你好！房贷40年，贷款期限20年，一共需要多少利息呢？这里你漏掉了两个最重要的因素：贷款利率及还款方式，这两个是可以让房贷利息发生天翻地覆的变化的。下面我们以最普遍的情况来进行分析：

一、房贷的利息

我国的基准利率一直处于变化之中，未来20年的变化也是我们无法预计的，不过既然要与支付宝对比，那就都取当前的利率，目前五年期及以上的商业住房贷款利率为：4.9%，各银行当前上浮比例普遍为基准上浮10%即5.39%。公积金贷款利率为3.25%，公积金首套房一般不上涨、

1、商业贷款

（1）等额本息：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：252804.8元

（2）等额本金：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：215293.33元

2、公积金贷款

（1）等额本息：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：144507.2元

（2）等额本金：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：130541.67元

二、支付宝利息

支付宝目前的年化收益率大致在4%左右，但支付宝并非按年计息，而是每天计息，当天的利息纳入本金，第二天接着计息，一直复利计算。一年365天，20年即7300天（20*365），因此支付宝存20年共计复利7300次，年化收益率为4%，即日利率为：4%/365=0.011%；故而40万存支付宝，利息共计：

40万*（1+0.011%）ⁿ=89.285万元，其中n=7300。故而利息：49.285万元。

三、总结

不要震惊，房贷的利率比支付宝高，但利息竟然低于支付宝的利率，即使以最高的商业等额本息贷款，利息25.28元，才相当于存支付宝利息49.285万元一半。

不是银行大发慈心，而是因为我们忽视了时间的沉淀成本，支付宝是40万元本金及产生的利息，必须放满20年才有这个利息；但是银行的房贷，每期都在回收本金及利息，回收的金额，银行可以接着继续下一次的房贷，二次，三次直至无数次。故而两个实际使用的资金成本是完全不一致的。

我是鲤行者，曾在地产业工作过，目前就职于股份制银行，大家有任何关于银行金融及地产方面的问题，欢迎留言提问，有空我将一一回复解答。

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