广东高院：先押后租，租赁权被涤除的，承租人仍享有优先购买权
核心提示：承租人的优先购买权并不当然因拍卖或者涤除而消灭。案例来源：广东省高级人民法院（2023）粤执复83号1、2019年1月25日，被执行人余某某的涉案房产抵押给申请执行人。2、2019年3月1日，异议人黄某某与被执行人签订涉案房产租赁合同，租赁关系发生于涉案房产抵押后。3、2020年6月4日，因本案诉讼，涉案房产被保全查封。4、2021年4月22日，深圳中院裁定拍卖涉案房产以清偿债务。5、2021年6月23日，深圳中院作出执行裁定，除去被执行人名下涉案房产的租赁合同进行拍卖。在拍卖公告中载明“本次拍卖除去租约拍卖”、未将黄某某列为优先购买权人。6、异议人黄某某来提起执行异议，深圳中院撤回本次对涉案抵押房产的拍卖。深圳中院认为，异议人的租赁合同在抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。深圳中院作出裁定除去被执行人名下涉案房产的租赁合同进行拍卖，并不予黄某某优先购买权。裁定驳回异议人黄某某的异议请求。广东高院认为，本案的争议焦点在于除去涉案房屋租约拍卖以及否定承租人的优先购买权是否符合法律规定。其次，为抵押权的实现而除去涉案房屋租约拍卖，承租人的优先购买权并不随之消灭。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”该法条并未将“先押后租”列为承租人优先购买权灭失的情形。法律及司法解释规定“先押后租”情形导致租赁关系解除的主要立法目的在于保障抵押权的实现。在本案中，黄某某主张承租人的优先购买权并不会影响抵押权的实现。因此，深圳中院不保护黄某某的优先购买权不符合法律规定。综上，裁定深圳中院在重启拍卖过程中应依法保护承租人黄某某的优先购买权。实践中，大部分执行法院并不保障承租人的优先购买权，因为该权利是否存在并不影响拍卖程序，承租人往往主张停止拍卖、带租拍卖而并非优先购买权。在本案中，承租人主张优先购买权，并最终购买了案涉财产，既有利于抵押债权的实现，也保障了承租人的合法权益，减少了因司法拍卖产生的实际损失，有利于案件的执行。
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