江苏高院：出卖人诈骗不影响对房屋中介违约责任的认定
核心提示：在居间人参与的房屋买卖中，形成买卖和居间两种法律关系，买卖关系是否构成诈骗，不影响当事人主张居间人承担民事责任。案例：江苏省高级人民法院（2019）苏民申5507号1、2016年3月1日，张某某设立露文中介，系个体工商户，该单位于2017年9月15日注销。2017年9月18日，张某某在露文中介基础上成立露文公司，营业范围为房产中介服务等，张某某系唯一股东。2、2018年2月，陈某某（出卖方、甲方）与蔡某（买受方、乙方）、露文中介（中介方、丙方）签订房屋买卖定金合同书一份。约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，总价款为75万元；乙方在签订本合同时支付购房定金5万元给甲方，乙方于2018年2月24日前支付首付款61万元，剩下尾款9万元由过户当天一次性支付给甲方；甲方必须在约定期限内解除房屋抵押等债务；甲方收取乙方定金后，将房屋的产权证、土地使用证、契税票、购房合同、购房发票、维修基金票据等合法收据交与中介方保管，中介方出具保管凭条给甲方；甲乙双方签订本合同至过户前期间，甲方负责支付双方的中介方代理费用，中介方负责相关房地产手续和按揭手续的全程办理，并监督本合同的履行。如有任何一方违约，中介方有权利和义务协助守约方追索违约方违约金。3、2018年2月14日，陈某某向蔡某出具收条一份，载明：收到蔡某购房定金5万元。4、2018年2月23日，蔡某委托父亲向张某某银行账户转入购房首付款61万元，同日，陈某某出具收条，载明收到蔡某某购房首付款61万元，张某某亦在收款人下方签名并注明露文房产。5、款项打入张某某账户后，其将款项于当日及次日陆续用于偿还陈某某向银行、小额贷款公司的借款。6、2018年2月26日、3月2日，陈某某办理了涉案房屋撤押登记，抵押权人分别为案外人史某某、江苏银行宿豫支行。7、2018年3月5日9点5分，陈某某持房产证等办理涉案房屋撤押登记，抵押权人为案外人蔡、张；2018年3月5日9点51分，陈建国办理涉案房屋转移登记，产权人为案外人蔡、张。8、2018年3月8日涉案房屋再次发生产权变更，产权变更为顾某。9、张某某得知陈某某将房产过户给他人后，打电话与陈某某沟通过户事宜，但涉案房屋并未过户至蔡某名下。10、2018年3月7日，张某某向公安机关报警称被合同诈骗，次日该所出具受案回执；2018年3月10日，公安机关决定立案。11、2018年3月7日晚，蔡某拨打张某某电话时，张某某称：“礼拜六他到我店里，他说我拿证去撤押，用完马上拿来给你，他有备而来，他直接就拿走。”一审法院认为，（1）案涉合同中明确了丙方为中介方、中介费由甲方支付、中介方的权利义务等，符合居间合同特征。（2）露文公司疏于履行监督职责、轻信陈某某的许诺而将房产证等径直交由陈某某，由陈某某自行办理撤押手续，同时使得陈某某的行为失去作为中介方的露文公司的监督，从而导致房屋过户给了他人，露文公司存在明显违约行为。（3）露文公司系张某某投资设立的一人公司，且蔡某支付的首付款系打入张春凤个人账户，因张某某未能提供证据证明露文公司财产与个人财产相互独立，故应对露文公司的债务承担连带责任。（4）露文公司提供中介服务过程中因违反约定造成蔡某损失的，蔡某有权要求赔偿，与刑事案件处理并不冲突，并非必须以刑事案件处理结果为前提，故本案并不需要中止审理。判决：一、露文公司赔偿蔡某66万元；二、张某某对露文公司的上述债务承担连带清偿责任。1、露文公司在上述合同签订后存在多项明显疏于履行职责、未适当履行其作为中介方所应承担的合同义务的情形。（1）露文公司法定代表人张某某代为收取蔡某支付的购房首付款61万元的当日及次日，即将该购房款陆续用于偿还陈某某向银行、小额贷款公司的借款，而未将该款专项用于房屋交易事宜。此举明显违反了合同中有关中介方应当负责房地产手续办理、监督合同履行的约定，同时亦违反了《房地产经纪管理办法》第二十四条、第二十五条中关于房地产经纪机构代收代付的交易资金应当通过在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得挪用房地产交易资金等规定；（2）露文公司在收取卖房人陈某某交付的房屋产权证件等资料后，又疏于履行合同约定的保管职责，轻信陈某某的许诺，未经买房人蔡某的同意而将保管的产权证件等资料擅自交还给陈某某，从而导致陈某某在缺乏监督的情况下将涉案房屋过户给他人，蔡某无法取得该房屋所有权。（3）若张某某严格履行合同约定的保管房屋产权证件等资料的义务，严格监督交易环节，则完全有条件、有可能避免陈某某将房屋擅自过户给他人，亦可保障蔡某交付的购房款安全。（4）退一步讲，即使露文公司、张某某在客观上无法阻止陈某某将房屋过户给他人，但至少也能及时地将不利因素告知蔡某，蔡某亦可及时采取适当措施以维护自身交易安全，而不至于出现当下既无法取得房屋，亦无法索回购房款的局面。2、本案系蔡某基于与露文公司之间的居间合同关系而提起的违约之诉，与陈某某是否涉嫌诈骗犯罪并非同一法律关系，亦无需以刑事案件的处理结果为依据。本案形成的房屋买卖法律涉嫌诈骗，买受人暂无法通过刑事案件追回损失，此时可以通过向另一居间法律关系的对方当事人主张权利。房屋中介在本案中既违反了合同约定的多项法律义务，也违反了行政法规，更存在疏忽大意的过失，应当对买受人的损失承担赔偿责任。选关键词 跳转进入本公众号专题↓
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