未经登记的房屋可否由继承人直接申请首次登记？

案例1 未经登记的房屋可否由继承人直接申请首次登记

甲于2014年2月在其因出让取得的国有建设用地上合法修建一幢2层的小楼，建筑面积280平方米。房屋竣工后，申请首次登记前，甲意外死亡。甲的继承人乙欲凭国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、继承权公证书等材料申请房屋登记。试问：乙应当怎样申请房屋登记？

观点一认为，乙应当凭国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、继承权公证书等材料申请房屋所有权首次登记，将房屋直接登记到自己名下。

观点二认为，按连续登记原则，应当由继承人乙代被继承人甲先行申请房屋所有权首次登记，将房屋登记在甲名下后，再由乙申请因继承产生的转移登记，将房屋转移登记到乙名下。

观点三认为，应当由乙先申请因继承产生的国有土地使用权转移登记，待土地使用权登记到乙名下后，乙再申请建设工程规划许可事项变更，将规划许可证上的被许可人由甲变更为乙，然后申请房屋所有权首次登记，将房屋所有权人登记为乙。

笔者支持观点一。

一、已经死亡的人为无民事权利能力人，不能成为登记簿上记载的新的权利人

《民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。质言之，只有有生命的自然人才有民事权利能力，才具有享有民事权利的资格，换言之，只有有生命的自然人才能成为民事权利的主体。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知，作为不动产物权的房屋所有权的归属，以登记簿上记载的所有权权利主体为准。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。质言之，一般情形下，当事人不申请，不动产登记不启动，登记机构更不得为当事人办理不动产登记。概言之，只有有生命的自然人，才能由自己申请或其代理人（监护人）代为申请作为不动产的房屋登记，经登记机构核准后成为登记簿上记载的所有权主体。本案中，甲虽然合法修建了房屋，但其已经死亡，没有民事权利能力，不能自己申请房屋登记，也不能委托他人代为申请房屋登记，亦没有资格成为登记簿上记载的新的房屋所有权主体。故观点二中由继承人乙代被继承人甲先行申请房屋所有权首次登记，将房屋登记在甲名下的认识不正确。

二、建设工程规划许可中的被许可人变动不属于可以申请变更的事项

按《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。质言之，只有规划许可文件中载明的规划条件，才属于可以申请变更的内容。规划许可中的被许可人，是申请规划许可的主体，不是规划许可中的规划条件，故被许可人变动不满足申请规划许可变更的要求。换言之，因规划许可中的被许可人变动不可以申请规划许可变更。本案中，建设工程规划许可的被许可人甲死亡后，其继承人乙不能向规划行政主管机关申请将被许可人由甲变更为乙。

《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此可知，甲生前持有国有土地使用权证书，表明其取得的国有建设用地使用权已经记载在登记簿上。土地使用权是《物权法》规定的用益物权，属于《继承法》规定的可以由继承人继承的财产性权利。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。据此可知，我国《物权法》的规定确立了建筑物、构筑物所有权主体与其占用范围内的建设用地使用权主体一致的原则，换言之，我国《物权法》确立了房屋所有权主体与其占用范围内的建设用地使用权主体一致的原则，简言之即“房地权利主体一致原则”。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。据此可知，房地权利主体一致也是不动产登记的原则。本案中，甲死亡后，其继承人乙可以申请因继承产生的土地使用权转移登记，但土地使用权转移登记到乙名下后，规划许可中的被许可人不能同步由甲变更为乙，若乙申请房屋登记时，则用地、规划主体不同一，有悖于前述房地权利主体一致的不动产登记原则，由此申请的房屋登记，登记机构不予受理。因此，观点三中由乙先申请因继承产生的土地使用权转移登记，待土地使用权登记到乙名下后，乙再申请建设工程规划许可事项变更，将规划许可上的被许可人变更为乙，然后申请房屋所有权首次登记的认识不可取。

三、合法修建并竣工的房屋，也可以由继承人继承并直接申请首次登记

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灾物权的，自事实行为成就时起生效。据此可知，合法修建的房屋，自竣工时起，权利人无须登记即依法、即时享有该房屋的所有权。《继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。据此可知，合法建造的房屋，权利人自此房屋竣工时起非经登记便依法享有所有权，在该权利人死亡后，此非经登记而具有法律效力的房屋所有权因是其遗留的合法财产，可以由其继承人继承。本案中，甲合法修建并竣工的房屋虽然未办理房屋所有权首次登记，但甲死亡后，其继承人乙仍可基于继承取得此房屋的所有权。

按《物权法》第三十一条规定，因生效的法律文书、人民政府的征收决定、继承或受遗赠、合法建造等非法律行为取得的不动产权利，非经登记又再处分的，不发生物权效力。质言之，基于非法律行为取得的不动产权利记载于登记簿上前再处分的，不产生物权效力。申言之，房屋所有权首次登记是其他房屋登记的前提，房屋所有权首次登记未办理，后续的变更登记、转移登记、抵押权登记等原则上不能办理。但是，本案中，继承人乙基于继承取得甲遗留的非经登记而具有法律效力的房屋所有权后，申请的是房屋所有权首次登记，不是基于继承产生的房屋所有权转移登记，则不与《物权法》第三十一条规定相抵触，反而遵循了此规定，只是此首次登记中有继承转移登记的元素，换言之，此首次登记是一种含有继承转移登记元素的复合登记。因此，观点一中乙凭国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、继承权公证书等材料申请房屋所有权首次登记，将房屋直接登记到乙名下的认为是正确的。

——————摘自《不动产登记典型案例剖析》