长租公寓在国外是一个有几十年发展史的成熟商业模式。在房地产投资中，一直属于收益稳定优异的那类。2008年金融危机，商业地产三驾马车中的写字楼和零售卖场的租金增长断崖式下跌，只有长租公寓受影响最小，而且最先反弹。这类物业在金融危机后也很受黑石集团这类投资集团的青睐。
以美国为例，公寓运营一般指的是集中式公寓，也就是一整栋楼都对外出租的。这类长租公寓多采用 REITs 模式，投资人和运营商各司其职，公寓所有权名义上属于投资人，但投资人只按期分红，不参与经营；运营商赚取固定几个点的运营费用，以及日常维修等物业服务费提成。
REITs 听起来复杂，粗糙理解成一个基金就比较容易：一栋房子太贵，普通人买不起，分成好多份额，好多人凑钱就买的起了，然后再一起雇佣一个专业机构打理房子日常的出租、维修或者买卖，随后租金收益、升值收益大家按份额分。
REITs 模式是个巧媳妇儿，一方面向租房市场注入了一笔低价的长期的资金，建设了住房，另外一方面源源不断地向投资者提供稳定可预期的回报。
因此，蛋壳并不算真正的“长租公寓”，其代表的分散式公寓是中国特色房地产市场的产物之一。它有两个特点，一个是没有向租赁市场提供增量的房源，所以必然推高租金。另外它没有廉价的资金来源，而是用年轻人脆弱的信用，从银行获得个人贷款，让蛋壳去高价收房。
这是一个先天注定的庞氏骗局。除非北京的租金永远两位数增长，或者向香港那样做无限分割的'劏房'提高单位租金，这个游戏是玩不下去的。
问题是，谁来承担游戏结束的成本。
在北京租过房子的年轻人都知道，当房东房客撕破脸的时候，永远是租客承担成本。合同里面乙方违约几十条，每一条都要没收押金，预付房租能不能拿回来全看人品，甲方违约轻飘飘的一两条，最多补偿一下租客的当月房租。
然而在美国，很多时候，房东才是真正的弱势群体。
只要买房就有持有税，不出租要交空置税，买卖和租金收入要交资产所得税，加上各种维修费用，已经够焦头烂额了。加上法律对租客权益的保护几乎到了“无立场”的地步，比如在社会主义示范区加州：
房东不得无故断租，老租客具有优先权，有年限的房子每年租金上涨幅度有限制，和CPI绑定，有些地区比如西好莱坞的房子每年连1%都不能上涨。今年碰上疫情，加州理直气壮要求“任何交不起租金的租客也要让继续住”。
房况维护必须达标。没有及时清理白蚁，都可能被租客作为拖欠房租的理由。房子的折旧率跟租客入住年限紧密挂钩，一些原本房况不太好的房子，租客入住三五年后，基本默认折旧率为百分之百，怎么造都不能扣押金。
押金只能收一个月的，要到银行开具专门账户。你想挑个毛病扣三五百块，经过的繁琐手续让你怀疑人生。提前收几个月房租自己用，不行，没听过让人闻风丧胆的国税局吗？
就算是租客没有交租金，一次通知不成要两次，两次不成要三次，上法庭还要抗辩，三个月起步，最长要一两年。
至于那种1818黄金眼上常见的社会新闻，“上海人90年代在浙江买了个别墅忘记了，现在发现屋里面住了不认识的人”，如果上了美国的法庭，可能房子最后就真的归了“占屋者”。
当然，这不是吹外国的月亮比较圆。美国能这样保护租客，前提条件就是他们的税收制度。美国当然也不缺有钱人，大把买的起整套房子的人，为什么 REITs 模式能大行其道？最直接的原因是通过 REITs 投资房地产是免税的。美国的房地产市场是重“持有”的税收制度。
我们国税局的各项能力，还在路上。财产申报制度刚起了个头。另外，各种解决执行难的行动，这两年才开始上电视，美国那种“人人找律师，事事上法庭”的状况，仍然不太符合中国人的胃口。我们还在迷恋基层调解的低成本，脑子里还有“打官司的是刁民，律师多讼棍”的传统观念，忽略了法律是一种公共资源，需要更多向民生倾斜。
2015年我们就提出过租售并举，万科、碧桂园、龙湖、保利等也都曾经纷纷高调宣布进入租赁市场，万科的泊寓一度遍地开花，郁亮甚至声称过要转型做租赁市场老大。然而这几年这些房地产企业的租赁项目都渐渐收缩阵营。国内只要说是自持物业做长租公寓的，去见投资机构都会吃“模式太重”的闭门羹。
所以，虽然，2020年全国人民已经脱贫，但是人人向往当房东，租客是“弱势群体”的现状，显然要继续到2035了。
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