案情回顾
2010年5月6日，原告黄某与某房地产开发有限责任公司签订预订商品房认购书，原告预订被告开发建设的鹤岗市向阳区某商住综合楼某单元某层某室房屋。2022年2月16日，经法院判决，确认黄某与某房地产开发有限责任公司在2010年5月6日签订的预定商品房认购书有效，并在判决生效之日起十日内向黄某交付上述房屋。履行期限届满后，某房地产开发有限责任公司未按判决书履行交房义务，黄某向法院申请强制执行。2022年8月25日，法院通过强制执行将上述房屋交付原告黄某。案涉房屋是由2017年成立的鹤岗市某物业公司提供物业服务，黄某在办理入户时，该房屋2016年-2022年度物业费未予缴纳。原告黄某向本院起诉不予缴纳案涉房屋2016年-2022年度的物业费。
法院审理
物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，并且业主接受了物业公司提供的服务。原告黄某与某房地产公司签订的预订商品房认购书经生效的法律文书判决合法有效，经黄某申请强制执行，某房地产公司才将案涉房屋交付给原告黄某。某房地产公司迟延交房非因原告黄某的原因，在某房地产公司向黄某交付房屋之前，黄某并未享受到某物业公司对案涉房屋提供的物业服务，因此案涉房屋交付给黄某之前产生的物业费不应该由黄某来承担。故法院判决原告黄某不承担位于鹤岗市向阳区某综合楼某单元某层某室房屋2022年8月24日之前的物业管理费、电梯费、电费。
在商品房竣工验收后，开发商可以开出交房通知要求业主收房。业主以除水电不能使用、房屋出现结构性问题影响使用安全以外的理由未收房的，物业管理费从收房通知载明的交房日起按月计算，有些地区物价部门规定从业主收房通知单载明日期的次月起计算。如果业主以除上述三种原因以外的理由晚收房而规避交物业管理费的行为得不到法律支持，物业公司可以以收房通知日期开始收缴物业费以维护其合法权益。本案中，案涉房屋开发商已经出售给本案原告黄某，因未积极履行交房义务，故案涉房屋在交付给买受人黄某之前产生的物业费不应由业主黄某承担。
法条链接
《物业管理收费管理办法》第十六条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
来源：向阳区法院
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