揭“小产权房”的“老底”

今天小董带您看一个小案例：二娃系甲乡乙村村民，翠花系丙乡丁村村民。由于甲乡靠近城市并且经济发展较快，二娃就在自家的宅基地上修建了楼房进行出售。翠花闻讯购买了二娃的楼房一套。不久乙村拆迁，但是翠花没有得到拆迁补偿款。问翠花的权益应如何得到保护？

可以肯定的是翠花购买的是一套“小产权房”，在我国“小产权房”一般是不会受到法律保护的。所谓的小产权房是指在农村集体所有的土地上建设的并由乡或村级政府颁发房屋产权证书的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房”不能向集体经济组织以外的成员转让或出售。当出现这种情况时，一般会认定该房屋转让或买卖合同无效，这是我国处理“小产权房”的一般原则。但是，出现以下两种情况可以认定该房屋买卖或转让合同有效：（1）在集体经济组织内买卖或转让“小产权房”；（2）虽向集体经济组织以外的成员买卖或转让房屋，但经过有关部门的批准后，可以认定该转让或买卖合同有效。此外，购买小产权房后，如遇国家拆迁，因为小产权房没有合法的（国家房管部门颁发的产权证）产权，则房屋的使用人（本案中的翠花）不能得到拆迁补偿，或者说得到的补偿款微乎其微，而最终得到拆迁补偿的是房屋的所有权人（如本案中的二娃）。

从上面的分析可以看出，二娃和翠花系不同集体经济组织的成员，因此他们之间的房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定而不发生法律效力，即翠花没有取得该“小产权房”的所有权，同时翠花也不可能得到拆迁补偿款。那么小董建议翠花行使不当得利返还请求权，要求二娃返还购房款，并且要求二娃承担缔约过失责任。写到这里，相信小董已经为大家揭开了小产权房的神秘面纱，同时小董呼吁大家在购房时要理智，不要贪图便宜，要购买合法的房屋。最后，欢迎各位读者和小董讨论并向小董提出建议。