“社会人”高新区和“根正苗红小学生”常西湖，你看好谁？

撰文：哪吒    美编：刀妹    校对：紫藤

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今年9月在郑州举办的运动会，加速了常西湖新区配套设施建设的步伐，地铁14号线直通1号线通车后，人们惊奇地发现：高新区和常西湖这两个独立的组团，次元壁破了。

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晚出生20余年，差距有多大？

常西湖新区VS高新区，就像一个7岁的小学生和一个30岁的社会人，差距挺大。

1. 小学生：充满希望但前途未卜。

常西湖新区，诞生于2012年，其标志性建筑群“四大中心”于2015年底开工，并于今年开始交付。

区域定位是郑州的CCD，中央文化区，未来郑州市政府及下属单位会在此办公。

“四个中心”包括奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心。随着四大中心落成交付，还会有市级的广电、传媒系统集体搬迁过来。

按照规划，随着区域逐步成熟，人口逐渐填充，这个区域会集行政服务、文化传播、商务办公、商业娱乐、休闲旅游、改善居住等功能于一体，对接郑州市主城区的既有资源和人口，孕育出一个全新的城市组团。

听起来让人心动，有点像曾经的郑东新区CBD。

但是这里存在两个问题：

 1.目前的郑东新区，并不是因为省政府所在地而牛x，而是因为和省政府同时过去的国企、银行以及其他相关机构和公司，几乎填满了CBD的写字楼。上游金融产业携同贸易、通信、互联网、房地产等等各行业同时入主东区。钱去了，人去了，GDP起来了。    

反观常西湖新区，未来入驻的机构、公司、产业又有多少？真的能带动一个新的区域发展吗？

2. 常西湖新区集中主导的文化、传媒、商业、旅游等产业，大部分在郑州发展的都不算好，市场需求和供应端都需要进一步培育发展，短期内难以带动区域经济产出。

举例来说，西区的商业目前并不算非常发达，锦艺城王府井和中原万达由于整体消费水平所限，都没有发展成为高端的商业体，入驻品牌以中端平民化为主，就算有更大的商业体入驻常西湖新区，也不可能一步登天。

这两个问题不能解决的前提下，区域要想蓬勃发展恐怕不是短期可以实现的。

那么问题来了，在区域经济不发达的情况下，仅仅依靠崭新的市政配套和良好的环境，改善人群愿意迁徙来这里居住吗？

2. 高新区和常西湖新区比起来，更像一个30岁的社会人：经历过社会的毒打，他从低谷中走来，并通过不懈的努力迎来事业的小高峰。

如今的高新区，有省内一流学府坐镇，知识、技术、人才转化为成果，成为产业的驱动力量，加上政策的扶持，形成完美闭环。

区域小生态在近几年全面成型，由高新老城孕育出双湖科技城，地铁、公园等配套逐步落地，优质中小学教育资源集中，高新产业园区遍地开花，人口迅速填充，商业版图羽翼渐丰，生态环境也不输其他区域。

这是一种透着底气的成熟。

从这张10月的成交情况图表中可以清楚地看到高新区的供销情况，充分反映出市场对于这个区域的关注度和信心。

而横向比较价格，常西湖新区均价不超过15000，高新区品质改善盘的价格也在15000左右，在这二者之间做选择，确实有难度。

在未知的政策、市场和区域发展周期，与日益填充完整的人口和产业之间，选择高新核心区的【改善盘】目前来看是相对稳妥的选择——至少35万的人口基数打底，未来不缺少接盘者。

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常西湖组团与高新区热销楼盘盘点推荐

（一）常西湖组团

在售的新楼盘不多，区域楼市还处在一个大前期的阶段，目前定位以刚改和改善居住为主，但区域内还有不少未开发空白地带。

区域内在售楼盘有：

汇泉西悦城

总占地约1500亩，容积率约3.4，在售的主要是9期和7期房源，88平小三房均价13000左右，108平三房均价12800左右，112平洋房均价14700左右。

项目卖点：

附近有地铁6号线和地铁14号线站点，项目有商业和写字楼地块，规划6万方商业，有社区医疗中心，三所互助路小学分校，一所初中，目前两所小学已经开放。

是目前区域内价格最低的楼盘，从已交付小区面貌和推售的户型面积段来看，属于刚需或者刚改盘，配套比较完善。

永威西郡

总占地约1200亩，容积率约3.49，三期即将开盘，户型面积段在88到140㎡之间，毛坯交付，大户型均价高于小户型，价格预计15000左右。

 

项目卖点：

附近有地铁6号线、10号线和14号线站点，项目规划两所小学一所中学，项目主打改善居住体验，注重景观和建筑的审美与质感，景观与社区内部设施在永威原有基础上进行了升级，更注重人性化互动体验。

从已经建好的一期和已经交付的安置房来看，永威的审美和品质一如既往不会让人失望，虽然在西四环以西，但是邻近奥体中心，交通也很方便，地缘性+改善购房群体可以考虑这个项目。

融信望湖宸院（原案名融信奥体世纪）

在售房源为2期，户型为89㎡三房、108㎡三房和128㎡四房，毛坯交付，均价15000-15500左右，总价区间在135万到200万左右。

项目卖点：

有地铁14号线莲湖站，紧邻郑州外国语小学，项目内部有商业地块和其他社区配套，定位为品质改善楼盘。

这是融信进入郑州的第一个住宅楼盘，从户型看，设计非常人性化，规划的社区配套也比较完善，只是与永威相比，品牌没有交付项目背书，很多购房者怕是在心里打个问号。

世茂璀璨熙湖

总占地550亩，容积率约2.0，在售2期房源，有18层的小高层和8层的洋房，高层均价16000，洋房价格在19000-22000之间，毛坯交付，总价区间在150万到320万，目前高层+洋房剩余100多套房源。

项目卖点：位于常西湖组团核心区域，低密度纯改善楼盘，独享莲湖天然生态环境和旅游资源，周边有地铁14号线莲湖站，项目规划有社区商业和其他服务配套，毗邻莲湖周边商业区。

目前常西湖组团价位最高、定位也最高的楼盘，位置和资源占有非常优越，暂时没有对标竞品，销售情况不错。适合在常西湖组团或周边区域工作的纯改善购房者。

整个常西湖区域房价近一年左右基本没有变化，没有下跌也没有上涨，目前至少两个项目有特价房供应，低于正常售价1000-1500不等，具体可以咨询售楼部。

（友情提示：本区域后续还有不少新项目入市。）

（二）高新区

在售楼盘超过20个，市场可以说供销两旺，定位主要以刚需、刚改为主。

我们把高新区的楼盘分为以下三类：靠近三环沿线区域、高新老城核心区、高新新城区域。

1. 靠近三环主城区

如果希望买在靠近西三环接壤主城区的区域，可以看看恒大城、东原阅城、钱隆城、碧桂园西湖，这几个楼盘体量都不算小，配套比较完善。

具体项目信息如下：

恒大城

在售3期地块3号楼、5号楼，目前户型有104-110-135㎡，均价14700-14800，签约郑大实验小学和上海复旦中学恒大城校区，项目内规划有商业和医疗等配套，精装修交付。

东原阅城

在售2期81㎡两房，87、88、91㎡小三房，113㎡和116㎡三房，均价15200左右，还有1期剩余少量123㎡三房和142㎡四房房源，均价14800-15200，项目规划阅城实验小学和阅城实验中学，规划有文化、商业和酒店等配套。

福晟谦祥钱隆城

在售3期地块，户型有69㎡和83㎡两房，89㎡、128㎡三房，剩余房源200套左右，均价14000-15000，大户型单价更低。项目签约华中师范附小和华中师范附中，紧邻高新万达商业，社区内部规划有医疗、养老和运动场地等配套。

碧桂园西湖

在售2期7号院，18层两梯两户小高层140平左右四房、高层126㎡-143㎡三房和140平米四房；2期3号院6层洋房面积在140㎡左右的四房；以及1号院89㎡小三房少量房源。

项目为精装修交付，高层均价15000左右，小高层17000+，洋房19000-22000之间，项目规划有西湖小学、郑州中学第二附属小学，还有两所初中一所高中，除住宅外，延西流湖规划有滨湖商业区、写字楼等业态。

2.高新老城核心区

如果喜欢科学大道、郑州大学附近高新老城核心区域的城市配套，可以选择正弘青云筑、华瑞紫银华庭、公园世家和朗悦公园府这几个项目，其中正弘和朗悦是主打品质改善和社区配套的大体量盘，华瑞和公园世家则体量相对较小，主要依托周边城市配套，两边差价明显。

具体楼盘信息如下：

正弘青云筑

定位为改善楼盘，预计11月中上旬开盘，价格可能在15000-15500，起步户型为97㎡小三房，还有132㎡三房、160㎡和183㎡四房。毛坯交付，总价区间在150万到300万，有可能和一期、二期住宅一样划片郑州中学，周边规划有写字楼和大型商业体正弘汇，附近有地铁8号线站点。

华瑞紫银华庭

小体量盘，在售房源为93㎡、113㎡和123㎡三房，均价13800，大户型相对优惠，毛坯交付，周边有地铁1号线和8号线站点。项目配建有公寓，公寓楼和住宅楼不共享小区院子。

公园世家

小体量盘， 在售房源为98㎡到131㎡三房，均价13500-14000，毛坯交付，目前划片郑大附小和郑大附中，邻近地铁1号线站点。项目配建有公寓，公寓楼和住宅楼不共享小区院子。

朗悦公园府

定位改善社区，刚推出7号楼，户型为89㎡三房和117㎡、135㎡四房，均价15500左右，135㎡边户单价略高于其他户型。一期毛坯交付，户内有较大的赠送面积，项目靠近地铁1号线站点，规划有社区商业和学校，学校目前尚未签约。

3. 高新新城区域

如果喜欢双湖科技城的新区环境和配套，或者身为刚需预算不多，又或者是本身在高新新城工作的地缘性客户，推荐西四环以西的万科城、大正水晶森林、中海万锦熙岸、金辉优步花园、正商湖西学府、美的瀚悦府、融信朗悦时光之城这几个项目。

其中万科城、中海、金辉、正商、美的项目属于标准的【双湖科技城】区域范围，可以享受到优质的城市配套资源，比如五馆合一、市民中心、双湖公园、商业街区、中小学教育等。

而大正水晶森林在科学大道以南，融信时光之城距离相对较远，在科学大道靠西边的位置。

具体项目信息如下：

万科城

从2013年开始销售的大体量刚改项目，一共9期，目前接近尾期。在售7期高层，户型有95㎡三房、125㎡三房和143㎡四房。95㎡中间户均价12500-13000，边户12800-13300,125㎡户型价格12500-13500，即将加推5号楼，均价13000左右。

带装修。引进华中师大附小等三所小学。项目规划有较为齐全的社区配套，毗邻须水河河滨公园和天德湖、科创金融岛，周边有地铁8号线站点。

▲须水河，远处是尚未动工的湖心岛

大正水晶森林

一期在售两栋楼，面积段为89㎡-135㎡的三房和四房，有18层小高层和33层高层住宅。115㎡、135㎡户型均价12700,89平三房户型均价13100。毛坯交付。毗邻须水河河滨公园，周边有万科商业和地铁8号线站点。

▲须水河滨河公园

 

中海万锦熙岸

改善楼盘，容积率2.49高低配，高层89-120㎡三房户型，洋房144㎡四房户型，在售高层120㎡三房均价12700-12800，洋房均价15500-16000，精装修交付。靠近河滨公园和商业街区等城市资源。

金辉优步花园

改善楼盘，容积率2.49高低配，户型为总高27层高层89㎡三房和110㎡三房，洋房128㎡三房，高层均价12500，洋房价格14000+到15000+，总价区间为110万到190万。依托双湖科技城规划城市配套。

美的瀚悦府

纯高层，在售89㎡和110㎡三房，小户型均价12500-12600，大户型均价12300。精装交付，主打智能家居社区。依托双湖科技城规划城市配套。

正商湖西学府

改善楼盘，容积率2.49高低配，在售高层94㎡、114㎡三房，104㎡、118㎡洋房三房。高层均价11000-11500左右，洋房均价13000左右，高档装修交付。依托双湖科技城规划城市配套。（性价比很高）

华润悦景湾

纯高层，在售仅剩少量尾盘，只有110㎡以上大户型，清盘价10000-11000，毛坯交付。依托双湖科技城规划城市配套。

融信朗悦时光之城

千亩大盘，首期11月中下旬预计开盘两栋楼，有79㎡和89㎡两房，项目规划商业、不同功能的公园和两所小学两所中学等配套，价格区间预计在10500-13000。项目邻近地铁8号线站点。

高新区的楼盘从区域划分来说主要分为双湖科技城和高新老城两个板块。

双湖科技城区域由于产业园的入驻，兑现周期相对不会太长，在附近工作的地缘性客户可以重点考虑。

而相对成熟的高新老城的辐射范围更广泛，包括高新区、金水区西区、惠济区、中原区等区域的刚需和刚改人群（特别是有教育需求的家庭）都可以考虑。

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总结

1. 常西湖组团目前市民公共服务中心已经启用，但无论是入住的居民、行政机构还是企业，都还太少，因此楼盘价格上涨和区域熟化预期的周期较长，还属于一个小众市场；

2. 高新区楼市呈现供销两旺的局面，但楼盘以刚需、刚改为主，改善项目稀缺，且楼盘之间价格差距不明显，在其他配套条件具备的前提下，建议重点考虑楼盘品质、地段、交通、教育等资源，以期在未来的置换中赢得更大筹码，比如像万科城、正弘青云筑，大概率是不会出错的选择。

3. 时间来到第四季度，郑州很多楼盘进入拼销量争回款的年末倒计时阶段，不少楼盘推出特价优惠，常西湖新区和高新区也不例外。

截至本文完成前，已经有汇泉、永威、万科、大正、康桥、华润、恒大等多家楼盘推出不同幅度价格优惠（有些是通过分销渠道释放），文章中不方便一一具体列举，还是自己去看看吧。

备注：