“禁墅令”下，别墅市场迎来新变局！商墅成为南京地产新宠！

王小波说“一个人只有今生今世是不够的，他还应当有诗意的世界”。

讲究诗意，大概就是把平淡的日子过出美感来，而“别墅”则满足了所有人对诗意生活的幻想。但近几年的南京，继别墅之后，一种更为稀缺的产品形态诞生了——商墅。

△网路示意图

商墅=商业 别墅吗？商墅未来会流行吗？南京有哪些著名的商墅项目？带着这些疑问，小编带您了解一下。

一

什么是商墅？

单从字面意思解释，商墅融合了商业和别墅这两类产品的特色，即“商业的别墅化，别墅的商业化”。

商墅的诞生，打破了目前市场上固有的形态。商墅整合了商铺、写字楼和住宅产品的多功能，满足多元化需求，但又分层规划、动静分离。与常规的平层或挑高商铺相比，商墅的功能性更为齐全；与普通的写字楼相比，商墅实现了多种组合使用功能的空间拓展；与住宅产品相比，商墅又把居住和办公融为一体。

△网路示意图

二

商墅会流行吗？

别墅稀缺，但商墅更稀有。2003年，国家颁布了一项几乎改变别墅发展命运的政策——“禁墅令”，因此，近几年南京别墅房源供应量逐年递减。

南京主城的别墅产品本身就鲜少，加之动辄千万的价格让不少别墅爱好者望洋兴叹。在这个背景下，商墅便成为购房者和开发商独辟蹊径的选择。最重要的是，商墅不限购不限贷，对于有经济能力却没有购房资格的高端改善群体来说，商墅成为不错的选择。

下面跟着小编一起看看，目前南京备受瞩目的几大商墅产品。

三

南京几大主流商墅产品

绿地万科云都会

当城市综合体遇上地铁枢纽，TOD综合体应运而生（TOD，简而言之，是以交通枢纽为核心的城市综合体）。城东金马路TOD作为南京8大枢纽之一，在天时地利人和的综合发酵下，绿地万科云都会在这里横空出世，于金马路建立了集居住、办公、商业于一体的TOD综合体，商墅产品也应运而生。

△绿地万科云都会商墅分布图

商墅产品集中在项目的11号楼，作为南京商墅的先行者，绿地万科云都会打造了怎样的商墅产品？

项目整个商墅街区呈现出的是半围合式的街区布局，与常规的开放式商墅街区相比，绿地万科云都会的商墅在与换乘中心、商业中心、写字楼办公区等保持通联的同时，更具私密性和独立性。

△绿地万科云都会商墅效果图

商墅街区中间是约3000㎡的专享景观园林，还有4个独立的出入口。此外，还有部分4楼 5楼的双层商墅，更像是双层叠加别墅，两层的层高都做到了4米，与单层的商墅相比，这一双层商墅的面积偏大，集中在230-480㎡，再加上花园和露台，用来打造艺术画廊、私人工作室或私人会所这种高端私密的业态再合适不过。

  应天府  

6月5日，应天府正式公开售楼处，户型面积400-1200㎡，总价预计3000万起，预计下半年首开紧邻秦淮河的临河商墅，具体户型、价格以及上市时间待定。

应天府前身为中华门G98地块，2017年2月，招商蛇口以98.1亿元的总价拿下，成为南京总价最高地块。根据规划，应天府项目将建住宅、商业、文旅、酒店、办公及配套用房等，住宅别墅和商墅合计676套。

△应天府项目鸟瞰图

应天府的商墅产品位于临河A、D区域，共119套房源，户型面积179-549㎡，其中主力面积180-220㎡。C、G区域为160-185㎡的叠加商墅，共计164套，规划为商办用地。

应天府位于南京核心区域秦淮区，自古以来都是权贵富豪的聚集地和身份象征地。秦淮河、中华门、报恩寺、夫子庙、老门东、古越城6大人文价值，造就了板块不可复制的臻稀属性。

项目紧邻应天高架、地铁1号线、若干公交线路，交通线路四通八达。与已发展成熟的老门东商圈、夫子庙商圈、虹悦城商圈毗邻，居民生活十分便捷。

泰禾·南京院子

从北京到南京，从京杭大运河到南京秦淮河，从誉满全国的北京院子到惊艳金陵的南京院子，院子系有着严苛的择址标准。作为泰禾立足南京的品牌标杆，位于秦淮河畔的泰禾·南京院子，始终傲居南京楼市至鼎，具备投资、居住、会晤等多种功能，成为不可复制的传世藏品。

△南京院子实景图

南京院子商业别墅，面积小到50㎡、大至955㎡的均有。作为首座顶级会所商业聚落，南京院子为金陵高净值人士呈献了一处绝无仅有的奢贵场域，商墅产品承载着事业与生活修为的圈层领地，构筑了上层名流的从容社交场。

△南京院子实景图

四

商墅消费客群来自哪里？

以绿地万科云都会为例，项目业态有商铺、独立商墅、创新办公、公寓等产品，项目得天独厚的交通优势，周边高端小区带来的人气、产业园带来的高层次人才，源源不断地消费客群将拉动绿地万科云都会商墅的商业化发展。

◆首先从交通优势来说，绿地万科云都会为南京首例纯粹TOD产品，未来将承担起地铁、铁路、公交、客运、出租车等换乘中心的重担。客运候车厅、公交站厅、出租站厅、高铁通道一一配齐，三条地铁无缝对接，未来南京四面八方的人流都可在金马路交汇。

△金马路TOD换乘中心示意图

◆其次是周边高端小区林立，不仅有钟山国际高尔夫、钟鼎山庄等一线豪宅，还有新城璞樾钟山、朗诗钟山绿郡等项目，这些小区居民也将是主要消费客群。

◆最后说说产业园区，项目三公里内遍布徐庄软件园、紫东创意园、马群科技园等，聚集了一大批高新技术产业人才，再加上绿地万科云都会的公寓、写字楼等产品，这里未来将成为商务菁英人士和高层次人才的聚集地。

△绿地万科云都会示意图

  结语 

城市因其发达的交通、人口的聚集、板块的扩张，以及配套设施的完善，亟需一种新的地产形态将居住、商业、办公融于一体，满足市场多元化的需求，由此商墅就诞生了。

商墅不仅仅是“商业 别墅”那么单一，至少商墅=商业 别墅 地位 财富 办公，因为商墅功能的丰富性、市场的稀缺性、不限购不限贷等优点，逐渐成为有经济实力的高端改善群体追捧的产品，未来市场前景广阔。