前滩二手：崩的是什么盘

这两日，朋友圈被前滩一套房源刷了屏。

可以看出，这是同一套房源，税费上下家交法不同。最低报价是房东到手价655万。47㎡的一房户型，折合单价13.93万/㎡。

从中介的推销口吻可以看出，这套房源目前在前滩性价比很高，总价应该也是板块最低上车门槛。但截止发稿，据说该房源还未成交。

热门，不一定倒挂

从链家app上查询，尚峰名邸最近一套成交是在节前9月24日。同样是一套47㎡的一房，位于高楼层，成交价685万，折合单价14.57万/㎡。这么说来，同一个户型过了一个国庆节，又跌了20万。

好奇往前翻了翻，还是这个户型，在2022年的成交在800万左右，一年跌了15%啊。

尚峰名邸在2020年底入市，推出204套房源，均价11.2万/㎡。当时，共有2583组客户参与认购，认购率高达1266%，也是整个2020年度认购率最高的项目。

尚峰名邸区位图

用当下摇号积分制买房者的普遍逻辑来说，认购越多、积分越高的项目，往往代表着该楼盘市场认可其倒挂率、红包属性越强。但真的是这样吗？

我们还是以尚峰名邸为例，从当年的一房一价表可以看出，47㎡户型的高区房源（10层以上）单价均超过12.6万/㎡，总价差不多在600万。

这么算来，今年9月已成交的685万房源毛收益约85万。这个收益还要扣除契税等，保守收益仅80万。

3年不到的时间，赚了80万，总收益率约13.3%，年化收益差不多4%。这还是大众眼中2583组认购的超级热门红盘，这个表现算优秀吗？

个案，不代表板块

是不是前滩二手崩盘了？对于房价、对于倒挂，我一直主张要个案分析。一个楼盘代表不了一个板块，一套房源更代表不了一个板块。一个项目进入到二手市场后，其某一套房源、某一次成交案例，都只是个案。参考一下可以，用来描述楼市就不必了。

我们来看看目前前滩高中低三个价位段的二手现状：

高段位：

以三湘印象名邸的一线江景房为例，今年8月成交过一套215㎡户型，成交总价5320万，单价24.7万/㎡。

目前，小区还有一套低区（无江景）的大宅挂牌，建面约223㎡，总价4320万，折合单价19.5万/㎡。

从中介处了解，这套房源挂牌刚过一个月，前后已有十多次带看。始终不能成交的关键，到不是价格，而是这个预算的客户，对江景都有执念。有诚意买家愿意提高预算，如有更高楼层的房源就愿意下单。

中段位：

前滩俗称的一哥，不是总价最贵的三湘，而是无论区位、户型、小区、品质均好性更强的晶耀名邸一期。

晶耀一期在近一年内鲜有成交，房东都很惜售。在链家app上查到的最后成交数据要追朔到2020年11月，当时中楼层154㎡户型总价2400万成交，折合单价约15.58万/㎡。目前，小区同154㎡的大户型挂牌价最高，已达到22万/㎡。

中介说，整个前滩面积越大、品质越好的房源，二手价格越坚挺。晶耀一期就是最好的代表，偶有一套低于18万成交的，那也是低楼层的特殊户型。

低段位：

众所周知，前滩让人诟病的“小户型”相当多，在这就不一一列举了。目前13万-16万单价区间，基本都是小户型。

中介刷屏的尚峰名邸，虽不是单价最低的，但由于户型建面只有47㎡，655万总价可以算是整个前滩最低的总价门槛。

中介对于前滩小户型的分析也很客观：小户型价格在前滩最扛不住，因为挂牌量大。毕竟小户型和前滩目前的定位、商业能级都很不匹配，这个客群的口袋，也变动幅度最大。

买房，不止看地段

地段地段还是地段，这条房地产准则至今不可撼动。但我们也看到，同一个板块二手市场从13万到25万，几乎达到了一倍的价差。

这也告诉我们，同一地段，产品、户型、小区环境等等因素，对不动产价值起到了至关重要的作用。地段，相当于给你的房子打了个基础分。其他各个因素，都是加分和减分项。

在茫茫新盘中，有三个因素，要格外注意：

① 户型好坏。大多数人会靠直觉，无非是尺度、采光和通风等。但在接近的地段属性下，户型的接受度和稀缺性也很重要。一定要去二手市场看看，这个板块是小房卖得贵，还是大房更吃香。去问问中介，区域内挂牌哪种户型、几房更稀少。物以稀为贵总是不错的。

② 产品力。产品力突出，在未来会很占优势。在限价时代下，品质平庸的产品比比皆是，偶有跳脱平均水准的楼盘，就能脱颖而出。

③ 要有额外加分项。比如一片红海的徐泾，未来独领风骚的盘，要么是有古镇的蟠龙天地，要么是地铁上盖的天空之城。好盘的一技之长特别重要。

前滩如此，对岸的徐汇滨江如此，刚需热门里浦西的大虹桥、浦东的唐镇亦是如此。一段时间的新房供应放量，也意味着限售期一过，二手房将正面交锋。

回头一看，对得起你当初高积分的，绝不是人云亦云的区域倒挂，而是你找对了地段，又找对了项目，还找对了户型。