土地新政落地的一些思考

据央视新闻报道，国土资源部近日对媒体表示：“中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改变政府作为居住用地唯一供应者”。

其间，对房地产商品房价格或涨或跌的各种预测、非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅建设用地自放开建房的议论、农村集体经营性建设用地可以放开建设租赁住房等立刻引发不少专家达人的预测。

笔者细读以上内容，结合《土地法》中相关条文，也谈谈自己的一些想法：

土地新政

一、新政策执行的条件：中国将研究制定权属不变、符合规划条件下的三个主题词：“将研究”、“权属不变”、“符合规划条件”

“将研究”：意思应指此政策的制定还有一段时间，不可能马上出台，所谓对房地产、房价、住房过剩等预测都是基于在推定政策确定以后的假设判断，与执行时间是有一定差距的。

“权属不变”、“符合规划条件”：此两项条件的确定是基于遵从《土地管理法》、《土地管理法实施细则》和《土地管理法司法解释》中的要求，即使新政出台，也必须符合“土地的所有权和使用权”和“土地利用总体规划”章节的相关规定，即：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划”。

简言之，即使新政出台，对企业和农村集体土地拟作为建设用地办理土地权属变更，仍需满足城市规划或进行规划调整的条件，不具备规划建设条件的，依然不可能审批。

二、新政策纲要：非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，改变政府作为居住用地唯一供应者。

1、非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地

作为非房地产企业取得的土地目前来讲大概有以下三种方式：1）以出让购买方式取得的土地；2）以划拨方式取得的土地；3）采取国家作价出资（入股）方式取得的土地。

解读：对通过1、2种方式取得土地使用权的建设单位，“按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，即通过以上两种方式取得土地使用权的建设单位在申请办理自建房（名称待定）或商品房时，仍需按国家规定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，土地才能用于开发建设，而对于建设租赁性住房的方式，建设单位有可能在土地中投入费用过大，仅靠收取租赁费来弥补支出费用显然不够，对于效益不好的企业如何去进行开发利用？而对于效益好的企业是否会形成一种隐性的福利？

通过第3种方式取得的土地使用权的建设单位，对于土地的管理权限只是授权经营，是没有权利对土地进行处置的，需涉及资产或股权的诸多复杂的变更手续，即使有心进行住宅类的开发建设，手续的办理估计也需要很长的时间。

2、深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点

解读：根据《土地法》中“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，建设租赁住房一方面涉及办理土地转用审批手续，另一方面涉及对《土地法》中的相应条款的补充解释，其中也牵涉到对租赁房土地的权属变更管理、租赁房管理和税收征收等政策性支撑文件的出台，并非一步到位就可以实施。

3、改变政府作为居住用地唯一供应者

虽说是在政策层面给居住土地的供应提供了更多的选择方式，但实际可操作层面的实质性政策文件落地也可能还需不断调研、论证和修改，也涉及如何与《土地法》、《房地产管理法》等法律法规的有效对接、执行与监督检查等诸多问题，所以也还尚需时日。