拆迁安置房买卖如何交纳营业税？

关于进一步明确房地产转让有关税收问题的通知


**市地方税务局

巢地税函〔2010〕165号

关于进一步明确房地产转让
有关税收问题的通知

居巢区地方税务局，市地方税务局局属各单位：
为进一步加强房地产交易税收管理，强化税收源泉控管，保证税收政策执行的一致性和完整性，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）、省地税局《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（皖地税〔2006〕129号）以及市地税局、房地产管理局和财政局《关于进一步加强房屋转让税收征管工作的通知》（巢地税〔2006〕37号）等有关规定，现就房地产转让有关税收政策及征收环节有关事项进一步明确如下：
一、关于回迁房有关税收政策
（一）对拆迁回迁安置房应以原房屋产权证发证时间或原房产办证时缴纳契税时间确认为起始时间。同时出具房屋产权证或契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。有房屋产权证的按原房屋产权证发证时间或原房产办证时缴纳契税时间确认为起始时间，无房屋产权证的按《房屋拆迁补偿安置协议》签订日期为起始时间。
（二）根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，城镇拆迁安置住房原值分别为：
1、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
2、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（三）自建住房的房屋原值指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。个人转让自建住房时，不能完整、准确提供建造费用的，其建造费用按当地经济适用房价格和纳税人实际支付的土地出让金确定，也可按房产管理部门确定的房屋基准价确定。
个人自建自用住房拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，初次转让不征收营业税。
（四）原拆迁房为普通住房，回迁房为非普通住房，回迁房应视同非普通住房征收营业税。
（五）回迁多套住房的，以《房屋拆迁补偿安置协议》注明面积增加的房屋为征税对象，不需要进行分摊，按规定征税。
二、关于个人所得税有关税收政策
（一）无偿受赠房屋转让个人所得税征收，按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定执行。
（二）房屋产权继承转让时间确定。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。
三、关于土地增值税征收问题
（一）土地增值税征收对象。土地增值税既对转让国有土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。因此，应在房产转让或国有土地使用权转让时征收土地增值税。
（二）土地增值税征收方式。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。因此，土地增值税原则上应按税法规定计算增值额方式进行征收。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收，核定征收率为5%。
（三）土地增值税征收机关。转让人或受让人在办理房屋产权证变更或国有土地使用权证变更时，属于土地增值税征收对象的，原则上应由市行政服务中心地税窗口工作人员直接办理；如果确实无法计算其土地增值税，应由窗口工作人员受理后即时告知转让人或受让人到房产或土地所在地的主管地税机关办理，属居巢区地税局管辖的纳税人，由居巢区地税局税政股牵头负责处理；主管地税机关办理完毕后由窗口工作人员审核盖章，以示负责。因窗口工作人员失误给系统工作带来负面影响，追究相关人员责任。
四、关于顶层加跃层房屋认定问题。严格按照《巢湖市人民政府关于印发〈关于加强房地产市场调控稳定住房价格的实施意见〉的通知》（巢政〔2005〕34号）规定的标准执行，即房屋产权证上记载的面积在144平方米以上（不含144平方米），应为非普通住房，不得擅自扩大范围和作出解释。
五、市行政服务中心地税窗口应加强与房地产管理部门和国土资源管理部门的协调和配合，抓好环节管理，建立严密有效的税收控管机制，共同落实执行好房地产市场税收管理相关规定。
六、市行政服务中心地税窗口应认真做好房地产税收政策的宣传和解释工作，严格执行税收政策，凡原执行政策与本通知不一致的，一律以本通知为准。


二○一○年九月十日