建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区规划车位与车库所有权归属问题，一直是困扰司法实践的难点之一。在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。但我们也发现，如果当事人之间对于车位、车库权属没有作出约定的话，法律条文却未给出明确规定，因此，对该问题有必要进一步予以探讨。考虑到车位、车库的权属问题十分重要，涉及小区业主的利益，小编将结合案例，对该条文的理解进行一定的讨论明晰。
1对“应当首先满足业主的需求”如何理解？
案情简介
上海市普陀区中远两湾城中潭路XXX弄XXX号楼地下车位权利人登记为上海万业公司、三林万业公司、两湾公司。物业管理企业为中远公司。陈某某居住于上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室。中远公司的两湾分公司经授权向业主(住户)出租地下车位。自2009年5月9日起，陈某某租赁使用上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号楼地下车库第XX号车位(以下简称涉案车位)。2009年11月，上海万业公司通过邮寄挂号信方式，向该小区车位租赁者公开销售车位，但陈某某仍以租赁方式使用停车位，并按季度缴纳租金。2012年2月2日，上海万业公司与金某某、史某某签订的《上海市商品房出售合同》，将涉案车位出售给金某某、史某某。之后，物业公司管理人员告知陈某某自2012年4月1日起自寻车位停车，陈某某交涉未果后双方又在使用车位中发生争执。陈某要求撤销《上海市商品房出售合同》，并确认其对涉案车位享有优先购买权。
——(2013)沪二中民二(民)终字第1031号
法院判决意见摘要：
本院认为，商品房项目附属地下车库，房地产开发企业可按规定出售，并办理房地产登记。被上诉人两湾公司将涉案车位出售给原审第三人，并将车位号及面积等情况注记于原审第三人的房地产权证附记栏内，原审第三人即成为涉案车位权利人。上诉人陈某某作为小区业主，又实际使用车位，对于车位正在出售的情况应当知晓，但长期以来并未提出购买，因此上诉人陈某某关于享有涉案车位优先购买权的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。双方就涉案车位属于不定期租赁关系，被上诉人在出售车位时，给予了上诉人合理期限以腾出车位，未侵害上诉人合法权益。上诉人要求被上诉人赔偿租金差价损失的请求，缺乏依据，本院难以支持。
对于《物权法》74条中”应当首先满足业主的需要“的理解，小编以为是开发商修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给业主，而不能通过高价给第三人以获取暴利，如果业主有能力购买，则应当出售给业主；如果业主没有能力购买，应当在出售后尽量保障业主租用。值得注意的是，从上文案例中可以看出，目前司法主流观点是“满足需求”并不是说一定要赋予业主优先购买权，而强调是在同等出售的情况下，不管其他人是否提出比业主更高的条件，只要业主有能力购买，则应优先考虑业主的需要而不能先卖给第三人。同时，小编以为，法律也不会保护在权利上睡觉的人，若在合理期限内，业主没有提出购买主张，而开发商认为即使出售了部分车位、车库也能满足小区业主需求时，其依法处理规划内的车位、车库也并无不妥。
2对约定优先原则的理解
案情简介
某乙公司是经工商行政管理部门批准具备叁级资质的从事房地产经营的企业，由原温州嘉尔特房地产开发有限公司于2004年5月20日变更登记而来；2002年1月29日，温州嘉尔特房地产开发有限公司与瑞安市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得位于瑞安市安阳新区A区万松东路以北和瑞祥大道以东交叉路口一幅0.3983公顷国有出让土地以新建南方大厦商品住宅，包括商品住宅31048平方米、公某637平方米、地下室3300平方米；随后，某乙公司开始建设南方大厦项目工程；期间，某乙公司陆续将南方大厦的套房出售给谢某某等154户业主。南方大厦于2005年竣工验收后，某乙公司将大厦的各套房、附属设施等全部交付给各业主使用。2006年、2007年期间，某乙公司已将部分车位出售给业主。经某乙公司申请，瑞安市房产管理局于2009年1月16日填发了南方大厦地下室剩余41个停车位的产权证。某甲瑞安市南方大厦业主委员会将上述41车位出租给业主，某乙公司认为该行为属于侵占其所拥有的地下室停车位，双方遂产生纠纷，后某甲瑞安市南方大厦业主委员会提起诉讼，要求确认上述车位属于全体业主所有。
某甲瑞安市南方大厦业主委员会认为涉案地下车库的建筑面积已计入公摊面积，属于公共配套设施，且建地下车库系开发商的法定义务，应无偿交付业主使用，某乙公司无权销售地下车库。某乙公司则主张涉案地下车位没有计入公摊面积由业主分摊，地下车位是其对地下空间的利用，在业主购买房屋前已经规划好，由开发商投资建设，根据“谁投资、谁受益”的原则，应归其所有。
经法院查明，从南方大厦的商品房买卖合同及分层分户建筑面积计算书可知，涉案地下停车位的建筑面积并未计入南方大厦商品房公摊面积由各业主分摊。
《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
法院判决意见摘要：
“法律对建筑区划内的停车位归属规定了约定优先原则。某甲瑞安市南方大厦业主委员会在诉讼期间未提供证据证明双方约定或某乙公司承诺将诉争停车位作为小区业主共有停车位，法律也未明确规定在业主与开发商对停车位约定不明情况下的归属”。同时，“具体行政行为具有公定力。瑞安市房产管理局局已于2009年向被上诉人某乙公司颁发了诉争地下车位房产权证。且根据商品房买卖合同和分层分户建筑面积计算书，诉争的地下车位没有计入公摊面积由业主分摊。据此，上诉人主张诉争车位归其所有的依据不足，原判予以驳回，并无不当。但建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。瑞安市南方大厦的业主依法可与上诉人约定通过出售、附赠或者出租等方式取得诉争车位的权属。“
小编以为，车位、车库对小区业主有重要的辅助功能，性质上虽然属于配套设施，但这并不等于说车位、车库是民法意义上的主物与从物的关系，规划内的车位、车库也是相对独立的，其处分权、使用权并不随着购房行为而转移。对于小区规划车位、车库的所有权归属认定的问题，仍然要回到《物权法》的规定中来，从《物权法》74条规定可知，规划车位、车库所有权由当事人进行约定，但在没有约定的情况下，权属又是如何认定呢？对这一问题的理解，实践中仍有分歧，有观点认为所有权归开发商，因为“从法条文义表述来看，所有权归开发商。如果不归开发商，那开发商怎么有权与购房人‘通过出售、附赠或者出租等方式进行约定’？”，小编以为，该理解过于文义教条，实践中的适用，还需结合具体案情而定，例如上文案例中，法院也是通过某乙公司取得产权证这一具体行政公定力才作出的最后认定。
相似案例延伸
上海XX建设有限公司诉上海市浦东新区XX苑业主委员会车库纠纷案
法院判决摘要：
依本院查明的事实，上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》明确表明系争车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明系争地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故原告作为对系争地下车库的投资者，对系争地下车库享有所有权。被告另抗辩公建配套设施对小区业主的房屋来说就是从物，车库是公建配套设施，其就是从物，应跟房屋的转让一并转让，原告对此不予认同，本院认为地下车库所占用的土地为地下空间利用权，地下空间利用权应依规划进行建设，地下车库作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。
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