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最近，最高人民法院印发《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》。就人民法院贯彻落实全国金融工作会议精神，加强金融审判工作，保障经济和金融良性循环健康发展提出了30项意见。
正文
文件如下：
其中的第18条意见是针对的房地产市场， “ 18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法 妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性”。
今天就来聊下，最高院发文要求统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准意味着什么？
一、炒房为目的的买卖合同不成立的观点有可能会被最高院确认为审批同类案件的裁判标准
2017年媒体报道的三个地方法院案例：
1．2017年4月媒体报道的滨海新区人民法院塘沽审判区案例，认为炒房为目的的买卖合同不成立。
2016年3月，天津的尤某与吴某签订房屋买卖居间合同，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某发现尤某系从事炒房的人员，便明确表示要解除合同，于是，尤某将吴某起诉到法院，要求继续履行合同，并赔偿损失。法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。
滨海新区法院塘沽审判区认为：
此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。
2．2017年7月30日苏州中院公布房产纠纷十大典型案例，第一个案例就是以炒房为目的的房屋买卖合同不成立。
2016年2月，邵某与郑某在某中介公司居间下，签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定由郑某购买邵某的房屋，并约定郑某可“指定任一人为买方并过户到其名下以避契税”。收到郑某支付的首款后，邵某以无法确定房屋实际买受人、付款时间、方式为由要求解除合同，双方发生纠纷。郑某诉至法院要求解除合同并由邵某返还购房款、赔偿差价损失。
法院审理后认为郑某为职业炒房人身份，并没有真实购买房屋之意思，双方房屋买卖合同不成立，故而判决驳回郑某要求邵某赔偿损失的请求。
法官介绍，房屋买卖合同成立的条件是合同双方具备房屋买卖之真实意思表示。房屋中介利用交易优势从卖房人手中“购买”房屋，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，最终由实际买房人支付价款，该种情形下，房屋中介人员并非真正买房人，并无真实购买房屋之意思表示，出卖人仅应返还已收取房款，不承担违约责任。
3．2017年5月媒体报道南京中院也有一件认为炒房为目的的买卖合同不成立的案件。
（案情略）
上述案件出来后，在法律界出现了不同的观点，合同不成立说实在是难以说服众人，但为了配合房地产调控政策，落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指示要求,，最高院很有可能最终会采纳以炒房为目的的买卖合同不成立的观点，做为审理同类案件的指导性案例予以公布。
炒房为目的的买卖合同不成立的观点一旦成为深圳法院审理二手房买卖合同的指导意见，则买卖双方在买卖合同签订时签订空白的主体变更确认书或买家在合同中约定的可以指定第三人过户的约定，将不被法律保护，直白的说就是这类手法的ABC单以后没办法玩了。
二、借名买房合同的效力问题将会有统一的指导意见
现在的通说是认为借名合同的是合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名合同违反调控政策属于无效协议的法律依据不足。理由是“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”详见《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。
就借名合同的效力问题。深圳中院对外公开发行的房产庭主编的《房屋买卖合同纠纷》第二版一书第164页中，对借名合同持完全否定的态度。有二种意见，一是认为委托买房的代持协议有效，但是为了配合国家宏观调控政策的落实，认定该委托关系因违反现行国家政策而存在事实上不能继续履行的障碍，依据合同法第110条第一项的规定不支持实际买家主张所有权的诉请，应维持现状，房产归代持人所有。二是认为代持协议是一合法的形式掩盖非法的目的委托买房关系，损害社会公共利益，规避国家的限贷、限购政策，导致相关的政策目的落空，应依据合同法第52条的规定认定为无效，代持人应向原卖家返还房产。
实际上，该文的形成时间是2011年左右，不符合深圳法院此后处理该问题的实际情况。深圳中院在司法实践中遵循的基本上是“当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外”。
不排除为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”指示要求，最高院改弦更张，对借名买房的合同效力重新作出安排。
三、实际出资产权人和登记产权人之间的法律关系将有明确指导意见
司法实践中，实际产权出资人和登记产权人之间的法律关系有两种观点。
第一种观点为“物权说”，即如当事人能证明双方存在借名买房关系，当事人间的真实意思系借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽被登记为权利人，但并非当事人的真实意思表示，不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归到真实权利状态。借名人主张房屋确权最主要的理由就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条要求确认其为真实权利人。
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。
第二种观点为“债权说”，即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记，登记权利人是唯一合法所有权人，依据物权法的规定，房产登记在谁名下就是谁的。借名人与登记权利人间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的物权法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。
1. 深圳中院在司法实践中遵循的 “当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外”。
2.《民事审判指导与参考》2016第2期总第66辑第109-122页——最高人民法院法官司伟的《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》，“借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。”
从《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》要求的要统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性的出发点看，从今以后借名买房的合同效力，有可能不被法院认可。即便是合同效力被法院认可，以后也不会允许实际产权人提确权诉讼，只能按照双方存在委托买房的债权债务关系，要求协助办理登记手续。借名买房的“物权说”和“债权说”，两种观点共存的局面被彻底打破。最高院要求法院系统统一采用“债权说”的可能性更大。
法院系统最终全部采用 “债权说”，对于借名买房的实际产权人来说有很大的影响。如果法院采用“确权说”则在出现登记产权人的债权人查封房产的时候，实际产权人可以提出确权诉讼，确认房产是自己的，排除他人的查封和执行。而在“债权说”的情况下，出现房产被登记产权人查封追债时，房产实际出资人产权人没有办法按照物权所有人的身份主张自己的权益，依据债权一律平等原则，只能和其他债权人平均分割登记产权人的财产。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
借名买房小心钱房两空
各大城市的“限购令”相继出台以后，炒房大军中，有为获多套购房资格而假离婚者，有制造虚假诉讼妄图“以资抵债”实现过户者，还有假借他人之名购买多套房产，即借名买房者。为了钻限购政策的空子，投机买房者可谓绞尽脑汁、煞费苦心。
借名买房现象屡见不鲜，有人为享受银行贷款优惠而借名买房，有人为转移财产、逃避债务而借名买房，也有人是为简便手续、减少税费而借名买房，总之，借名买房目的各有不同，以致借名买房纠纷也层出不穷。
借名买房法律风险
借名买房所购房产因登记购房人对外承担债务或在房屋上设立抵押等他物权而被法院拍卖查封。
登记购房人发生离婚纠纷，其配偶以夫妻共同财产之名要求分割该房产。
借名买房双方关系交恶，登记购房人拒绝协助办理房屋过户手续或主张房屋所
有权归其所有，真正购房人存在认定借名购房事实困难的风险。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。
如果登记购房人意外死亡，该房产可能因继承关系而被他人继承取得。
购买经济适用房等政策性保障住房，借名购房协议可能因违反法律、政策规定而被确认无效
登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
案例：为什么拿不回自己的房？
2011年，佛山市执行购房限购政策后，张三想要再多购几套房产用于投资升值。但自己已经没有了购房资格，恰逢侄子张冠正为想结婚却没有房子而发愁，于是二人便签订了一份书面协议，约定由张三出资80万元，以张冠的名义购买一套普通商品房，并签署一份书面《借名买房协议》约定房屋的一切权利实际属于张三。
张三将80万元转账给张冠后，张冠就在婚前全额购买了禅城区的一套房子，之后通过相亲认识了女友李戴并顺利登记结婚。为了顺利结婚，张冠应岳父岳母要求将自己名下房产的50%让给了妻子李戴，并签订了房屋所有权共有协议，还到房管局办理了更名手续，领取了房产证。但没过两年二人就因感情破裂离婚。离婚时，李戴以夫妻共同财产之名要求按男女双方各占50%的比例分割该房产。张三得知二人分割离婚财产一事，便将二人告上了法庭，要求法院判决二人返还该房屋。但最后，法院却判决张三败诉。张三很是郁闷，自己明明有银行转账凭证，也签了《借名买房协议》，怎么就拿不回来属于自己的房子了？
（人物均为化名）
风险提示及律师建议
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《北京高院指导意见》），若真正购房人未能提供足够的证据证明借名买房的事实，则可能面临无法取得房屋所有权的法律风险。而且，如果该房屋因登记购房人的债权人查封或其他原因不能依法办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益，法律基于保护交易安全价值取向，会优先保护相对人的权利。此外，若房屋买受人是善意第三人或已经进行所有权的移转登记，即使借名买房合同有效，也可能无法追回房屋。同时，需要注意的是，借名购买经济适用房即使有书面协议或进行公证，也可能被认定无效。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
因此，律师建议：
1 在房价飞涨的今天，房产作为一种高额资产，买房人如非迫不得已最好不要借名买房。若真的借他人之名买房，最好借用与自己亲近信任的父母、兄弟之名，并且还要委托专业律师起草相关借名买房协议，明确双方权利义务，最大限度降低法律风险。
2 做好证据保存，既要做好双方商定借名买房这一过程的证据保存，如微信聊天记录等，也要注意保留整个买房过程中的证据原件，包括但不限于房屋买卖合同、首付款汇款单、房屋按揭贷款还款单、相关手续费的支票存根、发票、对账单、完税证明，以及房屋交付后支付的水电、物业费单据等。如相关费用是以出名人名义缴纳的，借名人在给出名人汇款时，一定要在汇款用途备注“代本人（借名人）支付XX费用。”
3 为了防止出名人擅自处分房产，可以要求出名人将房屋抵押给借名人并进行抵押登记。如房产证办理完毕，借名人应保留房产证原件，尽早将房屋过户到自己名下。在房屋符合交付使用条件时，借名人也要注意及时接收并实际控制或使用该房屋，尽量避免出现出名人使用房屋的情况，以免发生不必要的纠纷。
文章来源：周律师说房事
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