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金三银四，是地产行业人才流动最为旺盛的时节。
年终奖到手，升职加薪也已经尘埃落定，市场上大量的房企开始批量放出新一年的职位需求。
对于处在行业混战中的每个地产人来说，都应该在这个跳槽的最佳时点，好好思考自身新一年的职业规划。
今天的地产行业，如果讲关键词，可以想到很多，比如：收并购、多元化、新业务等等。
但归根结底，如今这个行业的竞争本质，只有：规模为王，强者恒强！
规模第一的碧桂园，一年要拿400-500块地，相比拿几十块地的房企，其灵活性和抗风险能力都大大增强。
规模第二的万科，2014年启动多元化，如今商业、物流、教育、装修、长租公寓全面开花，成为多个领域的领头羊。
规模第三的恒大，以前一直被同行嘲笑高负债、低利润、不赚钱。没想到2017年稍一发力就释放出400多亿利润，股价涨了5倍多，许老板直接成为中国首富。
一切的优势都来于自规模，规模已经不是追求问题，而是生存问题！
2016年TOP30房企市场占有率为30%，2017年已经提升至40%，涛哥预计今年将突破50%。
大企业占有率的提升，必然以吃掉小企业为代价，并且越是巨兽，吃的越多，成长越快。
碧桂园2017年业绩增幅80%，融创业绩增幅140%，而小企业增长个20%就已经沾沾自喜，殊不差距越来越大， 追赶已毫无希望。
涛哥认为，地产行业的今天轰轰烈烈的排名之争，将在五年内宣告终结，30强格局将完全锁定，排名靠后的企业再也无法追上领先者，只能等待被吞并的命运。
因此，对计划跳槽的地产人，涛哥建议：对标30强或有潜力进入30强的房企，为未来的发展留下后路，50强以后的公司要慎重加入。
二、企业选择：名企镀金，新秀变现
30强内，如何选择企业，是一门学问，一步棋错，可能满盘皆输。
在涛哥看来，公司选择必须和自身的发展阶段与个人追求相适应，知己知彼，才不会走错。
涛哥提出《地产企业职场特质模型》，将房企划分为金牛、黑马、悍狼、骆驼四种特质，帮助大家理解和选择。
金牛
优势：老牌房企，发展稳健，体系健全，能培养人，适合应届生加入打基础，或缺乏知名房企背景的人加入镀金。
不足：人才储备已经较完善，关键岗位人员稳定，机会更多留给管培生，社招人才会遇到明显的发展瓶颈。
典型：万科 中海 龙湖 金地 世茂
优势：发展迅速，敢于用人，薪酬较高，内部晋升机会多，适合希望快速成长的应届生，或名企经理人兑现个人价值。
不足：体系建设尚不全面，对个人能力要求高，在高速奔跑中必然要面临变化和调整，对适应能力挑战较大。
典型：旭辉 正荣 阳光城 泰禾 中南 新城
优势：增速凶猛，打法彪悍，强调狼性与竞争，用人开放，大浪淘沙，适合彪悍出挑的年轻人，或期望获得更大管理平台且能力强劲的成熟人才。
不足：管理层收入很高但基层收入偏低，强势的狼性文化需要适应，大浪淘沙的用人模式导致个体的“平均成才率”偏低。
典型：碧桂园 恒大 融创 中梁 华夏
优势：大型国企，实力雄厚，稳定均衡，重视长期服务，适合希望稳定发展的应届生，或注重工作与生活平衡的成熟人才。
不足：薪酬竞争力偏弱，晋升速度稍慢，市场价值需较长时间积累才能展现，相对安逸的氛围可能导致未来跳槽到狼性企业会难以适应。
典型：保利 绿地 华润 绿城 招商 金茂
人生追求没有对错，比如相比升职加薪，有些人更注重工作和生活平衡，涛哥也完全能够理解并支持。
但从长远来看，地产行业人才竞争愈发激烈，大鱼吃小鱼，后浪推前浪，一旦错过发展的黄金年龄，后续的每一步都会变的非常艰难。
根据涛哥经验，地产行业最需要职业辅导的有四类人：
1、应届毕业生：作为职业生涯的起点，公司、职位、地点都是影响重大的因素，需要综合考虑而不能只看品牌和排名。
比如金牛型企业的成本岗和黑马型企业的投资岗相比，后者的发展速度可能更快；比如大公司的三线城市和小公司的一线城市相比，可能后者未来的职业机遇更多。
2、上升期人才：上升期的中基层骨干，跳槽应关注专业能力与管理能力的积累，要么去专业度更高的公司加强纵深，要么寻求更大的管理范围横向扩展。
比如设计条线应首选产品力强的公司，而营销条线则更注重管理体量的扩大，哪里能更快提升核心竞争力，就应该选哪个。
3、名企经理人：金牛、骆驼类房企中的成熟管理层，要不要跳槽往往是个难题，很多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白浪费时间，一晃就过了40岁。
涛哥认为，职场人最应该警惕的就是“舒适区陷阱”。同一岗位干三年，虽然游刃有余，但能力却开始原地踏步，市场上对管理人才的年龄线在不断压低，不要等到没人要了才后悔。
4、乙方转甲方：这类人最为可惜，很多朋友背景和资质很好，本可以一毕业就进入大型甲方，然而却听信错误言论选择了乙方，现在想转甲方却发现困难重重。
涛哥建议这类人要尽早看机会，甲方人才越来越饱和，从乙方招人越来越少，所以想转甲方就要现在开始大量投简历。
很多人担心看外部机会或去面试，可能会被东家知道，影响自己的职业前途，事实上这真是杞人忧天。
中国有句俗话，树挪死，人挪活。一个人的价值，只有放在市场中检验，才能得到真实和公平的评估。
通过接触机会，你可以知道市场对自己的定价，从而判断目前的公司是否还有留下的必要。
对公司来说，如果认为你是核心人才，一定会想方设法的挽留；而如果压根没打算提拔你，自然也不会付出保留的成本，那你留着也是毫无意义。
所以，涛哥建议地产人应以开放的心态，接受外界的联系，了解自身的市场价值。但最终选择时却要从多方位慎重考量，以免不慎入坑。
从求职跳槽的方法看，涛哥建议：
1、年轻人要增加曝光度：可以在前程无忧、智联、猎聘等网站更新简历并设为开放状态，让更多HR和猎头能够看到你，等机会送上门；
2、中高层要认识好猎头：对成熟人才来说，公开简历可能导致骚扰电话，此时猎头的作用就非常重要，结识一些业内资深的猎头，即使没想跳槽，他们也能给你提供很多市场信息和职业发展的建议。
3、朋友圈要多几位HR：地产HR一半以上都在搞招聘，每天与大量候选人沟通谈offer，对不同企业的优劣势了如指掌，在职业规划的关键时刻，听听HR朋友的建议，可以有效的避免走弯路。
最后，祝愿所有关注涛哥杂谈的朋友们，新的一年升职加薪，职业发展一往无前！
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每年三四月份向来是招聘旺季，也是跳槽高峰期。最近明源君就感觉到找工作的地产人明显多起来了。
俗话说“人往高处走”，很多地产人跳槽都是为了通过跳槽“升职加薪”，或者有更好的发展前景和工作环境。但是，前几天，有个小房企的地产营销总跟明源君吐槽，说自己跳槽被“降级降薪”了。
我找了3个多月，好不容易遇到一家心仪的房企，对方却只能给出营销经理的职位，薪水比之前好少点。很纠结，去吧，要接受降级降薪，不去吧，害怕以后进大房企更难了！
明源君随后在微信群里采访了一些地产人后，居然不少地产人都有相同的遭遇。
为啥别人跳槽都能升职加薪，你跳槽到心仪的公司就要付出降级降薪的代价？如何才能避免跳槽时候被下家杀价？明源君今天和大家聊聊这个话题。
01
跳槽不加薪30%
都等于变相降薪
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明源君认识一位地产营销人，30多岁，工作了10年，换了4家房企，可是换来换去，还是干着营销经理的活，不但岗位没变化，工资也没涨上去。相反，他原来的老同事因为公司要开拓家装业务，被调去负责家装子公司的品牌营销工作，做得风生水起。
谈起自己的跳槽，他后悔不已。
明源君以前认为，这种跳槽就属于典型的跳槽被“降级降薪”了。因为跳槽本身存在机会成本，同时要承担跳槽失败的风险，没有涨薪，就等于是降薪了。
前几天，明源君在公号“人神共奋”中看到一篇文章《跳槽加薪低于30%，等于在降薪》，将这个问题分析得很透彻了，有兴趣的地产人可以找来看看。作者是这样分析的：
曾经有经济学家建立过一个“次品劳动力”的模型：一家公司，能力最强的人最容易跳槽，能力最差的人最容易被辞退，但跳槽和辞退是无法分辨的“私有信息”。
所以，履历表上的任何职业变动，特别是在一家公司呆不满两年，都要被奉行“有罪假定”的HR们怀疑是“次品劳动力”。
也就是说，你的这一次跳槽，会导致你在下一次跳槽时价值下降，那么，唯一的办法就是在这一次跳槽时，预先把薪水提上去。再加上跳槽面临的风险，达不到30%涨幅的跳槽，都是降薪。
所以，明源君想说的是，换工作有风险，跳槽需谨慎，都长得心吧。
02
有经验的地产人
跳槽可能会越来越难
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为什么这么多地产人跳槽会被“降级降薪”？明源君认为首先是行业变化所引起的。
首先，地产行业需要的人才总量减少了。
这几年房地产市场集中度快速提升，并购江湖风起云涌，大鱼吃小鱼的寡头竞争也时刻在上演。由聚合产生的规模效益，使得房企能够用更少的人干更多的事。
比如以前干一个项目要30个人，现在干一个项目10个人也能搞定了。加上现在的新技术层出不穷，比如装配式建筑、人工智能等等，技术的进步也消灭掉了很多工作效率低的岗位。
其次，你的经验可能会变成你的劣势。
现在房企都在寻求多元化发展，比如龙湖的发展战略是商业、地产、租赁三驾马车并驾齐驱，虽然商业地产和租赁业务的发展衍生了很多新岗位，但很多地产人做传统地产业务做久了，形成了惯性思维，要他们转去做商业、租赁，思维很难转换过来。
你思维转换不过来，公司只有外聘新人过来，这样留给你的岗位机会就越来越少了。
第三， 房企对学历、素质等要求越来越高。
以前，某TOP5房企的招聘门槛是很低的，很多营销线大专毕业即可，置业顾问高中毕业就行，可是这两年，这家房企的招聘门槛越来越高了，没有本科学历免谈。很多房企连置业顾问都要求本科毕业了。
而华润、保利等央企更是指明了只要名校背景的人。
最后，你没有错，你只是老了。
是的，你啥错都没有，你只是老了。明源君现在出去采访，发现房企高管越来越年轻化，80后的老总比比皆是，甚至有的90后也上位了（很多老总比明源君还年轻，真是蜜汁尴尬）。如果你30岁还没做到中层，你跳槽的难度将会加倍。
03
为啥你跳槽
会被下家降级降薪？
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一般来说，降薪跳槽分两种，一种是主动，一种是被动。明源君先来说说被动的。
一、从小公司跳槽到知名大公司
很多地产人跳槽都想去知名大房企，一来可以为自己的履历镀金，二来更加稳定，有更好的发展前景。
在知乎上，有一个这样的问题“对于房地产猎头来说，哪家房企的员工在地产界是最受欢迎的？”
有做地产猎头的知友给出的答案是，不分职能，只要是万科、华润、中海、金地、龙湖出来的都喜欢，不愁找不到好平台。
简单点总结，前十强或前二十强房企的员工投简历，收到面试几率在80%以上，相反，你所在房企排名越靠后，收到心仪房企面试邀请的几率越低。
据说，为了挖到万科、龙湖、中海、华润、金地等大房企的人才，华夏幸福曾经开出的薪资条件是在原有职位基础上最高可增加50%。
所以，看出来了么，有一个漂亮的职业背景对于你未来能到达什么高度，拿多少薪资，影响远远超出你的想象。
但如果你从一家不知名的小房企跳槽到这些大房企，可能就要付出“降级降薪”的代价。据明源君了解，早期万达招人都是降级录用，比如某D房企的副总裁到了万达也只能去做发展部副总经理。据说很多人进万科也都降薪了。
二、转岗跳槽
前几天，明源君在文章《地产正变成纯金融行业！如果不懂点投融资，你恐怕很难升职加薪了》中说过，房地产行业“产业升级”，正在从有金融属性的“制造业”变成“纯金融行业”。
房企的核心能力也从产品力、管理能力变成了借到便宜钱的能力，拿到好地块的能力，收并购等的能力。
行业的这些升级转型，导致了房企对员工能力的需求也发生了很大的变化。以前是营销总最吃香，拿的工资最高，但前年开始，投资总身价开始飙升，未来像郁亮这种财务出身的高管会越来越多。相反，营销线却有越来越被边缘化的危险，不少地产营销总都表示存在感很弱，很有危机感。
除了传统业务发生了翻天覆地的变化，很多有远见的开发商都在纷纷试水新业务，培育新的利润增长极，比如商业地产、产业地产、物流地产、长租市场等等，而新业务需要的是新人才。
这时候，有丰富经验的地产人地位就相当尴尬了，无论你拥有多少年工作经验，一旦转型，或许之前所有的经验都化为了零。与其录用你为何不录用可塑性更高的年轻人？
因此，很多地产人为了转型去学习新技能，比如想从营销转做投资，从运营转做商业地产或产业地产等等，他们不得不以一个新人的姿态，以降薪的代价获取一个学习转型的机会。
三、处于空窗期的跳槽
明源君在文章开头说到的这位营销总，就属于裸辞后跳槽，空窗期非常长。
明源君了解到，他对下一家企业抱有很高的期望，希望是TOP10的房企，但兜兜转转，等了好几个月还是没有找到合适的，毕竟TOP10房企中高层的离职率相对还是比较低，结果找了很久没找到，导致空白期越来越长。这对找到下一份工作有比较大的负面影响，HR往往会怀疑，这么长时间没找到工作，能力有问题？
四、频繁跳槽
地产人流动性一向很高，尤其是营销线的地产人，做完一个项目整个团队可能都走光了。但是，很多房企的HR都非常反感频繁跳槽的人，比如某TOP10房企A房企的招聘红线之一就是跳槽频繁。
如果你频繁跳槽，一份工作干不满2年，别说被降级降薪，你能否找到工作都很悬！
明源君不反对跳槽，但一定不要单纯了为了薪酬或冲动跳槽，一旦成了职场跳蚤，你的价值就会不停打折，在HR心里，频繁跳槽的人要么能力不行，要么人际关系不行，总归说来，不是什么优秀的人才。
当然，以上的几种现象都是属于应聘被压价的情况，还有几种情况，属于主动降薪跳槽的。他们脑子有病？绝对没有，只是这种地产人一般属于不差钱的主了。他们追求的是金钱以外的东西，比如理想、家庭、兴趣、价值观等等。
五、为了更大的成长空间
前Google CEO埃里克.施密特曾经给过FaceBook 首席运营官谢丽尔.桑德伯格一个建议，他说：“选择一份工作最重要的标准就是，他能否让你快速成长。如果有人邀请你上一艘火箭，你不要问上去之后坐哪儿，你只要上去就可以了”。
很多地产人跳槽也是为了有更大的成长空间，即使降薪，他们认为也是值得的。
六、为了家庭
据明源君所知，就有一个地产行业TOP10的高管降级降薪到了一家国企房企去做中层，拿到的钱少了一半，但他却觉得很值得。因为跳槽后，他和老婆的感情更稳定了，之前因为工作太忙，差点和老婆离婚。现在，陪家人的时间也更多了，和孩子的关系更亲密了，因为加班熬夜少了，整个人也更年轻了。
七、为了理想及兴趣
这个世界的工作大概可以分为以下几种：感兴趣但钱不多、不感兴趣但钱很多、既不感兴趣钱也不多、既感兴趣钱也够多。第四种大概是所有人的理想工作，但鱼与熊掌不可兼得，这种情况可遇不可求。
明源君认识的一个地产人，在房企前20强做设计总监，但他却为了能做出真正的好项目，100后还能被人说起的楼盘，主动降级降薪加入绿城，成了绿城一名普通的设计经理。
他的原话是这样的：之前公司工资确实很高，但做的产品不是我想要的，公司为了冲规模，全国的项目大量复制，高度标准化，一个项目最重要就是赶进度，质量能好到哪儿去？这不是我想要的工作。
更多人在找工作时，在兴趣和钱之间，会更偏向于选择金钱。降薪去做自己真正感兴趣的事情真的需要很大的勇气。
04
如何才能避免
跳槽时被降级降薪？
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不管是哪种情况的跳槽，被“降级降薪”都是非常糟心的，比如你为了去万科、龙湖这些知名房企，付出“降薪”的代价，即使一年后你的薪水能恢复到正常水平，其实代价也是非常高的。有没有更经济的方法？
当然有，那就是等着被猎头挖角！
你可能会问了，明源君不是说了，只有在华润、中海这些知名房企才能享受被挖角的待遇吗？凡事不是绝对的，明源君给大家分享一个小房企营销总逆袭的故事。明源君认识L的时候，他还是一个小房企的项目营销总，后来看着他被万达挖去做营销副总，2年后，又被另一家房企挖去做总裁了。
明源君总结一下他的逆袭的办法，比如：
1、在很多地产人微信群里，分享干货，发出自己的观点；
2、在有影响的微信公众号，发表了很多总结文章；
3、曾经在有影响力的行业平台，公开发表演讲
4、很爱结交地产圈的朋友，乐于帮人解决问题
5、很爱给自己的下属培训
据说万达高管也是通过微信认识他的，后来去他操盘的项目参观，顺便把他挖走了！
可能你会说，我也加了很多地产微信群，参加了很多地产论坛，认识了很多地产大咖啊，怎么没用？你这种“混圈子”，只是让你认识了很多人，却没办法证明你的能力。而L的做法，核心是输出自己的观点，并帮助很多人解决了问题，他把自己的能力转化成了“品牌信息”，在行业形成了很高的知名度，所以连万达的高管都注意到他，亲自去挖角。
当然，要达到这样的高度，最重要以及最根本的一点是，你自己得有两把刷子，L的操盘能力是一流的，在每个岗位都做出了令人折服的成绩。
其实，明源君还想说的是，如果你想通过混圈子建立自己的人脉地图，那么，首先你要是一个牛逼的人，其次，你要做一个对别人有用被别人需求的人，而不是做一个需要别人的人。
当你能够帮到越来越多牛逼的人，也就意味着你的人脉质量越来越高了。这些高质量的人脉资源本身就会成为你的一种竞争力，这也是行业经验丰富才会有的独特储备。
最后，当你在行业内打造了自己的个人品牌，形成了自己的影响力，并有了一定的人脉资源，那么，很有可能，下一个被挖角的就是你了！
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