法院提起执行异议之诉，故本案未超过提起执行异议之诉的诉讼时效。至于谭某第二项诉讼请求“判决确认位于资兴市xxxx号房产归谭某所有，并要求何某为谭某办理产权过户手续”，谭某可就与何某签订的《售房合同》另行主张民事权利。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十二条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、不得执行登记在被告何某、曹某名下位于资兴市xxxx号的“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告何某、曹某承担。”
二审法院查明
二审中，谭某提交了3万元银行取款凭证，拟证明部分房款的来源，经质证，该证据可以认定2009年8月6日谭某从银行取款3万元，但并不能直接证明该款项的实际交付。何某、曹某提交了与谭xx电话录音、放弃办证承诺书、（2020）湘1081执异26号民事裁定书，拟证明房款未交，系谭某个人原因未办证。经质证，电话录音内容并不能认定涉案房款没有交，承诺书无原件，谭某不予认可，真实性不能核实，何某主张承诺书原件在谭某处，不符合一般生活经验，本院不予采信；（2020）湘1081执异26号民事裁定，系本案诉讼前置程序，已经本案诉讼而失效，其内容不能作为本案定案依据。
二审查明，一审中何某否认出具了收据，二审何某承认收据系曹某不知情的情况下出据的，但实际没有收到购房款。二审查明的其他事实与一审查明的一致。
二审法院认为
本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案谭某提交了曹某出据的8万元购房款收据，并已实际收房装修入住。何某虽然对已收款事实予以反驳，但并未提交充分证据证明，且未收款而出具收据也不符合常理。根据上述法律规定，何某、曹某主张未收款的事实真伪不明，本院不予认定。而谭某已付清购房款的事实存在具有高度可能性，本院予以认定。另，双方签订的《售房合同》明确约定甲方何某负责“办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证（杂房不办证），并承担办证费用”。何某并无证据证明系谭某的原因拖延办证，故何某、曹某主张系因谭某自身原因未予办证的理由，无证据证明，亦与双方合同约定不一致，本院不予采信。另，邮储银行资兴支行虽然于二审中坚持何某、曹某的上诉请求，但其并未上诉，依法视为服从一审判决，对邮储银行资兴支行的陈述理由，本院不予评判。
综上所述，何某、曹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
案例索引：（2021）湘10民终271号
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