首先，日本原来经历过房地产泡沫，日本房价已经从以前的高点跌到了谷底。这么多年其实房价一直没有特别明显的上涨。
上图为日本地产价格历史走势
90年代时，日本地产泡沫开始破裂，全国房价一路暴跌
虽然日本房价爆跌了，但是对于日本现有的投资客并不致命，主要有两个原因：
首先，对于日本当地炒房客来说，并没有占用太多的自有资金。如果是日本人去买房的话，贷款利率非常低，就算是投资性用房，利息也基本上在2%左右。而且对于一些信誉较高的日本人来说，根据过往的信用记录甚至可以实现零首付。
另外，日本房产市场主要以租赁为主，所以租金回报率比较高，能达到5%左右的纯回报，所以即便房价跌到谷底，对于日本投资客来说他的租金收入完全可以覆盖掉他的贷款而且还会有部分的盈余。
上图为日本东京鸟瞰
随着日本2020年冬季奥运会的成功申办，加上日本老龄化问题日趋显著，很多偏远地区的人口正在向大城市集中，比如东京和横滨这种重点城市。导致东京以及东京周边的房价正在呈现上涨趋势，目前想买到一些新楼盘都得排队摇号。
总体上，日本房地产的价格还是处于一个比较低的水平。
一方面，日元兑人民币相比于前几年的的0.080，目前在0.060以下，已经达到了相对很低的点位。
图为日元兑人民币汇率5年走势
另外，日本房价相比泡沫阶段来说也位于比较低的一个价位，安全边际较高，所以现在可能是一个抄底的好机会。
很多人会纠结日本买房是在东京买好还是去大阪买好，其实位置关系不大，最重要的购房者的核心诉求。
就拿日本经济中心东京举例，如果是一个投资型的客户想要买房，投资东京房产保值率和升值率都相对较高，但总价贵。
而像大阪、京都这种相对来说比较有文化底蕴的城市，生活节奏慢且环境好，非常适合买房自住养老的人。但由于它是一个日本的古城，所以当地法律会比较保护老房屋，致使未来房屋变现存在一定的问题。
上图为大阪的老房子
总体来看，日本投资买房买在东京是最适宜的选择，因为是经济中心，保值增值率有保证。
日本买房和中国有所区别，目前投资日本房产只能保证你的资产不贬值的同时略微增值，短期很难有较高的房价波动。
然而，日本短期的租金回报比较高，表面回报可以达到6%到8%，扣掉房产税、物业费以及修缮费等费用，到手里也有5%左右，相比于中国租房1%到2%的回报率，优势非常明显。
而且从长期来看，日本总体房价是在上升的。随着中国投资客以及海外投资客慢慢地购入日本房产，日本房价必然会有一个上涨。其实中国投资客真正注意到日本房产市场可能就在近两年，对于未来长久的投资来说今年或者去年只是一个开始。但日本不是靠短期的买卖去炒房的，配置日本房产的作用更多的是一个保值，略微增值，保证资产不贬值的作用。
从房产转手角度来讲，公寓楼有着得天独厚的优势。在日本，公寓的面积相对会小很多，意味着它的受众人群更广，譬如上班族或者学生。
从租房需求上来看，公寓适合单人居住，租金相对付出会更少，出租率比较稳定。而一户建不仅面积偏大，地理位置也普遍远离车站，它的受众人群更多的是家庭。相应招租的时间会更长，得不偿失。
上图为日本常见房型“一户建”
从房产打理的角度来看，日本公寓型房产的每一栋楼里都会有专门的管理部门，定期的修缮维护做得很到位。而一户建就需要房东自己去打理，消耗的精力更多。
总体来说，如果是投资用房，小户型公寓是最佳选择。而如果是自住用房，一户建和公寓都是不错的选择。
在日本买一套新房和国内买新车一样，买的时候是最贵的，转手再一卖的时候它会贬值。日本房产也是这样的，如果买新房就是最贵的一个状态，然后它每年都会有一个折旧。比如一套房子能够使用60年，那它每年就会折60分之一，这样的话你买一套三十年的老房子，它的性价比就会很高。
但是无论是新房还是二手房，租金收入是相差不多的。所以在租金分子相似的情况下，房价这个分母越小投资回报率就越高。所以如果是买这种投资型的房产就是以二手房为主。新房的回报率可能只有2%到3%，而二手房可以达到6%到8%这个区间。
简单来概括，东京房子便宜一点的价格基本上是4万人民币一平米起售，东京以外的房价基本上是2万人民币一平米起售。所以如果想在东京买一套100平米的房子，最少要花到400万人民币。
假设买一套东京50平米左右的公寓，全款需要200万元人民币。首付10%需要20万元人民币，也就是日本平均2年的工资。
上图为日本平均工资收入，东京地区会更高
东京房价实际相比北京和上海便宜很多，主要原因是使用面积的区别。日本是按照墙内面积来算的，也就是它是按照使用面积来出售。如果在中国的话你买一套一百三十三平米可能使用面积只有一百平米。反过来说，在日本买一套一百平米的房子，它可能相当于中国一套一百三十平米的房。
日本银行会给当地人非常好的贷款比率，日本人贷款投资型的房产可能利率只有2%，在有5%租金收入的情况下仍能有3%的净收益。
上图为日本东京城市街道公寓楼
另外，日本银行甚至可以给部分当地人提供零首付，或者是10%的抄底首付。所以说日本人只要用一点点的资金就可以撬动一整栋楼。再加上日本出租率比较高，很多人现在都是一栋楼一栋楼地购买房产。目前，一小栋公寓楼大概在五六百万人民币，非常便宜。
关于日本地理灾害的问题，比如地震对于房子的损害。房产投资者都会买一些地震险火灾险来规避。
再谈谈关于老龄化的问题，老龄化是指在日本的一些偏远城市，当地的年轻人都在向大城市集中。年轻人走了，城市劳动力就会下降，当地人就享受不到好的待遇和服务。最终结果是当地人会把比较偏远的郊区或者一些二三线城市的房子卖掉搬到东京来住。所以，在东京投资房产是相对来说能把风险降到最低。
上图为日本旅游观光局提供的访日外国人数据，旅游人口激增
再谈谈日本核辐射的问题，虽然国内这边的核辐射新闻比较多。然而对于东京来说的话是没有任何影响的，有关消息其实也被国内的知名人士辟谣了，实际当地是不存在这个问题的。
总体来说，日本房地产是非常稳健的一笔投资。如果能够在日本买够一千万人民币的房产，回报率甚至能稳定达到6%到7%。反过来说你可以通过一千万的房产，每年稳定拿到六十万到七十万的租金收益。
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