法拍圈从来不缺乏故事，一方面精彩纷呈，另一面欲哭无泪，法拍财产因“法”而神秘不可测。
作者：姚惠惠微信公众号：金融案件研究
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房价高涨的今天，选择“法拍房”或较容易实现“有房梦”，但法拍房在房价低于正常二手房、新楼盘的同时，也需注意交易风险，在购买前一定要调查清楚。由于全国都有法拍房，而各省市法拍房的政策也略有不同，所以首先要了解法拍房的注意事项，其次还应了解本省市的购房政策，最后再出手参与竞买。本文以广州的法拍房为例分析，供读者参考。
一、法拍房的来源
法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋，主要是因债务人（业主）无力清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金偿还债权。
1、银行按揭违约，房屋被银行查封拍卖；
2、因业主与其他人发生民间借贷，房屋被债权人查封拍卖；
3、因业主涉及刑事犯罪，房屋被拍卖用于赔偿被害人，或被执行罚款、没收财产的刑事处罚；
4、被拍卖房屋为无主房产。
不良资产收购处置中的房屋类型多为第1、2类型，个别案件涉及第3类房屋，极少案件为第4类房屋。
二、在哪里可以找到法拍房
2016年底最高人民法院正式公布了五家纳入名单库的网络司法拍卖平台，包括：
1、人民法院诉讼资产网（www.rmfysszc.gov.cn）
2、淘宝司法拍卖（www.taobao.com）
3、京东司法拍卖（www.jd.com）
4、上海公拍网（www.gpai.net）
5、中国拍卖行业协会网（www.caa123.org.cn）。
6、中国司法拍卖网（www.chinesesfpm.com）
7、东方瀚海拍卖（原北京法拍网www.beijingfapai.com）
8、点拍网（www.dpauc.com）
当然，还有如工商银行“融e购”司法拍卖平台，等平台性的网络司法拍卖平台以及部分地区的产权交易中心也可以找到涉诉房产的拍卖信息。
三、法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续？
★公示：法院在网上公告法拍房相关信息，包括地址、权属、现状等。
▲注意：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。
★看样：提前申请并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。
▲注意：一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。
★报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了保证金才能参与竞拍。
▲注意：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量提前1-2天交纳为宜。
★竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得竞得房屋。
▲注意：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，直至无人出价为止。
★尾款：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。
▲注意：① 一般余款结清时间为10-30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。
② 拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。
③ 逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。
★解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。
▲注意：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。
★解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。
★过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
▲注意：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。
四、购买法拍房需要注意哪些问题？
1、关于限购：目前购买广州市区的法拍房受广州市限购限制。
2、关于参加竞拍时的保证金：一般为上拍价格的10%-20%，如果竞拍成功后，不管因为何种原因不想要法拍房了，保证金不退还。而且，还要承担再次拍卖价差。
3、关于尾款：余款一般在10天-30天内付清，具体参见“竞买须知”。有的房屋尾款可以做“拍卖贷”，但一定要在参加竞拍之前就着手办理。银行一般都需要提前预审，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果，确定没问题再交保证金参与竞拍，一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。
关于“拍卖贷”相关介绍：
拍卖公告页都有相关的银行，可以直接对接，各家银行政策不一，另外也需看个人征信、是否首套房等因素。
1、竞买人需准备资料：
① 身份证 ② 户口本 ③ 婚姻状况证明④ 工作收入证明 ⑤ 借款人家庭资产证明 ⑥ 竞买人登记信息 ⑦ 拍卖公告、法拍房标的具体信息 ⑧ 委托拍卖函 ⑨ 办理贷款所需的其他材料
2、正式贷款流程如下：
提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款
4、关于税费：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！
特别注意：房主是企业，需额外增收土地增值税，以及商办物业的税费、还未出证的物业、受继承获得的物业的税费规则。
5、关于户口：如果在意学位，不建议购买法拍房，对原业主的户口申请法律强制执行“迁户”较难实现，虽然可以申请将原业主的户口“空挂”（需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书），但原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。
6、关于租约：如果法拍房里有合法的租赁关系，则即使竞拍成功，也需等待租赁合同履行完毕；如果法拍房里有非法的租赁关系，则可能需要通过诉讼方式，才能“清除”租赁，让非法占有人返还房屋。
7、关于交吉：目前广东省高院也出台了很多政策，要求各基层法院要求清场交付，但实际能可能存在债务人、非法租赁关系的承租人、债务人年老的亲属等占用房屋，竞买人在参加竞买前需要到现场进行详细的尽调。
五、“防坑有招”：购买法拍房应委托律师尽调
委托律师对拟竞拍的物业进行尽职调查，了解物业被拍卖的原因，物业的权属状况，以及原业主的涉诉情况。律师尽调的具体内容包括：
1、法拍房的权属问题，包括权属人性质、姓名/名称、所有状况、产权来源、房屋基本情况、房屋查封情况等；
2、法拍房涉案的债权债务情况，包括要求拍卖房屋的申请人执行人基本信息、原业主债务情况、被拍卖房屋涉及的具体案件情况等；
3、法拍房价值评估情况；
4、法拍房是否涉及租赁情况，若有租赁情况，租赁关系是否合法有效等情况进行法律调查；
5、其他与本次竞拍密切相关的法律注意事项。
法拍圈从来不缺乏故事，一方面精彩纷呈，另一面欲哭无泪，法拍财产因“法”而神秘不可测，神秘中还有不可为，法拍那些事，各位吃瓜慢看：
一、在法拍路上
景一：妨碍司法拍卖，地产中介被罚款10万
今年疫情持续至今，致很多行业遭殃，地产中介也如此，小区管控进不去，看不了房没法开张，这不瞄上了法拍房。2020年4月15日，成都高新区法院对邓某以扰乱司法拍卖，处7日司法拘留+1000元罚款。事情大概是这样的，邓某发现了高新区法院挂了一套房屋拟拍卖，邓某得知后将房屋信息发布到地产交易网站上，还贴上“因个人原因，现委托法院处理……称公司的房源可以直接和法院对接”（汗汗……）可见，不知法多可怕。另外，邓某及其公司人员还破坏法院的封条，进入房屋内部拍照、录视频，发布到网上出售房屋。
经过不良君检索，该房屋还真是抢手，离拍卖还有16天，却已经有2人报名了。成都的法拍房不限购，又处高新区，不怪中介哥铤而走险。
但是不良君也提醒大家，守法第一位。同时也提醒购房者，购买法拍房没有佣金，另外，也需要详细看《拍卖公告》对购买资格、房产状况的介绍。
景二：“快播”的破产财产拍卖成交
前几日，阿里拍卖挂拍“快播”的商标、专利，近日“快播”因资不抵债，被深圳市中级人民法院裁定破产，“快播”名下的财产也因破产而被拍卖处置。因为“快播”本身的名气，其名下的商标一拍即成交，而且拍出 210倍的溢价。不良君才发现，如果不是法拍的存在，相信“快播”的股东、高管也不敢说自家商标在评估价基础上溢价210倍。（思考中……）
景三：恶意加价，没收保证金750万+处罚10万+拘留15日，对该拍卖标的不得再参加竞拍
2019年12月16日，广东佛山法院处置位于一处房屋，房屋评估价为 5416.4万元，打7折后以3792元一拍起拍。有14人报名疯抢，也是火得不要不要的，张某（已做化名处理）也积极参与竞拍。
开拍后，大家一拥而上、争先恐后出价。你来我往六轮后，张某没了耐心，直接加价1869次，成交价澄澄澄直接从第5轮的3832万元到第6轮2.2522亿，其他竞拍者直接out! 拍圈也疯狂了，大家惊呼我为拍狂。但事后法院认为，张某在知晓网络司法拍卖操作流程和规则情况下，没有真实购买意愿而恶意加价，严重干扰司法拍卖程序，对法院处置被执行人财产造成妨碍，情节严重。
经过不良君今日查看，经过一拍重罚，二拍目前中止状态，相信吃瓜群众都在期待，二拍战况如何。
致力于法拍研究，我们在路上！
二、正确姿势
因房屋限购、价格优势、还有拍卖贷等影响，许多人转而青睐法拍房，但又不学法拍知识，则可能因此交上大笔学费还不一定买到房。
不良君告知大家，目前正规的拍卖平台有7家入库最高法司法网络拍卖平台，分别是淘宝、京东、人民法院诉讼资产网、中国拍协等，具体见前文。
建议想买法拍房的一定要读懂《拍卖公告》，并且走访房屋实地查看，同时到当地房管部门了解法拍房屋的时政，此为上策。切莫相信无牌机构的“代理办理过户”，而发生损失。
另外，也可委托专业律师对拟购买房屋做尽调，了解房屋被拍卖的原因，房屋涉及纠纷等情况。目前，法院委托正规的司法拍卖公司，可以带人看样、接受咨询、回答与拍卖房有关的基础性问题等工作，并且不收取任何佣金。
三、法拍房干货分享
Q1 法拍房真的不限购吗？
全国大部分城市都不进行法拍房限购，目前，广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海的司法拍卖房屋需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策，海南省全省目前在政策调整期间，建议咨询当地房管部门。各地限购政策或有差异，具体以当地实时适用的政策为准。
Q2 房主不配合过户怎么办？
司法拍卖属于强制拍卖，法院出具强制过户的材料，直接或者由法官陪同办理产权过户手续，过户过程由司法程序保障。
Q3 竞买法拍房是否可以同时取得房屋户口？
不可以，户口不属于法院执行程序事项。
Q4 尾款可以贷款吗？
如果标的物上标明【可贷款】，表示有可合作的银行，您可以联系标的物页面上的银行确认，如果页面上未显示银行信息，可以联系法院确认有关银行的具体情况。
Q5 尾款支付是否可以延期？
尾款一般根据拍卖公告和竞买须知写明的时间进行支付，若要延期，建议联系法院或者处置机构协商处理。
Q6 竞买人申请免交保证金录入时间？
竞买人申请免交保证金应于开拍前24小时录入。
Q7 实地看样需注意哪些问题？
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解。
Q8 房产过户产生的税费注意事项有哪些呢？
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
Q9 参加司法拍卖怎么出价？
首次出价只能为起拍价；首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需有第二人应价后可再应价，之后可连续出价。
Q10 网银支付会有限额吗？
个人账户每日线上支付限额在5万元左右，在交纳保证金前需要致电所在银行，进行支付限额更改。
