房屋动迁一直是一个比较敏感的词语，尤其是在房价畸高的上海更是如此，似乎连新闻也从来没有中断过一拆暴富的报道，而由此而引发的家庭矛盾更是多如牛毛。
鉴于此，我们综合之前办理的房屋动迁案件，结合上海的动迁政策对房屋动迁案件中被安置人的利益分配问题进行简单梳理，让大家对房屋动迁有个更完整的认识。
私房动迁
相对于公房，私房动迁的利益分配比较简单。被征收人一般就是产权人，也是主要的被安置人，除去地块的动迁政策对在籍人员或实际居住人员有特殊安置外，剩余的动迁利益均属于产权人，而与户口在里面或者实际居住的人无关。
公房动迁
被安置人问题
所谓公房，就是国家或者集体为所有权人的房屋，一般由公房的物业管理公司代管，承租人享有居住权。
动迁时被安置人一般包括承租人和共同居住人。承租人是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
承租人很容易确认，简单说就是租赁凭证上登记的人。而共同居住人则需要满足三个条件：户口在被征收房屋里面、在公房里面实际居住满一年以及在上海没有其他公有住房或者虽然有但依旧居住困难。
户口问题
由前文可知，户口只是成为被安置人的三个条件之一，因此，有户口并不一定能成为被安置人，要想参与动迁利益分配，还需要满足其他三个条件。没有户口是不是一定不是被安置人呢？根据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》等法规的规定： “具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额”；“在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款”。
因此，因婚姻关系而实际居住在该公有住房中，也没有享受过公房动迁福利的，上海户籍、外地户籍居住满五年的人也是可以享受动迁安置利益的。
放弃居住权协议效力问题
由于某些历史原因以及我国的户口锁定问题，上海公房内空挂户口现象相对普遍，而不管是知青返沪，还是因为读书等等，当事人之间往往会签署一个协议，约定迁入方仅仅只是空挂户口，不参与未来的房屋动迁利益的分配。这种协议的迁入方往往有特定的目的，不论是落户还是读书，都是利益权衡后做的选择，因此，只要当事人意思表示真实，审判实务中法院一般也是认可协议的效力的。
动迁利益归属问题
私房的动迁利益属于产权人没有争议，而公房的动迁利益则分属于产权人和承租人，上海实务中承租人一方一般拿80%，这80%的动迁利益归属于承租人和共同居住人共同共有，由承租人拿到款项后负责安置共同居住人。
承租人一般负责和动迁组协商动迁补偿，签订征收协议，在动迁利益上占有主动权，一旦利益分配不公就会产生纠纷，实务中的诉讼大部分即源于此。
在法律上，承租人的地位和共同居住人在利益分配上是平等的，承租人并不享有优先分配或者占据大额收益的权利。
房价的一路上扬让人们越来越看重房子的价值，除了产生房地产泡沫外，也导致了房产的纠纷越来越多，房屋动迁的复杂和牵涉的利益面之广又直接导致了诉讼堆积，而背后无非就是利益的分配问题，熟悉动迁政策、减少猜忌和排斥相信才是解决动迁矛盾的有效方法。
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