未来我们商用地产的量很多，持续性健康做下去，“轻资产”是不二选择，这种模式从毛大庆过去曾经说过，在资本市场看来，房子本身就是资本链条里的不同环节中的一环而已。就如同水、水蒸气、雪、冰，雾，H20是最根本元素。那不动产链条里，某个环节表现为房子，下个链条表现为就是基金，但实际万变不离其宗，不动产的H2O就是资金。
有着自由的资本市场环境，凯德模式的资本管理手法可谓纯熟：在合作项目不同阶段和资本平台对接，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成有机的退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。收益上，在商业地产建设，到经营各阶段，实现利益全线收割和自持资本逐渐退出，并以管理能力获得丰厚的管理费用，这和万达的持有模式有所不同。
二者合作利益源自也将是多方面，第一笔便来自不动产升值后的资产交易转让。除此之外，如万科与凯雷合作仍持有资产平台小股，还将享受经营性收益，物业经营管理收益，和基金合作成立基金平台更有基金类别管理性收费。
“随着‘轻资产、重运营’模式推广，这类收益将成为一种常态，”在万科集团年中业绩推介会上，万科董秘谭华杰解释称，这类投资收益属经常性的，并非一次性所得。通常项目经营管理由万科负责，万科可从中收取一定管理费。另外一种方式是，万科可要求获得高于股权比例的超额分配权。
与凯德所处国际资本环境不同，万科难以在国内通过自行发行基金的方式完成其轻资产构想。这种特定的情况下，万科也不会也不能去全盘模仿凯德，而其与凯雷的合作模式，亦是当下一种通俗易懂方式。对于万科的意义在于，这次是首次与基金实现资产包层面的资产合作尝试。
当然，万科凯雷合作的最重要前提是，万科要在经营管理上保持主导管理权。按毛大庆的话说，所有项目都要保留万科品牌，万科还要继续运营和管理资产，运营管理团队亦出自万科。
“凯雷之后，我们还有单个项目的轻资产合作。”毛大庆说。其实去年万科商业项目进入实际运营后，国际著名投资机构已经强烈关注，与GIC、麦格理等均有不少探讨和交流。这些投资机构在国际市场接触了解万科，并愿意随万科参与到国内不动产的发展中来。实际在去年底便有一个商业项目试水于国际资本整体合作，模式趋同，均是按比例共同持有，万科小股份做百分百的运营管理。
运营担忧
一个问题产生了。如果万科真对操盘如此看重，为何倾向要拿商业运营管理平台与凯雷共享股权，而不是自己全部管起来呢？
实际上，在万科去年正式涉足商业地产之后，其商业地产的操作经验和人才团队，一直是外界质疑的焦点。万科与国际基金合作，并计划放开商业运营层面的部分股权，实际是万科在坚持自有团队操盘同时，还有借鉴国际基金丰富商业管理经验的一层深意。
在万科和合作方共同建立的商业运营管理平台上，经营管理的主导权在万科手里，但会对合作方开放建议权。这一倾向，是考虑到1987年成立且目前资产管理规模超过1990亿美元的合作方，旗下有很多国际知名的商业运营专家，万科希望加入合作方国际商业的运营经验，并通过合作尽快强化万科商业的不动产运营能力。
毛大庆眼里，对选择做轻资产的合作基金有几个重要标准：有很好的价值观和国际声誉，具备运营管理经验。毛大庆说，万科希望和资本不仅仅是简单商业合作，更希望有增值内容，给万科团队带来成长，并尽快培养一支有国际水准的运营能力团队，这是万科最为需要的。
“打造这样的团队，这光靠万科闭门造车是不行的，一定要和国外有几十年上百年经营管理不动产经验的机构合作。”毛大庆表示，只有在合作的过程中，这些伙伴才会真诚传授给万科经营经验。
轻资产和重运营，这是对辩证的关系。其逻辑在于，轻资产让国际基金乐于进驻，提升万科的运营管理能力，保证业务持续发展；也正因为管理能力增强，才能让资产增值，更多基金看到合作前景，愿意加入到万科商业，从而做到更好的轻资产。
在这种背景下，今年万科将“轻资产、重运营”的商业地产标语改为“重运营、轻资产”，更为强调运营管理的重要性，此举在集团层面得到王石和郁亮的力推。另外，毛大庆透露，与国际资本开展合作并学习国际化水准的经营不动产的管理能力，不会局限于某一家公司或基金，未来会变成常态。
经验通过学习，团队搭建上万科商业也早已展开动作。据了解，万科商业团队对人才储备有两方面，一是社会上的专业人才招聘，这些年万科积累了一批专业的商业地产管理人员，他们来自凯德、万达、中粮等知名企业。二是万科在住宅开发中也积累了大量职业经理人，万科也鼓励优秀人才向新业务转型。如北京昌平金隅万科广场驻店总经理，其上一份工作是万科北京公司的客服管理层。
恰恰是上述团队，为万科这位商业地产新兵描绘了一张快速扩张的蓝图：目前北京、深圳两个万科广场已开业，东莞万科广场、佛山万科广场预计9月、10月相继开业，明年北京中粮万科半岛广场开业。事实上，以这样的速度不可谓不快。
在看到万科商业地产发展和管理能力的成长，万科总裁郁亮甚至将商业地产提高到和住宅地产同等的位置。郁亮在2014年万科中期业绩会上表示，万科商业其实做得很不错，全国商业比例在拿地里占25%左右。未来会像做住宅一样发展商业。
当然，这些成绩亦不能完全解除毛大庆的忧虑。他焦虑的地方在于，商业地产在城市的选择上会存在陷阱，要警惕供应量和吸纳能力关系，防止选址在供大于求的城市；运营管理能力能不能有效提升；在移动互联网时代，能不能改良商业业态，应用好新技术回应互联网冲击。实际上，后两者均与运营能力有关。
甚至毛大庆自己，每天都要看各商场的经营数据，某一天数字掉得特别厉害，就要问出个一二三来。他自己也并不回避压力，“这是和做住宅不同的压力，有压力很正常，如果没有压力反而不是什么好生意。”
在毛大庆眼里，虽做国际水准的商业运营团队目标明确，但他也知晓，“一晚上时间不会凭空出现一个特别优秀的商业运营管理公司，万科商业的一切都需要时间。”
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