房地产开发商是怎样牟取暴利的？

　　全球发生金融危机、国家拉动经济举措出台后，中国房地产市场突然发烧，房价一路飙升，而开放商与“砖家”一会儿说买房是“刚性需求”，一会儿称“房地产业并非暴利行业”，把公众忽悠得如坠五里云雾。读了这篇访谈录，你会恍然大悟，可能还会脱口而出：哦，原来这么黑呀！

　　开发商是怎样牟取暴利的？有调查称，房地产项目成本和利润构成是：拿地、购买建筑材料、支付人工费等成本占1/3，征税、申报费用等合理开支和行贿资金等隐性成本等“渠道费用”占1/3，开发商的利润占1/3。刘总则披露了开发商获取更多利润的生财之道：一个是利用“关系”或规划漏洞增加容积率，另一个是在合同不明确的情况下在住宅面积之内拿出一部分做商业面积开发，还有一个是拉高销售价格。他以自己开发的一个楼盘项目为例，成本为2500元/平方米，销售价为12000元/平方米，每平方米赚9500元。由此，他在5年内以200万赚了百倍就不难理解了。

　　开发商是如何“空手套白狼”的？用刘总的话说“房产开发商盖房子是不要钱的”， “几乎是零投入”。“盖房子不要钱”的商业模式是：实行“房屋预售”制度，开发商在房子未建起来之前就可以收回全部成本，甚至还有盈余；把工程承包给建筑商，买建筑材料、支付工人工资全部由建筑商包干，等房子售出赚到巨额利润后才清算工程款；银行在开发商贷款、为业主按揭上给予大力资金支持，自身也获得最大收益。

　　地方政府同开发商是啥关系？刘总称属于“合作关系”，还引用一句俗语作了形象比喻“丈母娘看女婿，越看越欢喜”。因为，开发房地产项目，姑且不论少数干部可以从中受贿获得好处，仅对政府就有诸多好处，除靠卖地、收费、收税增加财政收入外，还可以增加地方投资、拉动GDP、增加就业，这无疑会对政绩“增光添彩”。因此，政府很难把老百姓是不是买得起住房挂在心上，而是对开发商情有独钟。正如刘总所说的，政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就会出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。当然，还有借拉动经济“救市”、举办房展会、媒体帮助做节目、做广告，等等。

　　刘总说还对降低房价提出了颇有见地的看法。如，要把政策定位于“房子是用来住的”，遏制投资炒房；政府监管不能缺位；加大保障房建设的比例和力度等等。他解释自己所以要抖落出房地产“背后秘密”的原因时说：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”但愿更多开发商能够像刘总一样有良心发现，而地方政府不能再对中央调控政策玩太极了。

　　[作者：侯文学 个人观点]