不动产分散登记时代，各部门都有一套独立的技术标准和规范，历史数据整合和系统融合的难度很大。举例来说，土地登记依据地籍调查的结果，注重空间位置的准确定位，而房屋登记更注重相对形状和面积的准确性，对定位不太敏感，因此二者采用的技术标准、精度要求等不统一，这给开展不动产一体化权籍调查提出了要求。同时，历史测绘成果数据因量大、覆盖面广，且图形要素关系复杂，故而整合工作艰巨，而权属登记数据整合则要求百分之百正确，风险控制难度很大。
笔者结合浙江绍兴的探索实践，就如何构建统一登记背景下的权籍调查机制，防范业务风险，以更方便地为群众提供不动产登记服务等进行分析。
规范高效的组织管理体系
统一登记前，绍兴市的地籍调查统一实施，由市国土资源局下属土地勘测规划院承担，通过几轮全面数字化地籍调查，实现了市本级数字地籍调查全覆盖，并形成了较顺畅的基于日常变更登记业务为主，定期修补测为辅的地籍数据动态更新机制；房产测绘则处于“各自为政”状态，主城区和三个开发区各自固定了一家测绘单位提供房产测绘服务；而林权调查测绘则基本处于空白状态。
2015年10月1日起，绍兴市开始试行建设项目联合测绘制度，旨在打破行业垄断、建立新型测绘中介服务关系。这一新制度从2016年全面实施不动产统一登记后在全市全面推行。
为构建规范高效的不动产权籍调查组织和管理体系，绍兴市根据整合不动产登记职责和机构编制的文件精神，将原由市房管处承担的房产信息数据管理职责划入市国土资源局。同时，市房管处撤销测量审核科，市不动产登记中心内设权籍调查科，承担市本级范围内不动产登记涉及的实地查勘、权籍调查、测绘等工作实施、监督及成果确认，负责权籍调查和测绘数据更新、入库等管理工作；负责编制不动产单元编码；协助做好全市不动产权籍调查（测绘）工作指导和监管，做好市本级不动产调查（测绘）中介机构的管理工作。
此外，以绍兴市行政服务中心和绍兴市地理和测绘信息局为主，对进入联合测绘入围单位实行准入制审查，现已有9家单位入围。在实际工作中，由各主管部门对各单位所提交的成果进行质量审查，并建立管理体制。
按照申请登记类型以及申请人的不同，绍兴市对权籍调查审核实行分类处理。对国有土地上个人房屋申请不动产登记的，一般不要求其提供不动产权籍调查成果资料，而由国土部门基于现有土地、房产调查数据资料，进行不动产单元编码、上图入库，有必要实地踏勘的，由权籍调查科人员进行现场调查，不收取任何费用；对农村宅基地及住房申请不动产登记的，一般先由乡镇（街道）组织全面的房地一体化权籍调查，再进行不动产登记，其中已基本完成不动产登记的村，则由基层国土所进行权籍调查，或以购买服务方式委托专业单位调查后再登记，同样不收取任何费用；对新增房地产项目，由项目业主自行委托有资质的调查测绘单位，按技术要求进行不动产权籍调查，将不动产权籍调查成果交权籍调查科审核，建立楼盘表，方能用于房产预售和作为申请不动产预告登记的材料提交登记部门，项目竣工后，要再次进行房地产实测绘，中介机构完成权籍调查后，先将成果报权籍调查科审核，审核通过入库后，再办理其他相关手续；对其他单位项目，视情况开展不动产权籍调查，所需费用，按照“谁委托谁承担”的原则落实。
科学把握审核规范和标准
严格执行现行不动产权籍调查成果相关审核依据。一是严格执行《不动产登记暂行条例实施细则》第15条、第16条的规定。即，不动产登记机构受理不动产登记申请后，对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等进行查验；在进行实地查看时，对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，对在建建筑物抵押权登记，重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，对因不动产灭失导致的注销登记，重点查看不动产灭失等情况。
二是严格执行国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》要求。即不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果，应当继续沿用，不再重新组织权籍调查。
合理确定不动产权籍调查成果审查提交材料。按照绍兴市要求，受托单位所提交的不动产权籍调查成果资料主要包括《不动产权籍调查表》《不动产测量报告》及其附件等，其他资料分具体情况提供。其中，纯土地权属调查的，还应提交土地有偿使用合同、划拨决定书或不动产权证书，建设用地规划许可证及规划用地红线图，宗地测绘确权工作图或宗地测绘成果资料及宗地图，以及企业营业执照或机构代码证（属自然人的提供个人身份证）；房屋预测绘权属调查的，还应提交不动产权属证书，建设工程许可证及附图，施工许可证及附图，企业营业执照或机构代码证，房屋预测绘成果；已竣工申请房屋首次登记的，权属调查还应提供不动产权属证书，建设工程许可证及附图，建设工程规划验收核实确认书，房屋实测绘成果，不动产测绘成果资料及宗地图，企业营业执照或机构代码证，房地产开发项目的还需提交预售许可证。
准确把握不动产权籍调查成果的审核要点。绍兴市明确，不动产权籍调查成果的审核主要包括以下内容：申请人提供的资料是否齐全；企业或其他组织营业执照（或机构代码证）或自然人身份证明等与不动产权利人是否相符；不动产位置、用途、四至、性质、面积等属性状况是否正确；不动产测量的范围与规划批建或验收的范围是否一致；宗地的使用状况是否与《土地出让合同》或《划拨用地批准》约定条款相符；权籍调查界址确认是否符合相关规定；存量不动产与档案资料记载的内容是否相符；不动产单元号编制是否正确；属房地产开发项目的，预实测户室对应关系是否正确；从事不动产测量调查人员是否具有相应资格、调查成果是否经过审查与验收。
形成长效工作机制
为了让不动产权籍调查工作稳定、高质量地进行，绍兴市初步建立和形成了长效工作机制。
一是及时做好历史土地、房产数据清理整合。
随着不动产统一登记工作的开展，需要对原先分散的土地登记存量数据和房屋登记存量数据进行系统的清理整合，以满足不动产登记信息平台的运行需要。目前，绍兴市本级土地登记存量数据约为39万条，房屋登记存量数据约为35万条，工作内容是在土地登记和房屋登记存量数据标准化转换的基础上，对土地登记和房屋登记存量数据进行全面的检查、清理、补录，建立房地图属关联，最终形成统一的不动产登记数据库。依据《不动产登记数据库标准》《浙江省不动产数据库标准（试行）》以及现行各类不动产登记相关标准与规范，立足绍兴市实际情况，将现有的标准不一、质量不一、介质不同的各类不动产登记数据进行梳理、规范，并按照空间位置关系和档案信息建立各类不动产登记数据之间的逻辑关联，消除数据之间的权利冲突与矛盾，形成“图-属-档”一致及历史关系明晰的不动产登记数据库，为不动产登记信息基础平台的安全、稳定运行提供保障。
历史数据整合清理分为数据分析、基础数据整理、房地数据关联、数据补录、成果入库五个阶段。在方法上采取在线模拟，审核即时入库方式，即数据整合人员在系统正式库的备份库上，直接开展数据清理整合工作，经当天审核无误的，于非工作时间导入正式工作库，可用于日常业务工作。这样一方面确保整合后数据与现行登记数据的同步一致性，另一方面可在日常工作中及时对清理整合数据进行校验，以保证数据清理质量。
二是建立权籍调查数据日常更新工作机制。
不动产权籍调查数据库是不动产登记体系的重要组成部分，保持其现势性，能对开展日常登记提供有力的技术保障。更新不动产权籍调查数据库，一般有两种途径。其一是在办理日常不动产登记业务过程中，按照截块下载、权籍调查、成果审核、检查入库和注册登记的流程，确保不动产权籍调查数据库和不动产登记数据库的现势性。其二是组织开展全域性的不动产权籍调查工作，对历史土地、房产登记数据进行核查，完成房地对应，落宗入库。这两种途径互为补充，从实践来看，对已有效建立全域性调查数据库的，采用第一种方式，在办理日常不动产登记业务过程中，即时进行不动产权籍调查数据库的更新；对尚未建立图形数据库，或者虽然已建立但长期未更新的，拟采取第二种方式，先由不动产登记机构全面组织实施权籍调查，建立本地全域性不动产权籍调查数据库，为不动产登记提供基础性技术支撑。
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