6月7日上海第5批次新盘官宣，共涉及26个新盘合计7087套房源！
今日我们照例进行5批次新盘的倒挂率测算。
老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：
5月上海楼市的“冷”已经“不遮不掩”了。
1、首先成交量不再“模棱两可”
如果说4月的1.77万套还是个模棱两可的数字，那么5月1.53万套的成交量直接将市场的“冷”，摆在明面上了。
因为1.5万套，就是近些年上海楼市的“荣枯线”。
6月在没有政策刺激的情况下，成交量很可能继续下探。
因为6月的前3天成交量仅约1300套，按此计算6月全月成交很可能在1.3万套左右。
这就是上海市场的“底”了。
除了成交量，市场情绪也达到了一个“临界点”。
中介、房东都快被“逼疯”。
2、市场面也彻底“不装了”。
1）中介逼着降价
看房的人不少，而真正还价的却少之又少。
中介开不了单，只能倒逼房东降价。
而事实是：无论房东降多少、降几次，真到还价的时候仍会被“大刀”。
这就是目前二手市场的现状。
2）房东开始自救
于是房东为了能将手上的房子卖出，也是使出了“浑身解数”。
自己写文案、拉群发红包、中介现金奖励、豪装翻新……只为了给自己的房子多加点“砝码”。
但无奈的是，多方拉锯的结果就是小区的底价不断下探。
3）小区的底价，一次次被打破
我们统计了5月与4月同时在线挂牌的10159个小区，其中小区最低挂牌价降价的共计4483个，占比高达44%，平均降幅达到了3.8%。
举个例子，豪宅复兴珑御：
4月小区的底价是22.5万/㎡，目前该房源已经由22.5万降至20.8万。
即便如此，5月小区的底价还是“易主”了，因为一套241平的中区售价已经低至20.2万。
也就是说，与4月相比，小区底价降低了10%。
再比如，顾村的保利叶上海二期：
4月小区的底价是5.43万/㎡，如今这套房源价格已经跌到了不足5.2万/平，降低了4.3%，目前仍是小区的底价房源。
该房源售价已经明显低于小区今年同户型同楼层的成交价，但仍卖不出去。
小区底价有望继续下探。
更多案例，我就不一一盘点了。
总之一句话就是，上海楼市市场面正在持续探底。
面对这样的局面，政策层可能有些坐不住了。
3、政策端，也传出了风声。
先是全国性的调控政策传出了风声：
紧接着，6月6日国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》文章指出，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策。
也就是说，基本坐实了一线城市限购解绑的传闻。
所以，5月我们已经能彻头彻尾的感受到市场的冷。
在传闻中的政策出台之前，这种寒气预计将会持续蔓延。
在这种情况下，5批次新盘的倒挂率也将有所收窄。
因为，我们的倒挂率测算是基于各个小区的最具性价比的房源计算的（各个小区优质楼层的最低价房源），由于各个小区的挂牌底价一次次下探，意味着倒挂程度减弱。
本次我们把对标项目最具性价比房源的价格，叠加对应价位段的5月议价空间（成交价与挂牌价之间的差幅），拟合出最像成交的房源价格。
比如青浦新城的悦达玲珑湾对标的新城逸境园，目前最具性价比的挂牌是4.07万/㎡，该价位段的议价空间是3.8%，因此，我们判定该小区成交价很可能是3.9万/平左右。
在此基础上，利用房龄系数和品质系数，最终判定悦达玲珑湾市场价大概悦4.93万/平，倒挂率89.5%。
同理其它楼盘，我们也用类似方法计算出了倒挂率。
下面我们开始正文吧。
我们收集了新盘出现率较高了75个板块，本次23个新盘出现在图中的黄色21板块（不含别墅）。
具体各个新盘的倒挂情况如何，我分7个赛道：浦西市区、浦东、闵行、大虹桥、西区、宝山、南区，给大家详细展示下：（别墅项目，暂不统计）
（也可以直接下滑到文末，点击进入小程序查看。）
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一、浦西市区赛道
浦西市区本批共计1个新盘，4批次的豪宅风波，直接导致5批次10W 新盘全部“缺席”。雍汇庭成了浦西市区的“独苗”。
根据市场价，我们绘制的浦西市区赛道房价格局如下：
1丶雍汇庭
对标2019年的次新房漓江花园三期，目前最具性价比的挂牌是10.13W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是9.71W/㎡，房龄系数还原后9.71W/㎡ 。考虑到漓江花园北靠公园，城市界面上略好于雍汇庭，且雍汇庭附近存在明显抗性，所以最终给出雍汇庭的市场价是9.23W/㎡，倒挂率85.7% 。
二、浦东赛道
浦东赛道本批共计3个新盘，期待已久的荟萃庭终于来了。
根据市场价，我们绘制的浦东赛道房价格局如下：
1丶荟萃庭
假设荟萃庭无优质学区属性，则对标2005年的次新房东方丽景。目前东方丽景最具性价比的挂牌是7.92W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是7.55W/㎡，房龄系数还原后10.27W/㎡ 。考虑到东方丽景容积率更低，两个项目由于离得较近几乎共享城市界面，所以荟萃庭给出的市场价是9.8W/㎡，倒挂率88% 。
假设荟萃庭有学区资源，则对标2006年的次新房证大家园五期，目前证大家园五期最具性价比的挂牌是9.0W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是8.57W/㎡，房龄系数还原后11.33W/㎡ 。考虑到证大家园容积率低，且受噪音影响更小，所以荟萃庭给出的市场价是10.5W/㎡，倒挂率85% 。
2丶陆家嘴锦绣云澜
对标2014年的次新房阳光城愉景湾，5月最新的成交价是6.11W/㎡，房龄系数还原后7.14W/㎡ 。2个项目容积率相同，但是锦绣云澜没有做高低配，高层景观更优，且离地铁和综合商业都更近一些，所以给出锦绣云澜的市场价是7.32W/㎡，倒挂率87.4% 。
3丶海玥泓邸
对标2003年的次新房东城时代华庭，目前最具性价比的挂牌是2.73W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.62W/㎡，房龄系数还原后3.79W/㎡ 。海玥泓邸容积率更低，但周边城市界面稍弱，最终给出的市场价是3.79W/㎡，倒挂率89.7%。
三、闵行赛道
闵行赛道本批共计5个新盘，质量颇高！不仅有大火的建发璟院、1872，神秘的东碧林湾二期也来了，颛桥紫薇花园两个地块同时推盘！
根据市场价，我们绘制的闵行赛道房价格局如下：
1、建发璟院
对标2019年的次新房同济融创玫瑰公馆，4月的成交价是14.33W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是13.69W/㎡，经房龄系数还原13.69W/㎡ 。由于建发容积率更高，有通风塔等不利因素，且离商业更远，最终给出的市场价是11.64W/㎡，倒挂率76.5%。
2、东碧林湾二期
对标2008年的次新房东碧林湾，4月的成交价是10.11W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是9.69W/㎡，经房龄系数还原12.6W/㎡ 。由于二期项目社区较小，在社区规划上弱于前期，但两个项目紧挨着共享周边城市界面，最终给出的市场价是10.71W/㎡，倒挂率78.9%。
3丶象屿招商公园1872北区
对标2021年的次新房万科青藤公园，目前最具性价比的挂牌是6.68W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是6.45W/㎡ 。北区由于靠近铁轨城市界面较弱，给出的市场价是5.97W/㎡，倒挂率87.2%。
4丶颛桥紫薇花园(上东区)&(左岸)
对标2008年的次新房天恒名城，目前最具性价比的挂牌是6.61W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是6.23W/㎡，经房龄系数还原8.1W/㎡ 。2个项目产品打造都较好，不过紫薇的容积率更高。紫薇有地铁优势，天恒名城有学区优势。
上东区本次开盘楼栋紧邻十字路口，抗性较大，给出的市场价是7.69W/㎡，倒挂率87.4%。 左岸抗性相对较少，给出的市场价是7.9W/㎡，倒挂率88.6%。
四、大虹桥赛道
大虹桥赛道本批共计1个新盘，虹桥公馆3期前期刚刚售罄，没抢到的朋友可以继续冲。
根据市场价，我们绘制的大虹桥赛道房价格局如下：
1丶虹桥公馆3期
对标2016年的仁恒西郊花园，目前最具性价比的挂牌是8.41W/㎡ ，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合考虑给出的价格是8.05W/㎡，经房龄系数还原后8.29W/㎡ 。项目跟前面几期不在一起，三期位置稍差了一些。鉴于离地铁远，产品打造也有差异，综合判断市场价约7.25W/㎡，倒挂率约87.4%。
五、西区赛道
西区赛道本批共计5个新盘，大部分都是青浦的项目。
根据市场价，我们绘制的西区赛道房价格局如下：
1丶悦达玲珑湾
对标2005年的新城逸境园 ，目前最具性价比的挂牌是4.07W/㎡ ，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合考虑给出的价格是3.92W/㎡，经房龄系数还原后5.33W/㎡ 。悦达玲珑湾在产品设计及社区规划上弱于新城逸境园，但是新城逸境园城市界面稍差一些靠近主干道，综合判断市场价约4.93W/㎡，倒挂率约89.5%。
2丶象屿路劲都匯云境
对标2021年的次新房路劲悦茂府，5月最新成交价是4.7W/㎡ ，经房龄系数还原后4.7W/㎡ 。2个项目产品打造类似，都匯云境外立面更优；悦茂府距离地铁商业更近，但环境也更嘈杂。综合考虑最终给出的市场价是4.7W/㎡，倒挂率96.5%。
3丶新黄浦江南里
对标2007年的次新房帕缇欧香苑，目前最具性价比的挂牌是3.75W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是3.61W/㎡，经房龄系数还原后4.69W/㎡ 。考虑到帕缇欧香整体容积率低，最终给出的市场价是4.58W/㎡，假设项目公寓按照4.52W的价格销售，倒挂率约98.7%。
4丶安联虹悦
对标2021年的次新房虹桥金茂悦，目前最具性价比的挂牌是4.93W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是4.74W/㎡，经房龄系数还原后4.74W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，虹桥金茂悦的社区规划稍好于安联虹悦，最终给出的市场价是4.68W/㎡，倒挂率99.9%。
5丶大名城映辰
对标2019年的次新房佳兆业君汇上品，目前最具性价比的挂牌是3.82W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是3.68W/㎡，经房龄系数还原后3.68W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，目前大名城周边没有什么配套，最终给出的市场价是3.4W/㎡，无倒挂。
六、宝山赛道
宝山赛道本批共计3个新盘，只有1个纯新盘。
根据市场价，我们绘制的宝山赛道房价格局如下：
1丶山东健康宝钰澜庭
对标2008年的次新房丽景翠庭，目前最具性价比的挂牌是4.53W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间以及5月最新的成交价，综合给出的价格是4.5W/㎡，经房龄系数还原后5.85W/㎡ 。两个项目挨得较近周边城市界面相似，丽景翠庭容积率更低，在产品设计上更好，最终给出的市场价是5.56W/㎡，倒挂率88.7%。
2丶学府阳光、学士逸居
学府阳光对标2017年的次新房经纬学府阳光家园(六期)，目前最具性价比的挂牌是6.26W/㎡ ，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是6W/㎡。经房龄系数还原后6.06W/㎡。新的一期是毛坯交付，最终给出的市场价是5.9W/㎡，无倒挂。
学士逸居对标2016年的次新房学士逸居，4月的成交价是7.23W/㎡ 。考虑5月行情下滑，综合给出的价格是6.9W/㎡，经房龄系数还原后7.1W/㎡ 。新的一期是毛坯交付，最终给出的市场价是6.9W/㎡，假设也按照6W均价销售，倒挂率87%。
3丶祥泰苑、和泰苑
祥泰苑对标的是2008年的次新房祥泰苑，目前最具性价比的挂牌是5.39W/㎡， 考虑到同价位段二手房的议价空间，给出的价格是5.17W/㎡ 。新的一期是毛坯交付，但是有现房优势，最终给出的市场价是5.43W/㎡，基本无倒挂。
和泰苑及2006年的和泰苑，5月最新的成交价是4.75W/㎡，新的一期是毛坯交付，但是有现房优势，最终给出的市场价是5.1W/㎡，无倒挂。
七、南区赛道
南区赛道本批共计8个新盘，临港和金山占比多一些。
根据市场价，我们绘制的南区赛道房价格局如下：
1、奉发云境
对标2010年的次新房上院佳庭北区，目前最具性价比的挂牌是3.5W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是3.36W/㎡，经房龄系数还原后4.34W/㎡。上院佳庭容积率低，但是距离5号线和主干道更近，更易受噪音影响，所以综合考虑给奉发的市场价是4.12W/㎡，倒挂率93.8%。
2丶陕建名城映蓝
对标2020年的次新房保利玲玥公馆，目前最具性价比的挂牌是2.95W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.83W/㎡，经房龄系数还原后2.83W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，保利容积率低，在社区规划上更好一些，且周边配套完善些，所以最终给陕建名城映蓝的市场价是2.61W/㎡，倒挂率95.6%。
3丶金港星海湾
对标2020年的次新房东宸源著，目前最具性价比的挂牌是4.22W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是4.05W/㎡，经房龄系数还原后4.05W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，东宸源著容积率低采光好，且周边有大片商办在建周边配套完善些，所以金港星海湾最终给出的市场价是3.04W/㎡，假设公寓按照前期3W/㎡计算，倒挂率98.7%。
4丶复地星愉湾
参考2014年的万达城市名邸，目前最具性价比的挂牌是2.41W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.31W/㎡，经房龄系数还原后市场价约2.57W/㎡。复地容积率更低，最终给出的市场价是2.83W/㎡，假设公寓按照前期2.86W/㎡计算，无倒挂。
5丶中建玖海云天
对标2008年的次新房绿地东岸涟城北区，目前最具性价比的挂牌是2.48W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.37W/㎡，经房龄系数还原后3.25W/㎡ 。绿地容积率低，但是中建更靠近未来的核心区，且大盘规划比较完善，所以最终给出的市场价是3.25W/㎡，无倒挂。
6丶奉发贤荟悦邸
对标2016年的次新房佳兆业8号，目前最具性价比的挂牌是2.69W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.57W/㎡，经房龄系数还原后2.65W/㎡ 。两个项目在产品设计和社区规划上不相上下，且两个项目紧邻，周边城市界面相似，佳兆业8号近主干道，所以最终给出奉发的市场价是2.85W/㎡，无倒挂。
7丶水尚华庭
对标2015年的次新房郁金香庭，目前最具性价比的挂牌是3.05W/㎡ 。考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.93W/㎡，经房龄系数还原后3.08W/㎡ 。郁金香庭容积率低，水尚华庭更近小河，但产品是部分毛坯交付，所以最终给出的市场价是3.0W/㎡，无倒挂。
8丶佳运汇龙府
参考2015年的新城旭辉府，目前最具性价比的挂牌是2.36W/㎡，考虑到同价位段二手房的议价空间，综合给出的价格是2.26W/㎡，经房龄系数还原后市场价约2.47W/㎡。汇龙府紧临公园，界面更好。所以综合判断汇龙府市场价约2.84W/㎡，无倒挂。
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