【原创】税务经典例题解析

品税阁

81篇原创内容

公众号

这是前几日一网友咨询的一个税务问题：

2017年10月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：

（1）2014年3月以12,000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。

（2）2014年5月开始动工建设，发生开发成本7,000万，含向其他企业借款发生的利息支出800万元，不能提供金融机构的证明。

（3）该项目总可售面积70000平方米。2017年8月该项目已销售了建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入36,000万元；其中未售建筑面积中的5%用于安置回迁户，已经安置，该业务在公司账务上未反应销售收入，其余5%的面积到8月份仍未销售。

（4）公司已按3%的预征率预缴了土地增值税1,080万，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行鉴证，税务中介机构提供了鉴证报告。

（5）该项目已经缴纳增值税1800万元。

（6）2017年10月清算结束。当年12月剩余5%的面积全部销售完毕，取得不含税销售收入2100万元。

（其他资料：当地适用契税税率为4%，省级政府规定开发费用的扣除比例为10%，增值税选择简易计税。）

1、税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由是什么？

品税阁解析：国税发[2009]91号第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。企业该项目已销售了建筑面积的90%，未售建筑面积用于安置回迁户。故税务机关根据上述规定可以要求企业进行土地增值税清算。

2.请问该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本是多少？

品税阁解析：国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（ 国税函[2010]220号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

故：开发成本=（7,000-800）×95%+2,000（拆迁安置成本）=7890（万元）

注：向其他企业借款发生的利息支出800万元属于房地产开发费用；拆迁安置成本=36000/90%*5%=2000万元。

3.该公司应缴纳的城市维护建设税、教育费附加是多少？

品税阁解析：应补缴拆迁安置视同销售收入增值税2000×5%=100万元，应纳城建税、教育费附加=（1800+100）×（7%+3%）=190（万元）

4.计算该公司应补缴的土地增值税。

品税阁解析：扣除项目合计

（1）土地成本：（12,000+12,000×4%）×95%=11856万元

（2）开发成本7890万元

（3）房地产开发费用（11856+7890）×10%=1974.6万元

注：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。这个（一）指的是取得土地使用权所支付的金额,（二）指的是（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本。

（4）与转让房地产有关的税金190万元

（5）国家规定的其他扣除项目（11856+7890）×20%=3949.2万元

注：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。这个（一）指的是取得土地使用权所支付的金额,（二）指的是（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本。

合计25859.80万元

收入总额为36000+2000（拆迁安置视同销售收入）=38000

增值额=38000-25859.80=12140.2（万元）

增值率=12140.2÷25859.80×100%=46.95%，适用税率30%

应纳土地增值税=12140.2×30%=3642.06（万元）

应补缴的土地增值税=3642.06-1,080=2562.06（万元）

5.请问税务机关能否对补缴的土地增值税征收滞纳金？

品税阁解析：不能。国税函[2010]220号第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

6. 请计算2017年12月份销售房屋应缴纳的土地增值税。

品税阁解析：

（1）清算时不含税金的扣除总额为25859.80-190=25669.8万元

（2）单位扣除成本25669.8÷70000平方米（注意不是70000*95%）×10000=3667.11元

（3）可以扣除的成本3667.11×70000×5%=12,834,885元=1283.49万元

(4)可以扣除的税金2100×5%×(7%+3%)=10.5万元

(5)增值额2100-1283.49-10.5=806.01万元

(6)增值率806.01÷1293.99×100%=62.29%    适用税率40%

(7)应缴纳土地增值税806.01×40%-1293.99×5%=257.70万元

注：国税发「2006」187号规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

注：本文由品税阁sl原创，转载请注明出处！