作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
天下武功，唯快不破？
01.
星爷的电影《功夫》中，火云邪神号称“天下第一杀人魔”，从他的地中海发型，就能看出其武功——绝顶。精通西域蛤蟆功的他，以一挡二大战神雕侠侣，打遍猪笼城寨的武林高手，一度天下无敌。
他的功夫哲学是快。
也确实够快，徒手能夹近在耳旁的子弹。最后却败给从天缓缓降落的如来神掌。
可见，天下武功并非他所言唯快不破。
再说段誉，他的凌波微步够快吧？李延宗出刀迅猛也砍不到他身上。但就像该武功秘籍帛卷尽处，最后写着的那行字：猝遇强敌，以此保身，更积内力，再取敌命。
一旦面对内功深厚的高手，段誉也只能躲闪，无法形成抗衡。
看过《少年张三丰》的都知道，逍遥王同样武功盖世，名剑山庄的易天行，八剑齐飞都不能抗他十招。少林的圣僧，跟他大战三天三夜，还是败下阵来。接连打败好手，逍遥王也叫嚣着“唯快不破”。
不过，山外青山楼外楼，强中自有强中手，逍遥王手速再快，最终还是抡不过张三丰。
02.
有趣的是，张三丰打败逍遥王，用的是太极拳，一种“慢”功夫。
关于太极，有句谚语叫“步不稳则拳乱”。
太极拳犹如长江流水，后浪推前浪，不像大浪一样大起大落，而是微波涟链，连续不断。习拳之人，要能稳住心神，一招一式认真推磨。此外，还要做到下半身稳如磐石，人莫能移，任尔东西南北风。
纵观如今的房企江湖，求快的火云邪神和逍遥王者众多；潜心修炼的张三丰甚少。
从2010年万科销售破千亿开始，追求千亿成了房企奋斗的第一目标。
一开始，各路高手尚能步步为营，千亿房企的数量先是缓慢增长，到2015年不过7家。而2016年后，如火山迸发之势，借着杠杆狂飙，每年千亿新秀都在5家以上，2018年翻涨到13家。
短短8年，千亿房企已超30家。浪高潮猛之中，有的房企涉险驰行，从百亿到千亿只用了4年。结果就是浪潮渐退后，一系列问题像礁石出水频频暴露：负债高企、裁员频出、卖身求生…
最后步了火云邪神的后路，败在“行业寒冬”的如来神掌下。
其实，慢不等于落伍，而太快会让灵魂跟不上肉身。
根据克而瑞数据显示，2018年上半年，170家房企加权平均净负债率高达92.56%；2018年前11个月，房企平均融资成本达6.32%。其中，中小企业融资成本居高不下。
2018年，有9家中小企业如弘阳地产、佳兆业、泛海等房企，海外债发行加权平均利率均在10%。淤泥一片，混沌不开。
但也不乏莲者，中通外直。
从百亿跃上千亿，招商蛇口用了8年，世茂用了9年，龙湖历经10年。这些房企最大的共同点——负债率低、财务成本低，基本盘较为稳固。
例如世茂，已经连续7年净负债率低于60%，2018年融资成本为5.8%。
而龙湖仅为4.5%。
3月25日，龙湖发布了2018年财报，一连串数据尤其亮眼：净负债52.9%、在手现金452.6亿元、平均借贷成本为年利率4.55%、毛利率达34.1%。
归纳起来就是，负债极少利润高、借钱容易腰包鼓。用地产界金嗓子——龙湖CEO邵明晓在KTV唱过无数遍的一首歌来说，就是：
“天地一片苍茫 ，一剪寒梅 ，傲立雪中。 ”
03.
犹记得，2009年上市前夕，有记者问吴亚军：“龙湖上市的同时失去了什么？吴亚军回答：失去了不发展的自由。
惊风飘白日，光景西驰流，如今已是十年踪迹十年心。
3月12日，龙湖在北京举办媒体会，主题为“时光”。情到浓时，邵明晓一展歌喉，右手拖着话筒唱《想你的夜》。
那一夜，在维多利亚港。2009年11月18日晚，龙湖赴港上市前夕。
蛟龙出水，捷报频传。因为提前锁定超过12倍的国际认购以及超过56倍的公开市场认购，龙湖地产股份以发行上限定价，18日上午，龙湖官网公布最终招股价确定在7.07港元/股。
此前路演中，龙湖获得超过100亿美元的国际订单，但因散户认购同样踊跃，不得不将公开市场份额大幅回拨。
当时一位投行人士形容，到了路演的最后阶段，出现机构与散户均“一票难求”的局面。
可以说，资本市场宠儿的标签，龙湖打诞生之日起就已刻上。那一夜星光熠熠复灼灼，龙湖人每每想来，无不心头一颤。
于是投之以李，报之以桃。
上市十年来，裹挟在前扑疾行浪潮中的龙湖，以稳健的业绩回馈投资人。
2009年上市当年度，龙湖销售收入184亿元人民币。
2018年，龙湖全年合同销售额同比增长28.5%，攀至2006.4亿元人民币，继续稳居行业前十，核心净利增31.5%至128.5亿元。
全年营业额1158.0亿元，同比增长60.7%。其中，投资性物业收入40.9亿元（不含税收入），同比增长57.7%。
与此同时，年内，集团已售出但未结算的合同销售额尚余1951亿元，新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米。
换而言之，未来，分属股东的利润还将持续稳定增长。
04.
山不在高，有仙则名，水不在深，有龙则灵。然而，于企业而言，发展有可持续性才行。
除了地产开发，龙湖在商业运营、长租公寓及智慧服务表现皆不俗。有别于其它房企“地产开发一枝独秀”，龙湖形成四个航道并涌的局面。
上市同年，龙湖发布“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业业态品牌，到2018年，龙湖开业商场年客流量4.6亿人次，在中国商业地产中名列前茅。
长租公寓方面，2016年“冠寓”小荷才露尖角，两年过后已经独占鳌头。
截止2018年年底，“冠寓”陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，累计开业房间数量超5.3万间，成为长租公寓领域影响力TOP3品牌。
整体出租率为50.1%，其中开业超过六个月的项目出租率为87.4%。在其它公寓品牌频频爆仓之下，“冠寓”一稳当先。
2018年8月，龙湖成立25周年之际，集团旗下“龙湖物业”品牌升级为“龙湖智慧服务”，迅速将触角伸向传统社区外的交通枢纽、医疗物业等城市服务领域，在物业转型中占得先机。
上市这十年，龙湖已由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道业务并进的局面。2018年龙湖地产更名龙湖集团，可以看出龙湖多维驱动协同发展的野心和决心。
难能可贵的是，这一切业绩投射到地上，显现的不是“高杠杆”的影子。
地产界，有这样一个共识：规模房企哪家强，宇宙房企碧桂园，房企底盘哪家稳，毫无疑问是龙湖。
借势行业东风之余，龙湖做到了每一步皆稳健而行，公司实力获资本市场持续性认可。
2010年，成为MSCI中国指数成份股。
2011年，首次成功发行美元优先票据7.5亿美元，创同期票息新低，标普、穆迪首次授予信用评级B B + 、Ba2。
2013年，穆迪再次上调评级至Ba1,展望稳定。
2014年大公国际首次授予信用评级AAA，展望稳定。
2015年，发行80亿境内债，创同年期民营房企境内公开发债利率新低，标普上调评级至正面。
2016年，标普、惠誉上调龙湖信用评级至“投资级”，穆迪调升龙湖评级展望至“正面”。
2017年，获穆迪上调企业家族评级至Baa3，成境内外第一家全投资级民营房企。
2018年，获惠誉上调评级至BBB，并成功发行全国首单住房租赁专项公募债券。
蛟龙安潜于湖，时也、势也，更重要的是稳也。
05.
龙湖能够稳健发展，获得投资者信赖的秘诀，吴亚军在2018年中期业绩会上说过：
“在龙湖，没有英雄。”
过去三年，整个地产行业高歌突进，大多数房企痴迷于加杠杆，借着资本扮演呼风唤雨斩地王的英雄角色，龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的房企，拿地方面更是谨慎。
2015年，北京团队看了150个项目，上了将近50次会，最后只拿了8块地。地王当道的2016年，龙湖也未曾独揽高价地块，即使在广州摘得地王，也是联合首开获取，颇为艺高人胆小。
如今的大环境是债务密集到期，全行业融资成本上升，而龙湖的融资成本仍然维持在低位。拿近期龙湖发行的2019年第一期公司债券来说，发行规模为人民币22亿元，融资利率最低仅3.99%，最高不过4.70%。
同期，正荣发行2亿美元2022年到期的优先票据，年利率9.15%，当代置业宣布发行的2亿美元优先票据利率高达15.5%。房企间在融资赛道的竞争已经拉开巨差。
没有英雄的龙湖，达到了一种进而不激的平衡。
从1993年地产开发起家，到2000年拓展商业运营、2016年试水长租公寓，再到2018年物业品牌升级为智慧服务，多元化龙湖的马车队前头，是四驾并进的平衡。
在邵明晓看来，龙湖要“做有质量的整体增长，不单一维度追求规模。”
上市的第二个十年，邵明晓最想单曲循环唱的歌是《稳稳的幸福》。
年报发布会上，当记者问龙湖2019年的销售目标时，这位麦霸CEO保守地说：“维持在行业前十左右即可”。
对龙湖的评价，内幕君向来褒过于贬。除了物业的精细，龙湖最让内幕君赞赏的是企业文化。
龙湖提倡的员工行为第一条：内部员工之间，能不叫“总”就不叫“总”，可以直呼其名或其自己愿被称呼的称谓。
吴亚军不喜欢员工叫她吴总，便让人叫她吴亚军。员工觉得别扭，她就拍着员工的肩膀叫“兄弟”。
在龙湖，下级给上级提包、开车门、扶电梯、点头哈腰是要被鄙视的，甚至明文规定：反对“领导不下班，下属就不敢下班”，“老婆在产房，自己在岗位上”的行为，禁止员工倚老卖老，散播“现在的年轻人不行”的论调。
在龙湖，没有人可以扮演英雄。蛟龙的身上，每一片鳞，都能在阳光下闪着金光。
不一样的龙湖，有自己潜行江湖的秘籍：天下武功，根植内力，唯稳不破。
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