上海新房与二手房选购之中的博弈分析

前 言

上海作为一线城市的代表之一，是很多青年人的奋斗之地，购房安家是很多上海青年的人生奋斗目标。本文将会对上海新房与二手房在选购上的差异性进行分析。

1.交易风险：

二手房交易风险大于新房

对于新房来说，虽然目前房地产市场环境更加规范化了，但是购房者相对开发商而言，仍然处于较为弱势的地位。无论购买的是期房，还是现房，也不管开发商是国有企业，还是混合经济，或是民营企业，一般来说，购房者的首付或全额资金都是付给开发商的，这样资金的交付相对来说还是安全的。毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。

对于二手房来说，因为买卖双方都是个人，所以买房者对于出售方的诚信状况以及房屋情况掌握度可能不够，也只能通过房产中介获得所需的信息。往往个人间的纠纷发生情况多于购买者与开发商的纠纷。要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖；要么是买方付了定金，房价跌了不愿意再交易下去。甚至会出现一些不良的小房产中介，以欺诈的手段骗取了购房者的钱财。从这些角度来看，二手房的最大的交易风险恐怕就在于此。

2.选房余地：

新房少而偏；二手房杂而旧

对于新房的选择上来说，上海目前的新房供应大部分集中于郊区，虽然市区的新房源虽然也有一部分，但是刚需的购房选择还是在郊区。本文整理出了一些在售的新盘住宅数据，可以发现：市区的新房以面积大、均价高为主，虽然也能看到一些小户型（即100平米以下），但是也几乎是靠近了外环。市区中环内的新房普遍整体以高端出售为主，且均价都在10万/平米以上。郊区的新房主要以小户型为主，均价普遍都在5万元/平米以下。

表：部分上海在售新房楼盘情况

资料来源：亿翰智库

注：外环以内定义为市区，外环以外定义为郊区

对于二手房的选择来说，刚需的购买还是有一定的差异化存在，但房源的选择上相比新房更具有多样性。

市区的二手房普遍户型小、房龄久，很多房屋可能只有30-70平米的大小。而青年人偏好的70-100平米的户型较为少见，100平米以上的户型基本的挂牌价都要1200万以上，这个价格并非大部分刚需购房者所能承受的。

相对而言，郊区的二手房房源选择性较多，主要是因为均价相比市区要低很多，同样的预算下，可以选择的房源就会增加很多。

3.交易费用：

二手房交易费用比一手房的高，并且所支付的费用项目也比较多

对于新房来说，主要的交易费用有五种，房屋维修基金、物业管理费、物业管理费、权属登记费以及交易手续费。以下是整理出的新房交易费用信息：

表：上海新房交易费用概况表

资料来源：亿翰智库

对于二手房来说，其交易费用有着一套非常复杂的执行标准，并且房地产市场比较特殊，一般购房时所有的费用都是由买方一律承担。除了出售方的增值税及附加税、个税外，还需要缴纳交易相关税、房产税。本文通过相关网站和公开信息，整理了相关细则如下：

表：上海出售方的增值税及附加税、个人所得税

注：

1.普通住房：单套住房建筑面积小于144平米的住房。

2.非普通住房：1）住宅小区建筑容积率在1.0以下；

 2）单套建筑面积在144平方米以上；

 3）实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅

资料来源：亿翰智库