我已经好久没有这么密集的踩盘了
前段时间网上对上海楼市有很多判断和猜测，有关房价、板块、市场的各种各样观点都有
老破小可能跌到零头，总之要跌到想象不到的价格
二手事业部同事和我说，有一类客群在快速降价抛盘
郊区的次新房会不会因为这疫情行情要涨起来...
为了让自己对市场的认识，不只停留在新闻资讯里
上周我决定去暗访几家中介门店，分三种房源类型，市区老破小、古北外销房、郊区次新房
实地去看看，这些议论比较多的二手房，行情是否发生了大变化
01
每一次楼市遇冷，舆论总不会放过老破小
这次上海封城也是，有关于老破小的各种居住弊端、卫生环境、居委物业不作为，首当其冲的遭受舆论攻击
此次踩盘，我选择了长宁新华路上几个总价段300-400万的老公房
三四百万，也是上海每年二手成交最频繁的总价段
这个总价段代表着绝大多数普通年轻人进入上海、留在上海的门槛
所以如果老破小真的大跌，是对上海楼市整体基本盘的影响
我看的这四套内环内老破小，虹欣小区-中华小区-安东小区-长虹小区
无一例外都是房龄三十年以上的老小区
首先去到链家虹桥路分店，感受一下这家中介门店的氛围
当天正在咨询老破小房源的客户，包括我在内就有三四组
中介小哥告诉我，疫情后带看量也是最近才刚刚起来
现在他们一天要接待3-4组客户看房，大部分都是30岁左右的新落户上海人
疫情催化了这两类客群的置换需求：年轻新上海人想赶紧买房、老破小房东着急置换
尤其是像长虹小区这样改造得很彻底的老破小，不仅外立面改造、楼道重新刷墙、业主为了卖掉还重新装修
以300万总价段来说，这里有着其他房源没办法取代的地段优势
家门口就是地铁2号线虹桥路站，通勤方便，距离3公里的地方就可以到达徐家汇商业中心
这妥妥的地段优势，让它换手率一直很好
也因为新上海人客群的进入，小区业主整体年纪也更年轻化，我随便走在小区里，遇到的已经不再是传统我印象里的老年人
但有一个现象，这次遇到的市区老破小的房东，选择置换到更远的郊区电梯房倒是普遍发生
实地暗访下来，上海市区老破小，不仅没有跌到零头，甚至没有跌掉一个零头
真实的市场告诉我们，这依然是年轻人口进入上海必须考虑选择的产品
只要有源源不断的新上海人进入，那些市区面积小、总价低的房子，依然受到追捧
就在我写这篇文章的时候，又接到了昨天看房中介的电话，看的那套300万长宁长虹小区老破小，第二天已经约了三组客户在看了
所以，我们认为市区老房子可能会在这个周期价格受到冲击，实际上在现实看房中，并没有接收到这样的讯息
在我写这篇文章的此时此刻， 二手咨询师小苏又告诉我，其实现在解封后世博、华泾板块二手房价格还有微涨了
小苏周末带看了一套徐汇龙华老破小的房源，上午带看，下午就成交，总价也是300万左右
她也和我分享，为什么300万老破小，现在市场会回暖最快
尤其在上海，300万这个价位段，新房几乎都是超远的远郊才有供应，比如奉贤、临港、金山、崇明
而这个价位段，客户都是真正的刚需，他们最敏感的是通勤和置换
所以除了市区老破小之外，没有更好的选择
这也是上海老破小，热度在解封后会最快回升的原因
02
有一类客户，是考虑降价卖房最着急的
他们可能会在这次疫情后离开上海，所以只要买家能够尽快付款，价格可谈
这个现象其实我在疫情期间就有听二手房事业部同事提起过
他说在上海古北的老外在抛售房子，价格可谈空间很大
为了证实市场如他所说，我联系负责古北的中介门店
实地看了古北一期的外销房，钻石公寓小区
这套大概是114平的两房，如果不是顶着外销房的光环和名号，给我最大的感受就是，房龄超过30年的外销房，其实就是一个老破大产品
在三十年前，来自日韩的企业进驻古北
也是在那个年代，上海诞生了最早的一个国际社区，钻石公寓小区对面就是上海第一家家乐福
欧式风格、大户型、精装修，全部都颠覆了上海人对于居住空间的认识
而我现在看的钻石公寓，就是古北一期最老的房子
这位房东，是真的着急卖了
去年底同一单元的不同楼层房源，成交价格是900万，我上网查了一下，果真如此
目前这套二手房挂牌价是808万，低于整个古北一期价格近100万在出售
降价出售的房东诉求也很直接，价格空间可谈，但是对买家的要求比较高，需要下家全款支付，尽可能的缩短交易周期
因为这群着急离开上海的外国人，此时此刻会愿意用钱来换时间
如果你正在考虑800-900万总价段的二手房
又对板块品质有一定要求的话，可以去古北一期看看房子，和房东中介都诚意聊聊
说不定，最近真的会有很不错的捡漏机会
03
最后我把目光放在郊区次新房
这次疫情后，不少人开始对房屋品质和物业管理有了重新审视
之前做过数据统计，链家上海次新房占比最低不到1%
因为稀缺和供小于求，疫情后房东是很有底气涨价的
而次新房在原本稀缺的基础上，疫情后有变得更抢手吗
于是我来到了嘉定安亭房龄在5-7年的小区
看了几套2015年左右，房屋总价段450-500万左右，产品基本为90平的次新小三房
位于嘉定安亭板块的日月光伯爵，走进小区整体品质就非常的让人感觉舒适，焕然一新
这个小区建于2017年，房子有多新呢，走到小区附近，还保留着售楼处
意外的是，疫情后这类房源并没有变得炙手可热，相对的来说比市区老破小行情更加冷清
从议价空间来看，次新房小区的空间也比较低，房东因为是前几年才买入，所以现在要不就是为了学区，要不就是为了地段置换，比如外环置换到中环
就连看房的中介都提醒我，这边因为是次新房，挂牌价都比周边高一些
如果要性价比的话，建议买价格更低一些的小区，将来也更好置换
而为什么400-500万郊区次新房没有变热，还有一部分原因是
这个总价段的二手客户，有一部分被这批次新盘分流
在500万左右这个总价段，郊区次新房最大的竞争对手，不是其他，而是新盘
解封后外环新盘加大供应，仅嘉定就有5个新盘推出，次新房客户，如果积分60分左右的话，有可能会优先考虑新盘
这也是郊区次新房为什么没有想象火热的原因
500万总价段，客户在上海还是更愿意先等新盘，如果摇不上，才会考虑二手房
04
这趟暗访，还获取到一些其他信息
一、核验价真的没有松，连微涨都很少
隔离期间我们就在猜测，如果市场太冷，上海二手核验价提高，是可以刺激一部分刚需加速上车的
但是目前二手的核验价和疫情前没有太大区别，对于首套首贷的客户来说，目前的二手房首付还是在5-6成
上海的二手市场依然对于客户有着较高的门槛，400万的房子，首付需要200万
二、刚需考虑打新的人变多
因为解封后上海新房的井喷式供应，选择打新的客户又多了起来，尤其是在500万左右
如果是300-400万，客户其实是没有多少选择的，所以这也是为什么老破小会在这段时间里成交量可以迅速起来
当总价提高了100万之后，选择新房还是二手房，对客户来说可能是两类截然不同的产品，他们最容易被分流到新盘
三、目前上海二手市场热度，真不算高
除了内环内300万左右的二手房，其他中介的反馈都是，二手房成交和带看，离回暖也还有一定的距离，照理说他们预想解封后应该带看量会快速回升
但是，积压了两个月需求也并没有得到对应比例的释放，确实不少人是因为疫情后暂缓了买房计划，客户观望情绪可能要持续一段时间
这是我暗访了几家中介门店后，感受到的市场和客户的画面
和网上的观点有些基本一致，也有背道而驰的
每次写这样的市调内容，也总少不了和真叫卢俊二手咨询师保持紧密联系后才形成了文字
联系客服
