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在前面的文章中,我们曾系统的阐述过一手房,二手房的购买技巧,详见:
其实,对于投资性的房产,成熟投资者几乎是都不推荐一手房的。
为什么?
今天我们来聊聊。
既然是侧重投资,那么我们希望的是什么?
房产投资回报和这几个因素密切相关:
涨幅、杠杆、周转率。
涨幅方面,新房和次新房几乎没有差别,换句话说,房产涨幅的大小和房产的新、旧没有本质关系。
这方面两者基本一样。
杠杆方面,一般来说,一手房开发商是不可能配合个人买家做DPGD的,只能走正常流程。而二手房则不同,是否能做,在其他因素一致的情况下,主要看房东个人是否愿意配合,这个就好谈的多。
这方面二手房胜。
周转率方面,这个因素主要看的是持有时间。一般来说,一手房从期房时期入手,到拿房,大约在两年时间,拿房后,可办产证,从拿证时间算起,至少满两年,才可以正常交易(不满2,有高额的增值税,严重侵蚀利润,没有很特殊的情况,都是建议满2再出售。)
这样算下来,最快也得4年,若中间再出什么变故,比如延期交房,比如出产证时间晚了(开发商都是以土地做抵押向银贷款盖楼,在交房前,再把贷款还清,我们才好办产证,若开发商资金链紧张,没钱还贷款,土地处在抵押状态,业主就不好办证了),拿证时间又会加长。
这方面,二手房完胜。
交完首付就过户,满2即可正常出售,不耽误一点时间。
所以,一目了然。
房产只有流动才会产生价值,持有期间,即使你再缺钱,房产也很难立刻变现(当然也有一些技巧套出资金),所以,在投资领域,包括股票,基金、大饼、房产等等,哪个最缺钱?
是房产投资者。
手里稍微有点大额的现金,就去交首付了,只留少部分月供。
有钱吗?
有。
但是,拿不到,都在房子里......
所以,有人说,相对于其他的投资,房产又是比较稳妥、安全的投资方式,很大一方面原因,就是因为你动不了,钱慢慢就攒下了。
也有道理。
我们比较完上述几个因素,就会发现,二手房几乎是完胜的。当然了,除此之外,二手房还有其他的优势因素,我们也罗列一下:
1、所见即所得,不担心延期、质量、装修等等问题。
2、过完户就可以出租(有的房东要求款清交房,会迟1-2个月等房贷放款),几乎立刻就可以有收益,对冲房贷,减轻压力。
3、前文中提到的,可以做GPGD,提高杠杆,提高资金利用率。
这时,就有人说了,那只能买二手房吗?
当然不是了,市场情况千变万化,需要“一切从实际出发”。
1、新区选房。
在新区初步规划、落实阶段,周边几乎是没有二手房可选的。真个新区一片大工地,都是新房。
若我们在充分调研,认可新区后,就可以大胆入市进货,城市不差、板块合适的情况的下,就可以鱼头吃到鱼尾,整个行情都可以吃到。
2、新区二手房不多且有重大缺陷。
比如小产权、农民房等没有金融属性的房产,比如暂时没有学区的老破小等等。这类房产或者短期内收益率偏低,或者压根就没有良好的前景,可以直接pass。
归根到底,选筹的总体原则是看什么?
看前景,看是否有想象空间。
这边有在建的地铁,这边有在建的商业,这边是本区域的标杆小区......想象是最美好的。兑现一项,就夯实一次价格,再兑现,再夯实,一点点最终抬高价格。
在周边一切都已经建好,并运营多年的老城区,适合博高收益吗?
显然不行。
这类房产更适合出租流,源源不断提供现金流,为总资产包安全护体,在必要时刻,“牺牲”自己,保护整体安全,这才是他的使命。
本文完。
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