社区商业操盘：做多大，做什么，怎么做？

来源：商业与电商

【导读】社区商业如何精准定位仍是企业关心的重难点：做多大的商业？这些商业具体来说是什么？如何做到商业价值最大化？

本文针对这三大问题，将厘清“量”、“形态”、“业态”、“策略”四个概念的相关因素。

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邻里型社区商业

基于对国内一二线城市的郊区住宅新区，以及三线城市的新开发区住宅的社区商业进行研究，将社区商业分为邻里型、社区型、区域型、超区域型。

本文研究的对象，是邻里型社区商业。

邻里型商业形态包括：沿塔楼底对外商业、居住区商业街、单栋主力店式商业。

02

关于形态

1

量的判定。

2

组合模式的设计。

结合社区商业不同形态的分类，根据具体的项目商业量来组合最合适的商业形态。

3

地块价值判断。

各个不同项目都有着自身的特殊性，我们归纳整理出影响地块价值的关键因素，综合分析各项判断因素，结合项目的诉求对地块价值进行排序，结合项目诉求对商业进行合理布置。

4

考虑总体规划道路等级对商业的影响。

5

组合出最合适的商业形态。

最后，产品的量决定了产品的形态，产品的形态与价值面决定了产品的形态落位，最终组合出最合适的商业形态。

03

关于业态

1

业态特点。

目前消费者对于社区商业依然以日常生活基本需求为主，此类业态的特点是：经常性、便利性，但不一定价格低廉。

2

分布&比例。

研究调查显示，各种业态的面积及需求各有不同，且其比例分布也是不尽相同的。

3

主力店。

4

落位排布。

通过消费者研究、商家研究以及竞品分析共同形成了项目定位和业态定位，产品业态的定位决定了业态的组合和比例，进而决定了产品的商业落位。

举个栗子：从量的层面看案例

以上讲到的都是关于社区商业的落位问题，两者相对独立而又相互影响。商业的落位做得好，是后期社区商业成活的首要条件。我们举个栗子印证下上述方法。

广州某项目：

该项目的商业主要分布在观景路（小区内主道）两侧，服务对象主要为小区内居民兼顾部分周边人群。

➤项目建筑形态&商铺类型

➤社区商业的业态分部

➤主力店分布不均匀

➤点评

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结语

社区商业定位最开始要搞清楚的就是“量”。因为“量”是决定社区商业组合“形态”的关键因素，然后结合“业态”的选择排布和主力店的分布进行考虑，最后可以初步得出产品的整体商业落位。