现在，是不是可以抄底上海了？

编者按

文章开始前，先跟大家说件事。

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源自：大碗楼市上海站

一个对于上海楼市有问必答，百问不倒的男人。

最近公众号后台堆积了很多问题，正好统一来回复下。

每一个问题都很有代表性，希望大家可以参考下。

01

现在是不是上海买房的好时机？

很多粉丝疑虑，现在大环境这么差，现在上海行情这么差，是不是买房的时候。

我们总结了三个大家都关心的问题。

问题1：

如果是刚需的话，什么时候可以买二手房了？

是分数不高，只能买二手房吗？

如果分数还行，可以考虑直接买新房。

现在市区新房倒挂还是很明显的。

如果是买二手，上海现在基本已经处于横盘状态，价格变化的是不大的。

现在直接买都是可以的。

如果想观察一下，稍微晚一点时间买，问题也不大。

只是，既然是刚需，一般的建议是尽早上车。

现在买房，最坏的结果，也不过就是几年房子不涨，亏一个利息钱。

这个钱是多少，是算的出来的。

但如果没买房，下一次房价涨的时候没办法上车。

最终的结果是你在上海没房，房价又涨了。

这个结果其实是无法接受的，对你后续的发展影响也很大。

这个损失，其实是没法计算的。

现在既然市场已经横盘，你可以慢慢看起来。

如果看到合适的，就可以买了。

不要想着买到最低点，没有筹码的人，是没资格等最低点的。

先上车，有了筹码，下回再考虑筹码的最大化。

现在需要的，是你在上海，手上要有筹码。

当然，什么价位，买哪里的房子，也是需要提前规划的。

买的不合适，到时候流动性不够好，也是很头痛的。

问题2：

上海三价取低不放松的话，是不是就不会回暖？

现在上海楼市回不回暖，和三价取低已经关系不大了。

楼市现在已经进入横盘状态。

就算三价取低取消，当前的市场也不一定能起来。

而且，现在是全国性的楼市都在低潮期。

如果目标是短期内投资，当前不一定是最好的时机。

但如果是自住或置换，倒是可以看起来了。

现在外面房源也多，房东也相对好打交道。

另外，现在中央救楼市的决心很大。

楼市相关的政策隔几天就出一个。

可以说，在楼市没有起来之前，政策是不会停的。

虽然说短期内，上海的横盘的状态是不会变的。

但从长期而言，房产市场复苏是可以预测的。

所以，要看你自己的情况。

想要等最低点的，也可以等。

觉得横盘选择余地大的，现在也可以看起来。

问题3：

现在我想置换的话，是应该是先买后卖，还是先卖后买？

现在的楼市情况很差。

如果说你手上是要卖的那套房子流动性相当好，挂出去以后天天有人上门看房。

甚至现在已经有几个人找你在谈价格了。

那么你现在先去买然后再卖，问题也不大。

但是这种情况不多。

如果你这个房子挂出去之后，你既不能保证有多少人看，也不能保证什么时候卖掉。

那最好还是先把这个房子卖掉，然后再去考虑买你想买的那个房子。

当前整体的市场基本上已经横盘了。

市场上价格变化不大，也不会因为价格剧烈变动导致踏空。

以现在的市场行情，还是先卖后买吧。

不过要有心理准备，如果不降价的话，很可能要卖上好久。

但现在市场比较平稳，房东也相对好说话。

从置换角度，现在这个时间点还是不错的。

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02

现在的环境，到底该买什么房子？

根据个人情况不同，在上海买房的选择也是不一样的。

适合自己的，才是好的。

问题1：

目前首套房，应该是买新房还是二手？

这个纯看积分和预算。

比如预算在600万以上，积分有65分，那近郊带地铁的新房，还是买的到的。

只要不是大虹桥这种热门板块，一般都是有机会的。

另外一种就是预算2000万，那么二套资格55-60分，一些楼盘也是有机会买到的。

还有就是像天汇世纪玺，本身是有很明显的短板，总价又高。

这种项目，是有可能低分上车的。

其他幺蛾子楼盘，你能被销售通知的前提是，你是全款或首付七成。

其他的预算和低积分，其实是很难买的。

特别是1000万左右在市区，分数基本都奔着70去的。

你看下你的预算和积分，如果前面几个选项够得上，就按照这个思路去买。

如果够不上，就可以考虑看下二手了。

单纯当分母，连入围都不够的，看新房就没什么必要了。

然后，远郊不带地铁的新房，千万不要买。

问题2：

中环的老破小目前有价值吗？

中环的老破小流动性还算不错的的，交通和配套也好，缺点就是居住属性差一点。

如果叠加一个学区的话，流动性还能更好。

选择中环老破小要看自己实际情况。

比如说预算500万左右，其实近郊带地铁的次新二房也能买到。

如果工作稳定，是可以根据上班地点往近郊方向买的，这样居住体验会好很多。

但是也有的时候，夫妻双方工作方向是相反的；

或者还年轻，暂时工作不算特别稳定，有换工作的可能。

这个时候，中环老公房在交通上的优势还是很明显的。

用一天减少一个小时的通勤时间 配套齐全，有时候还有学区，

对比居住舒适，其实还是有性价比的。

真要买中环老破小，有几个选择要素，不一定都要有，但最好带上一个。

带一个二梯队以上的学区，市区的话最好是双学区，浦东的话单学区也行。

有多条进市区的地铁，强能级的地铁至少两条以上。

周边的配套很好。

近期有比较大的规划落地。

不是完全的银发社区，全片区除了老破小，除了本地老人没有新鲜血液的地方尽量不要去。

只要保证流动性，没有太大的学区溢价，这种老破小的性价比其实还是蛮好的。

问题3：

远郊的老破小不能买，那远郊的老破大能买吗？

远郊的老破小不能买的原因在于它即占房票，万年不涨，流动性还很差。

这些毛病，远郊的老破大全都有，而且比老破小还严重。

而且连远郊老破小唯一的优势，总价低也没有了。

然后我们还要定义下远郊：人民广场25公里以外，没有地铁的地方，才是远郊。

定义下老破大：房龄在2000以前，没有电梯的小区，才是老破大。

符合以上定义的远郊老破大自然是不能买的。

但如果说，你说的远郊老破大，是顾村、杨行、南翔、徐泾、九亭、颛桥、周康这种地方，

2000以后近地铁带电梯的小区。

那买下来是没有问题的，不管是自住还是流动性，都没问题。

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03

这些板块，究竟怎么样？

问题1：

房子买在华新为什么一直都没有涨？

房价涨的前提，是这个板块这个房子，有流动性，有很多人想要买。

有很多人愿意买，这房子才能涨。

比如说：有地铁的，对口学区的，周边有产业的……

如果这个板块流动性不行，除了本地人没人买，那房子自然就很难涨。

华新现在的问题，就是除了本地人，没人愿意买过来。

单纯地理位置，华新还是可以的，距离大虹桥其实很近。

但是，完全没有地铁；也没有学区；周边的产业也一般，需要依托大虹桥。

但大虹桥周边的选择余地很大，华新并没有特别的优势。

华新本质上还是一个近郊的农村板块，配套、学区各方面都没有什么特别的表现。

这种板块，只有一波大行情，全上海都涨了，它才会涨。

如果是小行情，只有部分板块部分品类在涨的话，很难轮到它。

上海2021年这波行情其实并不大。

基本上也就是市区和近郊涨了，远郊和没地铁的地方基本没涨。

如果你等得起，可以再等一两轮，等哪一轮是全上海一起涨的时候，华新也会涨。

如果急用钱，那就只能接受损失。

现在上海的行情已经进入盘整期，短期内楼市会继续往下。

现在这个时候希望华新涨，可能性不算很大。

问题2：

临港的103片区怎么样？

临港应该关心的，不是101，103，还是105。

临港现在最大的问题是人口。

现在的情况，是人口不足，但是新房还在开足马力上。

现在整个临港地区的人口是30万，这还是包括了大冶河以南和金汇港以东的区域。

真正的南汇新城镇，人口也只有10万。

而这个地方现在还没有交房的新房，就有三万多套。

只要这个人口导入的问题没解决，临港的新房就是没办法投资的。

不过如果你就是在临港上班和生活，那买在这里是可以的。可以解决自住和学区。

如果是抱着投资心态看临港，近几年的临港都尽量回避。

一个10万人3万套新房的地方，只有风险，无法套利。

好了，以上是我们的回复。

来源：大碗楼市上海站