当前建立城乡统一建设用地市场已成为国家层面的重大部署和社会各界的共识。但如何推进，还面临诸多实际问题。笔者通过对地方实践和国家层面试点情况的分析，提出并探讨了建立城乡统一建设用地市场亟待研究解决的相关问题。
建立城乡统一建设用地
市场的实践基础
实质上，在中央决定选取33个相关行政区域开展农村土地制度改革三项试点之前，我国城乡统一的建设用地市场建设，已经有了比较广泛的基础。一是城镇国有土地制度改革为城乡统一的建设用地市场提供了比较完整、成熟的市场运行框架。在这个过程中，我国以土地确权、分等定级为主要内容的地籍管理制度，包括基准地价、标定地价、交易评估价、成交地价等派生、衍生地价的土地价格管理制度，对交易主体客体、交易形式、交易方式、土地入市条件、土地用途、利用年限、房地关系等都有规则管理的土地交易制度，由土地有偿使用费和相关土地使用、增值税等组成的土地收益分配制度，通过规划、计划、用途管制、土地储备等不同形式运行和叠加作用的土地市场调控制度，已经形成了一个基于实践、比较完整、富有特色的中国城镇国有土地市场的制度体系和运行框架。这个制度体系和市场框架，将成为我国城乡统一建设用地制度体系和市场框架的重要基础。二是各地对农村集体建设用地进入市场进行了丰富的探索实践。农村集体建设用地 “隐形”市场，本质上是一种基于经济发展需要和地方实际特点的实践和探索，内容丰富多样，有不少可借鉴的经验。某种意义上，这也是中央下决心推进城乡统一建设用地市场的“原动力”。三是农村集体建设用地入市探索和实践进入了新阶段。中央统一部署，改革进入全面试点阶段，标志性事件就是全国人大2015年授权国务院在33个试点地区暂时调整实施有关法律规定，启动农村土地制度改革三项试点。
——YCAL
建立城乡统一建设用地
市场亟待研究的关键问题
一是加强对土地管理法和相关法规条款的深入研究。通过修法解决农村集体建设用地进入市场的法律障碍，是建立城乡统一的建设用地市场的基本前提。而城乡统一的建设用地市场建设，是一个涉及面更为广泛、丰富、复杂的领域，有一系列法律法规问题，需要未雨绸缪，预先研究。
二是从国家和部的层面考虑设立专门研究课题，多方合作，开展多种形式的综合研究和专题研究，为今后相关工作奠定理论和政策基础。笔者建议，还应更积极主动去寻求一些知名研究机构和著名学者的支持。这不仅可以弥补目前自然资源系统研究力量的不足，还能对相关学术研究、舆论导向、政策制定起到重要和特殊的引导、影响作用。
三是加强对深化国有土地制度改革、完善国有土地市场等问题的研究。建立城乡统一的建设用地市场，也是推进城镇国有土地制度改革、完善城镇国有土地市场的一个重要契机。如：城镇国有土地出让期限和到期后的延续方式，一级市场的土地使用权的有偿使用形式，大量的存量土地隐形市场问题等。这些问题，在原有的相对独立运行的城镇国有土地市场环境里，尚须改善和解决，如果要建立城乡统一的建设用地市场，涉及的因素会更多、更复杂，更须要统筹考虑研究和解决。
四是加强对城市土地制度改革和农村土地制度改革的对接与互动研究。城市国有建设用地和农村集体建设用地，同属公有制和多权分离的权属性质，是我国建立城乡统一的建设用地的制度基础。以家庭联产承包责任制为核心的农村农用地制度改革，以出让转让为标志的城镇国有土地有偿使用制度改革，以三项试点改革经验为代表的农村建设用地制度改革，各自内容丰富，实践透彻，根基深厚，如果能够在建立城乡统一的建设用地市场这样一个大的战略安排下，将三者精心嫁接，一定会在有中国特色社会主义建设的实践中，产生历史性效果。
五是重视试点对于改革和发展的特殊作用，继续加大对基层和试点经验的总结和研究力度。33个地区的农村土地制度改革三项试点，为农村集体建设用地入市、建立城乡统一建设用地市场提供了经验，应该抓住这个宝贵的时间窗口，加大试点力度，根据建立城乡统一建设用地市场的需要，有所规划、有所谋划，包括密切同地方和其他部门合作，丰富和调整相关试点内容，争取多积累一些实践经验。自然资源部还可以考虑集中力量，在自己的职权范围内，赢得各方支持，同相关部门和地方合作，有计划、有目的地开展对一些相关专题的试点工作。
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