免租期的涉税处理知多少？
免租期，顾名思义就是免除房租的期限。多数房屋在使用前需要装修，因此，出租方会多给承租方一些期限，这个期限内不收取房屋租金。比如，签订一个5年的租赁合同，在合同中约定免租期为3个月，那么实际支付租金的期间为4年零9个月。免租期的税务处理需要注意哪些问题呢，一起跟着猪哥来看看。
营改增后，出租房屋(不动产)属于销售服务-现代服务中的租赁服务，根据财税[2016]36号文件的视同销售的规定，“单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。 那么出租不动产规定的免租期，形式上无疑是符合服务视同销售的规定。其实本质上来说，免租期并非真正的免租，只是租赁的前期考虑了装修、资金周转等原因给予承租人的优惠而已。 随后税务总局就出台了《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)，其中第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)第十四条规定的视同销售服务。 很明确，合同中约定的免租期，不需要视同销售处理，也就是免租期间不用视同销售缴纳增值税，最终只需要按实际收取的租金缴纳增值税。 城建税、教育费附加及地方教育附加，是以实际缴纳的增值税为计税依据，免租期内不需要缴纳增值税，那么附加税费也不用交。
按照企业所得税法实施条例第十九条的规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果约定一次性收取以后多期租金，那么就需要提前缴纳企业所得税，然而成本费用不能提前确认，会造成以后期间无收入只有成本，不符合实施条例第九条的收入与费用配比原则，十分不合理。
总局也意识到了这个问题，后面就出了国税函[2010]79号文件，规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
这样税法规定就和会计准则的规定一样了，不存在差异了，举个栗子来说。
注：根据《企业会计准则解释第1号》(财会[2007]14号)的规定，出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按照直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认收入。
案例1：
诸葛会税公司出租一处不动产给孔明公司，约定租期为2019年10月-2020年9月，其中2019年的10-12月为免租期，2020年1-9月租金为120万，租金于2019年10月一次性支付。
1、会计处理：
根据会计准则的规定，诸葛会税公司应该分期确认收入，2019年应确认的收入=120÷(3＋9)×3=30万，会计分录如下：
借：银行存款 120
贷：预收账款-孔明公司 120
借：预收账款-孔明公司 30
贷：主营业务收入/其他业务收入 30
2、所得税处理
根据国税函[2010]79号文，诸葛会税公司取得120万租金可以选择分期均匀计入相关年度收入，也就是2019年可以按=120÷(3＋9)×3=30万计入收入，与会计账面一致。注意这里是可以选择分期均匀计入，也可以选择一次性计入收入交所得税，但我估计没人选择后者。
房产税对于免租期是有专门的规定，那就是《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
这里的规定很明确，就是免租房产税照常征收，按房产原值征收。 诸葛会税公司出租给孔明公司的不动产价值(房产原值)为2,000万，当地房产税按房产原值减除比例为30%。=2,000×(1-30%)×1.2%=16.8万 猪哥就在想，干嘛要签个带免租期的合同，为什么不直接写成：租期为2019年10月-2020年9月，总租金120万。双方实际的租金并没有什么改变，诸葛会税公司拿到的租金还是120万，孔明公司支付也还是120万，结果是诸葛会税公司可以省下16.8万的房产税。在猪哥的指导下，诸葛会税公司和孔明公司于是悄悄签了不带免租期的合同。
城镇土地使用税就没什么好说的，因为城镇土地使用税是定额税率，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，也就是土地使用权证或者房产证的土地面积，和房租金额无关，自然免租期也影响不了城镇土地使用税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，财产租赁合同(包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等)按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。因此，印花税按合同总金额缴纳就可以了，免租期部分对应的印花税金额为零。
减免租金和免租期处理一致，减免部分无需视同销售，不用缴纳增值税，附加税费也不用交。 处理原则与免租期类似，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。但是需要注意的是，不用调整之前的租金收入，可以按剩余期间(包含免租期)来均匀确认。来举个栗子。 诸葛会税公司出租一处不动产给孔明公司，约定租期为2019年10月-2020年9月，总租金为120万，租金按季支付。为了响应众志成城抗疫情口号，诸葛会税公司决定减免2020年4-6月的租金30万。2019年10月-2020年3月已按免租前的租金确认收入，减免2020年4-6月租金30万，剩余租金30万，可以在2020年4-9月期间内均匀确认收入，2020年4-6月应确认的收入=30÷(3＋3)×3=15万企业所得税上，2020年按减免后的租金60万确认收入，与会计账面一致。 房产税的处理是最有争议的，根据财税[2010]121号的相关规定，减租期看起来也是需要缴纳房产税的。不过总局以解答的形式明确了，疫情减免的租金不适用财税[2010]121号的规定。 由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免，以共同承担疫情的影响，不属于事先租赁双方签订租赁合同约定的免收租金情形，不适用财税[2010]121号文件规定，即不用按照房产原值计算缴纳房产税，而是根据房产税暂行条例规定来处理，房产出租的，按租金收入的12%缴纳房产税。像案例2中2020年4-6月减免租金期间租金为零，房产税也为零。 城镇土地使用税与租金无关，不受减免租金的影响。今年很多地方都出台房产税和城镇土地使用税的优惠政策，纳税人满足条件可以享受房产税和城镇土地使用税减免优惠。 印花税是行为税，合同订立的时候即产生纳税义务。根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第二十四条规定，凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。因此，印花税交了就交了，即使减免租金也是不能办理退税。
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