为何房价远远高于建筑成本？

李俊

   上个世纪90年代末到2002年左右，房价并不高。当时，房价一般是建筑成本的两倍左右。2002年，广州天平架附近房价也就是3000元左右。现在，就是经济落后的县城也远远超过这个价格了。这十年以来，房价上涨的速度是远远高于建筑成本的速度，从而导致房价远远高于建筑成本。

   2000年左右，三线城市的普通房子建筑成本通常是每平方500元左右。我家住的房子是我母亲单位的房子，是1995年底完工。当时，包括简单装修之后，造价是每平方430元左右，这是我母亲的同事告诉我。他还说，要是私人的房子，造价可能更低。当然，不同城市的房子建筑成本也是不同，这主要体现在劳动力价格的差异。不管怎么说，那时建筑成本占房价比例还是比较高。

   建筑成本占房价比例比较高，这意味着地价成本占房价比较低。2000年左右，番禺一带的地价是每平方米120元，个别楼盘拿的价钱甚至更便宜，每平方米90元。对于开发商来说，地价成本压力不大。当时，土地可以大量供应，拿地成本也是非常低。但是在2002年左右，国家便收紧了土地供应，这就推高拿地的成本。

   当时，中国各个城市的房价都不高。即使上海这样的城市，房价也是5000元左右。很多三线城市房价也就是1000多元，甚至几百元的房价也有。然而在2003年之后，房价就开始上涨了。虽然这些年以来，建筑成本也不断上涨，但是这种速度是无法和房价比较的。现在，低层建筑成本一般是每平方在1300到2000元之间，高层建筑在2000到3000元。当然，不同城市，造价也不会有所不同的，但是一般都不会超过3000元。

    现在，北京、上海等城市价格在3万元左右的房子，建筑成本一般也就是3000元左右。一些建筑成本超过1万元的房子，建筑层数基本超过50层。总体来说，建筑成本可能比十年前上涨一倍多了。可是有一些地方，房价十年上涨超过了10倍。以前，建筑成本在房价比例超过一半，现在却降到不足两成，一线城市甚至不足一成。同时，地价在房价比例却上升一半以上，个别房子上升到7成左右。

当时，建筑成本在房价是最主要的成本，但是如今的比例却很低了。这就意味着，城中村里农民在住宅地上建筑房子的代价比较低。法律规定农村土地不能自由买卖，所以购买这种性质的土地，就有法律上的风险，地价自然就会打折。这种情况下，通过建筑炮楼方式出租，这有利于收益最大化。同时，政府征地过程中，拆迁赔偿是按照面积的，而不是按照房子市值。因此，一些农民建房子，并不是很注重质量，而是拼命增加面积。

要是建筑成本在房价比例和以前一样，那么房价也不会很高。如果建筑成本在房价里比例是一半，那么建筑成本2000元的房子，价格也就是4000元。可是国家政策对土地供应限制比较紧，再加上对容积率的管制，市场上房子供应量是非常有限的。同时，这种政策信号鼓励很多人炒房，所以房价就不断上涨。