股权转让问题一直是开发商进行土地或者项目流转的过程中关心的问题。在实践中，尤其是在房地产转型时代这个敏感的时期，也出现了大量事实上通过收购房地产项目公司的股权以实际转让房地产项目的形式。在股权转让过程中需依法转让，那么，股权转让的限制条件有哪些？应该注意哪些法律问题呢？
一、股权转让的限制条件分析
项目公司股东之间的股权转让根据《公司法》规定，没有限制条件。
而股东向股东以外的人转让股权，其限制条件是应当经其他股东过半数同意。但《公司法》又规定：“股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”由此可见，股东向股东以外的人转让股权的限制条件即应当经其他股东过半数同意，只是一个程序性限制，而不是实质或实体性限制，即不存在其他股东不同意转让就不得转让的情形。
但是，涉及国有或外资的股权转让，根据有关法和规定，国有股权转让将涉及到国有资产管理部门、产权交易等机构的，在转让时也将涉及上级部门审批、于产权交易挂牌交易等限制；国内企业的持股人将股权转让给外国主体或是外商企业的持股人将股权转让给国内主体，将涉及到企业性质变更、外商优惠政策的变更、外商领域限制、外商主管部门批准等的限制和约束。如未能达到上述实质条件及程序要求，则可能导致股权转让行为无效。
二、股权转让应注意的法律问题
1、拟收购股权的性质
股权的性质将首先决定了股权交易手续、主体迥异。因此，进行股权转让时应当首先明确拟交易的股权是否含有国有、外资等成分。如持股人为国有者那么必须履行转让主体向上级主管部门报批等特定法定程序，否则，将可能视为股权转让行为无效；持股的者如为外国主体，则必须履行外资部门审批的特定条件。所以，在股权交易时应当首先明确交易的股权性质，以此确定不同的交易程序和不同的交易条件。
2、转让方与项目公司的声明与保证
在转让合同中由双方合同（指股权转让方和受让方，可能不会只是两个当事人），变更为三方，项目公司也加入成为合同的签约一方，向受让方进行保证和陈述，主要是对资产、审批手续、公司的经营进行相应的保证和承诺，如违反承担相应的违约责任，至少标的公司的的保证和陈述构成合同成立的先决条件，如果标的公司的保证和陈述有虚构或误导或瑕疵，股权转让合同可以解除。
同时，作为转让方的股东应该对标的公司的保证和陈述作出保证，并承诺一旦标的公司的保证和陈述有虚构、误导或瑕疵，转让方股东应该承担相应的违约责任。这三方的协议是基于合同法平等民事主体间的关系设立的，这与转让方股东和标的公司的母子公司关系没有法律上的联系，是担保法上的保证法律关系，也是股权转让合同生效、失效的条件，是股权转让合同这个民事行为所附的条件。这样的合同才具有法律效力。否则，仅让转让方保证项目公司的有关事项是不具备法律效力的。
3、付款安排
股权收购中，收购方有支付股权转让金的义务，因而在付款安排上，宜拉长付款过程，原股东完成一定义务后收购方支付一定款项，要注意双方义务的对接。另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露，一旦收购方过早地将股权转让价款付清，将很可能遭受不必要的损失。因而，建议在办完股权变更手续后留部分尾款，以抵扣可能的支出。
4、交接手续及股权转让手续办理的时间限制
通过股权转让方式获得土地使用权终目的仍然是获得土地使用权，但往往股权转让的完整手续无法在短期内完成，而土地的闲置对于受让人来说必然面对银行贷款利息，土地使用权使用年限的缩短所带来的开发成本的增加。因此，受让方可以约定先行将土地使用权交付受让方实际控制，以及时便利地进行先期开发。另一方面，股权未完成工商变更登记，受让方作为公司股东的地位即未获得对外效力上的法律认可，受让人对于土地使用权的利用和开发权利仅能依据合同获得债权层面的保护。因此，对于受让方的股东地位及时获得法律的认可并对股权变更手续办理的实现进行期限界定对于受让方至关重要，受让方的股东地位得到法律认可后，受让方才能通过股东对公司行使股权权利，公司对公司名下的土地使用权行使物权权利的形式实际控制土地使用权。
5、合同解除权
关于违约责任的约定是一方违约后另一方可以采取的救济手段，显然对于受让方权利具有相当的保障作用，但作为受让方而言，如果仅享有追究转让方违约责任的权利，那么将会导致尽管转让方需要承担的违约责任日益扩大，但受让方仍然无法中断长期的投入。另一方面，转让方则可能通过转移资产、注销公司等方法实际规避所需承担的违约责任，使受让方虽然获得了追究违约责任的权利，但实际仍然需要蒙受巨大损失。因此，合同的约定解除权对于受让方规避后期投入风险也具有重要意义。
小编觉得，在股权转让中重要的事有两件：一、审查与核验土地使用权出让合同，是确保股权转让能合法获得土地使用权实质目的关键措施，防止上当欺骗。二、了解该股权转让的前后债务的处理，以免将来引起纠纷。
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