房屋租赁合同法律风险点

在日常生活中，有关合同的争议是比较常见的纠纷，其中包括买卖合同、租赁合同、居间合同等等是合同纠纷中常见类型。近期笔者做了多宗房屋租赁合同纠纷的案件，简要谈谈房屋租赁合同中涉及到的法律风险点。

其实这个问题可以适用我们行业内通用的合同审查要素来讲解。

一·主体问题

首先，需要注意出租房是否是房屋的所有权人，房屋是否具有明确清晰的产权证明---即不动产登记证书等。如果无法证实拥有产权证书，也就是目前设计到很多农民房等小产权房出租的问题，那么就会涉及到租赁合同以及转租合同是否有效的问题。合同有效，所有的约定都是有效的；合同无效，则仅有争议解决的途径的有效的，其他会依据具体情形具体认定。同时，如果是商品房，需要考虑到房子是否存在抵押、设立居住权等信息，以防第三方主张权利导致租赁合同出现问题。

目前很多房子被人承包改造成公寓出租或者直接再行出租，这种情形下转租的承租方对房子没有所有权，仅仅是一个使用权，这个时候会涉及到其与房东签署的租赁合同的期限对转租合同期限的问题。一般来说，转租的期限不能超过原来的期限，一般来说超过部分是无效的。所以一是提出看一下承租方和房东签署的租赁合同，二是要考虑尽量让房东也在场的情形下签署，并让房东在转租合同上签字确认。

另外，现在也有很多中介公司出租房屋，需要特别注意中介公司的资质审查以及核实房源信息的真实性，签署合同的时候尽量要求房东本人携带产权证书到场核实。

同时，签署租赁合同的时候，也需要保管好双方的身份证号码以及身份证复印件等信息，以防后续产生纠纷。

二·书面合同

在所有证据里面，声称口头约定但是没有证据加以证实的，很难被司法机关采纳，所以说，租赁合同关系一定要签署书面的合同。在某些大城市有关部门会出台范本模版等，可以直接参考使用。为了更精确一点更有利一点，也可以请律师拟一份更完备更符合客户实际需求的租赁合同模版。

《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”同时依据《民法典》第五百六十三条第二款：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”租赁期限六个月以上没有签订书面合同的，视为不定期租赁合同，且当事人在合理期限前通知对方后即可以解除合同，并不需要支付任何违约金等款项。

因此，无论从哪种程度上来说，书面合同比非书面合同的效力更好，保护力更强。

三·租金以及押金

租金最大的问题就在于大小写要统一，一旦发生争议二者不统一的话也是一个争议的焦点。其次就是租金是否含税的问题。司法实践中认为，合同并没有约定租金是否含税，默认是含税的。也就是说，除非双方明确约定租金不含税，否则都是视为含税的。

同时，由于押金在法律上并没有规定具体数额，但是笔者做的大部分房屋租赁合同纠纷均为一个月或者两个月租金，故押金方面由双方约定即可。

同时，由于押金在法律上并没有规定具体数额，但是笔者做的大部分房屋租赁合同纠纷均为一个月或者两个月租金，故押金方面由双方约定即可。

四·合同的解除

任何一个合同在签署之初肯定不是想说会出现任何问题的，但是往往履行过程中总有种种问题会出现，因此也出现了各种各样的争议。对于合同来说，解除问题也是很重要的。

解除可以约定解除也可以法定解除。约定解除是双方在合同中明确约定合同符合哪种条件可以解除，只要不违反法律法规的强制性规定、公序良俗以及损害国家社会第三人的合法权益，法律尊重双方在合同条款上的意思自治。但是约定解除权一定需要在特定情形以及特定时间下行使，超期可能会导致解除权消灭。

法定解除则是由法律明确规定的解除的情形，只有符合规定的情形的时候，才可以提出合法解除。比如说《民法典》第五百六十三条就规定了法定解除权。其他类型的解除权也分散在《民法典》以及其他法律法规的规定之中。

五·违约责任

违约责任，是合同非常重要的最后环节。只有把双方的违约责任约定清楚了，一方在未履行或者未完全履行义务的时候，另一方才有可能按照合同约定最大程度的维护好自己的利益。包括逾期付款利息、违约金、赔偿以及维权的合理费用等等。本质上来说，合同的解除也属于违约责任后果的一种。

因此，房屋租赁合同作为日常生活中常见的合同类型，也是需要了解具体的条款的内容，才能在生活中更好的维护好自身利益。