基本案情
吴某将其所有的一套旧房卖给李某，未过户。后李某找到吴某，称其后老伴（未登记）裴某及女儿王某在其生病期间一直照顾，想把旧房给王某，让吴某将房屋直接过户给王某，吴某表示同意。2014年吴某与王某签订《房屋买卖协议》并到房屋登记部门将旧房变更登记至王某名下。2016年旧房被征收置换为一套新房，王某取得新房所有权证。旧房、新房均一直由李某居住。李某于2021年起诉请求：确认王某与吴某签订的《房屋买卖协议》无效，王某协助李某将新房更名过户至李某名下。
裁判结果
法院认为：首先，房屋所有权变动方式具有多因性。本案争议由案涉房屋所有权变动引发，该变动的性质及效力系司法评价焦点所在。王某虽与房屋的名义权利人吴某签订了《房屋买卖协议》，却因二人之间不存在房屋买卖的意思表示而导致协议无效，故王某无权依据买卖法律关系取得房屋所有权，但须明确的是，这并不意味着否定了王某基于其他原因和法律事实取得房屋所有权的合法性。其次，关联主体意思表示的证明力足够。虽然吴某与王某在原审中的诉讼地位相同，但该二人并无实质意义上的利害关系，结合吴某答辩意见及李某亲属在诉讼中的陈述内容，足以认定李某生前与王某之间存在合法有效的赠与行为，且已完成房屋产权转移登记。最后，案涉赠与行为不涉及撤销问题。依据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条第一款关于“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，一旦完成财产权利转移，除受赠人存在《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定的情形之外，赠与人不得撤销赠与，否则会损害受赠人权益。李某并未在法定期限内行使赠与人的撤销权，王某在变更登记后已合法享有案涉房屋的所有权。另从物权存续角度看，上述讨论买卖和赠与两种房屋所有权变动方式都是针对拆迁之前的房屋，在拆迁之后，原房屋所有权因被拆除这一事实行为而消灭，已不存在权利回转前提。法院判决：王某与吴某签订的《房屋买卖协议》无效；驳回李某其他诉讼请求。
典型意义
房屋所有权变动方式具有多因性。当事人之间签订的《房屋买卖协议》虽因不存在房屋买卖的意思表示而导致协议无效，但并不能据此否定当事人基于其他法律事实取得房屋所有权的合法性。因另存在合法有效的赠与关系且已完成房屋产权转移登记，受赠人已取得争议房屋所有权，故不得仅因《房屋买卖协议》无效而判决房屋所有权登记“回转”。另，从物权存续角度看，案例中“买卖”和“赠与”两种房屋所有权变动方式均系针对旧房，拆迁之后旧房灭失，权利回转前提已不复存在。
原标题：《民法典实施专栏丨房屋买卖协议无效，不必然导致登记“回转”》
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