近日，北京市高级人民法院审判委员会审议通过了三批参阅案例，涉及违约金调整、业主权益保护等法律适用问题，分三期刊发。
合同违约方在一审中主张不构成违约，但未提出违约金过高抗辩的，法院应当依法进行释明。若一审法院未释明但判决被告依合同约定承担违约金，二审法院可以根据案件具体情况直接释明并改判。2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条2011年8月10日，甲方（白某）与乙方（北京市两高律师事务所，以下简称两高律师所）签订《委托代理合同》，约定：“第一条、委托代理事项：甲方因与鄂尔多斯市东胜区拆迁办不服行政裁决纠纷一案，聘请乙方律师作为委托代理人。……第三条、委托代理期限：合同代理期限自本合同签订之日起至一审终止（包括和解、调解、撤诉、判决、裁定、裁决）。第六条、律师代理费和办案费用：1、甲方应按下列第（2）种方式向乙方支付律师代理费：（2）结案后，以一审终止为准，甲方应支付乙方律师代理费二十万元。2、乙方律师在代理过程中发生的办案费用，由甲方承担。……第八条、违约责任：…… 3、甲方逾期支付乙方律师代理费或者办案费用的，每日按照未付金额的千分之五向乙方支付违约金。”2011年8月11日，两高律师所王某代白某将东胜区房屋征收拆迁管理局起诉至鄂尔多斯市东胜区人民法院，要求法院依法撤销鄂东拆裁字（2011）第0286号行政裁决、责令东胜区房屋征收拆迁管理局重新作出相关具体行政行为。2011年9月14日，白某以与鄂尔多斯市东胜区房屋拆迁管理办公室协商为由向内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院申请撤回起诉。同日，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院出具（2011）东法行初字第15号行政裁定书，裁定准许白某撤诉。2011年9月15日，被拆迁人白某、白某2与拆迁人鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。因白某未支付律师费，两高律师所诉至法院，要求：1、判令白某支付律师费200 000元；2、白某支付上述费用的违约金（以200 000元为本金，从2011年9月15日起至实际给付之日止，按照日千分之五为标准计算）；3、诉讼费由白某负担。2012年4月25日，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第33847民事判决：一、白某于判决生效后十日内给付两高律师所代理费二十万元；二、白某于判决生效后十日内给付两高律师所上述款项的违约金（以二十万元为本金，自二○一一年九月十五日起至实际给付之日止，按照日千分之五的标准计算）。白某不服一审判决，提出上诉。2012年9月3日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第10572号民事判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第33847号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第33847号民事判决第二项；三、白某于本判决生效后十日内给付北京市两高律师事务所违约金（以代理费二十万元为本金，自二○一一年九月十五日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率上浮百分之三十计算）；四、驳回北京市两高律师事务所的其他诉讼请求。法院生效裁判认为：依据《委托代理合同》的约定，白某向两高律师事务所支付20万元代理费的条件已经成就。依据《委托代理合同》的约定，白某逾期支付两高律师事务所代理费或者办案费用的，每日按照未付金额的千分之五向两高律师事务所支付违约金。经本院释明，白某主张违约金计算标准过高，请求法院依法予以调整。《委托代理合同》中关于违约金的计算标准明显过高，本院予以调整。考虑到实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为本案中违约金的计算标准应当调整为按中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率上浮30%。据此，二审法院判决撤销原审判决第二项，判令白某按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率上浮百分之三十标准向两高律师事务所支付违约金。北京利多亚科技有限公司诉紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司建设工程合同纠纷案
违约方在一审中经法院释明后明确表示不要求调整违约金，但宣判后又以违约金过高为由提出上诉的，二审法院一般不予支持。3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条原告（反诉被告、被上诉人）：北京利多亚科技有限公司被告（反诉原告、上诉人）：紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司2013年10月，紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司（以下简称紫衡阳光公司）作为甲方，北京利多亚科技有限公司（以下简称利多亚公司）作为乙方，双方签订《供暖系统安装合同》，约定：“乙方为甲方提供荣丰嘉园2、3锅炉房锅炉供暖安装及7号楼锅炉房1台供热水锅炉安装项目服务订立本合同。合作方式：项目安装共计570 000元，本工程由甲方出资；自甲乙双方合同签订之日起后30个日历日完成所有设备的订货、安装和调试工作。合同履行中，甲方延迟支付资金，甲方应向乙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按所欠到期款项的每日千分之三计算。”2013年11月15日，《供暖系统安装合同》所涉荣丰嘉园2、3、7号楼锅炉房实际交付紫衡阳光公司投入使用。2013年11月15日，紫衡阳光公司支付利多亚公司工程款399 000元，2014年1月23日紫衡阳光公司支付利多亚公司工程款121 000元，现尚欠50 000元未付。为此，利多亚公司诉至法院，要求判令紫衡阳光公司支付工程款50 000元；支付逾期付款违约金。一审中，紫衡阳光公司针对利多亚公司主张的违约金，系以不构成违约为由进行免责抗辩，而未主张调整违约金。一审法院就此对紫衡阳光公司进行释明，询问是否主张调整违约金，紫衡阳光公司表示不要求调整违约金。北京市西城区人民法院于2015年6月17日作出（2015）西民初字第6136号民事判决：一、紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付北京利多亚科技有限公司剩余工程款五万元；二、紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付北京利多亚科技有限公司违约金六万六千六百元；三、驳回北京利多亚科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回紫衡阳光低碳技术（北京）有限公司的反诉请求。宣判后，紫衡阳光不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）二中民终字第08833号民事判决：驳回上诉，维持原判。法院生效裁判认为：因紫衡阳光公司确存在付款迟延履行的情节，利多亚公司要求紫衡阳光公司支付相应违约金，具有合同依据。至于违约金标准问题，紫衡阳光公司于原审中未主张调整违约金，原审法院结合本案实际情况，已依法向对其进行释明，询问其是否主张调整违约金。在此情况下，紫衡阳光公司明确表示坚持不要求调整违约金。鉴于此，原审法院对双方合同约定的违约金标准予以确定，处理并无不当。现紫衡阳光公司再以违约金标准过高为由提出上诉，已依据不足，本院对其相关上诉理由不予采信。违约方在一审中认可守约方提出的违约事实及违约金，法院据此做出裁判后，其在二审中又要求减少违约金的，法院一般不予支持，但违约方能够证明存在受胁迫或者重大误解等情形的除外。1.《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、第114条第1款2.《中华人民共和国民事诉讼法》第13条、第51条、第64条第1款3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3条、第8条、第9条4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第92条、第342条2013年10月22日，北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）与陈某签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定陈某购买合生绿洲公司开发的803号房屋，总价款为2 923 205元。《预售合同》第十二条约定：“出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房”；第十四条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金”。后陈某支付了全部购房款。2016年9月12日，合生绿洲公司向陈某送达《交楼通知书》，载明商品房已经达到交付条件，通知陈某于2016年9月18日办理收楼手续。后陈某于约定的时间前往办理收楼手续，因就迟延交房违约金的抵扣问题双方未能达成一致意见，故合生绿洲公司并未实际交付803号房屋。后陈某于2017年2月21日提起本案诉讼，要求合生绿洲公司立即交付803号房屋；并支付迟延交房违约金至实际交付之日止（按日万分之一自2016年6月21日计算，以2 923 205元为基数）。一审诉讼过程中，一审法院就违约金的问题进行释明，合生绿洲公司表示认可2016年6月21日至2016年9月18日存在迟延交房行为和违约金的数额，只是以陈某存在逾期付款为由不同意承担2016年9月18日之后的违约责任。一审宣判后，合生绿洲公司上诉请求撤销一审判决书，发回重审或依法改判为合生绿洲公司支付陈某2016年6月21日到2016年9月28日的违约金，且其中扣除25天。2017年4月7日，北京市通州区人民法院作出（2017）京0112民初4976号民事判决：一、合生绿洲公司于本判决生效之日起十五日内向陈某交付北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目803号房屋；二、合生绿洲公司给付陈某2017年2月21日之前的逾期交房违约金71 910.84元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、合生绿洲公司按2 923 205的日万分之一给付陈某2017年2月22日至实际交房之日的逾期交房违约金。合生绿洲公司不服一审判决，提出上诉。2017年6月30日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终6820号民事判决：驳回上诉、维持原判。法院生效裁判认为：合生绿洲公司与陈某签订的预售合同及附件是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自义务。合生绿洲公司通知陈某于2016年9月18日收房时，已超过合同约定期限。一审期间，合生绿洲公司认可其自2016年6月21日至2016年9月18日的逾期交房行为，只是对其通知陈某收房之后的违约责任存在异议。然二审期间，合生绿洲公司又以政府原因为由要求25天的免责期。对此，法院认为，合生绿洲公司于一审期间的陈述已构成自认，且一审期间从未提出过免责天数的抗辩，再结合合同的提供方因素，认为合生绿洲公司的上述意见有违诚信，不予采纳。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。一审中违约方未答辩、未出庭，一审法院缺席审理，在二审中违约方提出违约金过高，请求减少违约金的，二审法院应当对是否调整违约金进行审理。当事人存在不诚信诉讼情形的，依照民事诉讼法及相关司法解释的规定进行处理。2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第13条、第65条、第144条3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第17条5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第102条、第431条2014年6月13日，陈某与刘某签订《合作协议书》，约定二人共同承办“第四届中国警察汽车拉力赛”，陈某负责先期垫付筹备期间及运营期间的资金，陈某支付刘某150万元前期顾问费。刘某负责在2014年8月16日前办理赛事全部审批手续，否则，刘某须在2日内将150万元全部无条件退还陈某，每逾期一天，刘某应承担千分之五的违约金。协议签订后，陈某支付了150万元顾问费，但刘某未办理完审批手续。陈某诉至法院要求刘某返还150万元，并要求支付自2014年8月18日起至实际返还之日止的违约金，标准为每日千分之五。刘某在一审期间未出庭，也未作答辩。一审判决后，刘某不服提起上诉，主张违约金标准过高，请求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。2016年10月21日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初32945号民事判决：一、刘某于判决生效之日起7日内返还陈某前期顾问费150万元；二、刘某于判决生效之日起7日内支付陈某违约金（以150万元为基数，自2014年8月18日起至实际返还之日止，按日千分之五的标准计算）。2016年12月28日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终13939号民事判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初32945号民事判决第一项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初32945号民事判决第二项为：刘某于判决生效之日起7日内支付陈某违约金（以150万元为基数，自2014年8月18日起至实际返还之日止，按年利率24%的标准计算）。三、驳回陈某的其他诉讼请求。法院生效裁判认为：本案的争议焦点是违约金标准的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方虽在《合作协议书》中约定了违约金标准，但刘某上诉提出双方约定的违约金标准过高，请求法院予以适当减少，法院结合具体案情，综合考虑当事人过错程度、预期利益、公平原则、诚实信用原则等因素，确定刘某向陈某支付违约金的标准。法院认为以150万元为基数，按年利率24%的标准计算为宜。据此，二审法院予以改判。莫某诉张某及北京链家房地产
经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
关键词 申请减少违约金 举证证明责任转移 守约方证明责任违约方主张约定的违约金过高请求予以减少的，应当承担违约金过分高于损失的举证证明责任。当违约方履行了相应的证明义务，法院认定其减少违约金的请求具有一定合理性时，若守约方主张违约金合理，应当承担相应的举证证明责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条3.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、第11条4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第三人：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）2016年1月31日，经链家公司（丙方）居间，莫某（买受人、乙方）与张某（出卖人、甲方）就位于北京市西城区（原宣武区）×房屋签订买卖合同，合同约定张某以总价5 165 000元的价格将涉案房屋出卖给莫某。三方签定补充协议约定：“……第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方于2016年1月31日将第一笔定金人民币（大写）壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方。……第四条违约责任……2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；……（4）拒绝将该房屋出售的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，莫某按约支付了张某10万元定金。后张某以链家公司经纪人不具备经纪资格因而补充协议未成立为由拒绝签订网签合同，导致双方签订的买卖合同无法继续履行。莫某起诉请求：1.解除房屋买卖合同及补充协议；2.张某返还已支付定金10万元；3.张某赔偿违约金103.3万元；4.张某承担本案诉讼费用。一审判决后，张某不服提起上诉，请求撤销一审判决第三项，依法改判。二审庭审中，张某主张合同约定的违约金过高并提出在合同履行期间房屋差价损失远低于合同约定的违约金数额。莫某主张因张某违约，造成的损失为10万元定金利息损失、家具保存的租金损失、房屋差价损失，但就其损失未向法院提供证据证明。北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初15100号民事判决。判决：一、莫某与张某就北京市西城区（原宣武区）×房屋签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、自判决生效之日起十日内，张某返还莫某定金十万元；三、自判决生效之日起十日内，张某给付莫某违约金一百〇三万三千元。北京市第二中级人民法院作出(2017）京02民终2814号民事判决：一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初15100号民事判决第一、二项；二、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初15100号民事判决第三项为自本判决生效之日起十日内，张某给付莫某违约金五十万元；三、驳回莫某的其他诉讼请求。法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以莫某的实际损失为基础予以审查判断。经询，莫某主张因张某违约，造成的损失为10万元定金利息损失、家具保存的租金损失、房屋差价损失，但莫某就其损失未向本院提供证据证实。因双方于2016年1月31日签订买卖合同，莫某于同年5月30日起诉要求解除合同，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对张某应支付给莫某的违约金数额酌情调整为五十万元。据此，二审法院对一审法院判决依法予以改判。
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