正确理解旧城区改建

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府只有在公共利益的情况下才能实行征收，但事实上政府往往又借公共利益之名行商业开发之实，比如现在大多以“旧城区改建”为名征收，为避免上当，我们必需正确的理解旧城区改建的意义。

1、正确理解旧城区改建：

   a.旧城区改建不得用于商业开发等

旧城区改建不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施，只能建设中、低档住宅的安置房。如果征收全部或部分用于其他目的，不符合旧城区改建的定义，政府不得作出房屋征收决定，若征收则非法，即时全体被征收人同意征收也应从中分得收益

b.旧城区改建目的是解决百姓安居乐业（重点解决困难居民住宅短缺的矛盾）和房价过高问题（必须与百姓的消费能力基本适应）

与开发商建商品房有本质区别，因为开发商追求利益最大化，希望房价越高越好，所以旧城区改建不得将土地出让给房地产开发商，“住有所居”的任务不能依赖商品房市场和开发商来完成,旧城区居民多为低收入和社会地位较低的人，所以政府掏钱完成旧城区改建是应尽义务和职责，这样才能维护低收入者的利益和避免旧城人口大量外迁（即富人进城、穷人下乡），这也是纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划真正原因。

c.旧城区改建主要任务是建造中低价安置房和回迁安置房

在确保居民原址安置的基础上，增加的房源由政府统一以成本价收购并向符合困难条件的家庭出售,达到稳定合理房价，对买不起住房和困难家庭按住房面积、收入等分类进行购房补贴，满足不同家庭收入的住房需求，对居家养老的住户给予特殊补贴。

政府实施公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋征收的，房屋征收补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。拆迁安置房一般不是1平方换1平方，而是大于 1：1的比例进行换算的，具体的是可以进行协商的。

2、旧城区改建的最终目的和达到的效果：

a.改善群众居住条件（实质上的改善），住宅短缺的矛盾得到根本性扭转。旧城区改造主要是新建更多的安置房来平抑房价，各项设施免收配套费、改造费、绿化费、土管费等费用，有关通迅网线建设不计入住宅建设成本。

b.改善居住环境（各项生活服务设施得到改善和优化），如完善给排水系统；改善旧区交通状况，使消防车、救护车辆能顺利进出街坊；增加街区内绿化面积，增加文化福利公共设施，配置公共福利服务设施。

c.是贯彻落实科学发展观、全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会和实现中国梦的重要举措。

3、旧城区改建的原则：

应当遵循以人为本、民生优先、尊重历史、合理改建、量力而行的原则

4、旧城区改建的前提

必需规划先行有据可以，要有批准的旧城区更新改造项目规划或修建性详细规划或专项规划和设计方案，并对项目立出规划条件，以此作为安置和项目测算、融资的依据。凡是因公共利益而实施的项目，都应有专项规划或详细规划，《城乡规划法》第三十一条：旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。《江苏省城乡规划条例》第三十三条：在国有土地使用权出让前，城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

5、旧城区改建前征询制度：

开展两轮征询充分维护群众的参与权、知情权。

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数超过规定比例，办理地块改造前期手续；

第二轮，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。

6、旧城区改建产权调换的原则要求

①必须能够提高被征收人的居住条件（要实质性的提高）；

②必须提高被征收人的居住环境；

③旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。

④不得用政府补助购房款购限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。

附：上海的做法：

上海的做法虽不尽完美，但比之其他地方，补偿标准还算优厚。
   房屋拆迁按照补偿与安置分开的原则实施：依据房屋重置价格结合成新和装修对原房屋实施补偿;按照“人均50平方米”(小高层、高层住宅再增加10%的安置面积)标准进行安置，以一家三口计(独生子女以2人计)，一户普通人家一般可获得220平方米以上的安置房源(一般2至3套)，进一步保障了被拆迁人的居住权利。