浅谈对建筑施工型房地产企业项目成本管理的认识

 

 

　  在当前房地产市场竞争日趋激烈的条件下，房地产企业尤其是建筑施工型房地产企业加强项目成本管理，向科学管理要效益，是提高企业市场竞争意识、质量意识、效益意识的一种行之有效的科学管理方法。
　　一、建筑施工型房地产企业成本管理的特点
　　建筑施工型房地产企业在生产环节的特点是工期长、核算复杂，它的成本管理应该是一个全员、全方位、全过程、全环节的管理。要合理组织安排每一类工作人员的协调工作，同时也要宏观控制和安排施工过程的每一环节和步骤，保证施工的顺利进行。同时，财务管理是企业经营管理的核心，而成本管理则是财务管理的中心环节，是企业实现良好经济效益的有效保证。市场经济条件下的成本管理必须采用现代管理手段，建立成本预算、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核为主要内容的新的成本管理体系。
　　二、建筑施工型房地产企业成本管理存在的缺陷及问题
　　(一)成本核算体制、成本管理的方法落后
　　建筑施工型房地产企业管理不到位，工程干完后成本才被反映出来。这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，对成本信息做到正确的选择与使用，不能及时准确的发现成本管理中所存在的根本问题及原因。难以对症下药。另外还容易存在着会计信息失真等诸多问题。
　　(二)成本管理的内容不全面
　　一些企业对成本管理内容的认识仍然局限于传统观念之中。认为成本管理就是管施工过程中的制造成本费用(人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、等)核算。缺乏对生产经营全过程的成本管理，预算管理和成本管理脱节，管理费用居高不下，造成非制造成本失控，成本直线上升。
　　(三)成本管理意识淡薄
　　企业成本管理普遍存在着：重事后轻事前；重静态轻动态；重短期轻长远；重数量轻质量；重局部轻全局；重具体轻宏观；重现象轻本质；重内部轻外部；重战术轻战略的弊病。习惯于按传统思想观念想问题、办事情，靠完成产值，扩大投资，提高售价来实现企业盈利。因此，企业一方面要防止因产值规模而造成资源浪费；另一方面也要防止因盲目扩展规模，广种薄收或广种不收，使企业陷入粗放管理的困境。
　　三、建筑施工型房地产企业加强成本管理的措施
　　现代成本控制是一个系统工程，需要多方面配合配合和协调，从事前、事中、事后三个角度进行控制管理。

　　(一)搞好成本预测，编制成本计划，树立新的成本管理理念
　　建立一支专业化水平高的内部预算队伍，必须在施工前期编制完成内部预算，建立预测模型。选择成本预测方法，进行成本预测，制定目标成本。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前，就已在项目利润的高低上有初步的了解，选择成本低、效益好的最佳成本方案，并能够在施工项目成本形成过程中，针对薄弱环节加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。
　　成本管理由生产经营决定成本，逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展；向企业的预测决策领域渗透；向技术质量管理等方面扩展。树立新的成本管理理念将是搞好企业成本管理工作的前提条件。
　　(二)建立责任成本中心
　　建筑施工的房地产企业普遍存在成本管理责任不明确的现象，项目经理认为成本管理是财务部门的事情，而实际上财务部的人员对施工技术不是非常精通，根本无法控制成本。建立责、权、利相统一并承担经济责任的责任成本中心是控制成本的有效措施。
　　建立工程项目成本预测评估制度，科学合理地确定各项目标成本指标、是现代企业成本管理的特征。
　　建立纵向到底、横向到位的目标成本管理体系，在制定目标成本时，要根据市场和企业实际，通过成本预测，考虑企业的经营条件，拟定企业经营目标成本，力求符合实际，贴近实际，具有可控性。签订纵向到企业法人项目经理部各班组、个人；横向到企业法人(项目经理、书记)各分管领导各业务部门个人的目标责任合同。按照奖罚对等的原则，实施重奖重罚，真正形成全员、全方位、全过程的立体式动态成本管理，不断提高成本效益，实现资本的保值增值。
　　(三)加强成本管理的过程控制
　　1、严把资金控制关
　　建筑施工的房地产企业从事房地产开发建设周期长，垫付资金量大，资金回笼速度相对于一般性生产企业也慢得多，因此资金控制是成本控制的重要一环，以防止出现“烂尾楼”现象。资金控制一方面要求公司经营流程的合理化，另一方面，控制开发周期也至关重要。
　　2、制定各种材料的消耗定额，把好材料采购关
　　建筑施工的房地产企业成本中材料是整个房屋成本的重中之重，材料成本一般占到整个工程成本的65%左右，制定各种材料的消耗定额，搞好材料成本控制对降低成本，提高经济效益有重要作用。
　　3、严格材料收发手续
　　对进场的各种材料,由现场材料管理员认真检查,与材料的型号、规格、数量、质量标准核对无误后,填写材料入库单,为加强监督作用,入库单上必须有两人以上签字方为有效。采取必要的经济手段,鼓励各施工班组及施工人员回收再利用废旧材料,配合以相关的竞赛活动,推行收旧利废工作日常化,保证企业经营成本控制目标的实现。
　　4、加强人工费的核算和管理
　　建立一支专业技术水平高,人员稳定,技术工种齐全的劳务队伍,必要时也可采取公开招标等形式选拔合格的施工队伍,可以提供工作效率,缩短工期,降低人工费的支出。
　　5、加强质量管理,采用新设备新技术
　　质量是企业生存的必要条件。要想实现最低质量成本就应该严格按照施工组织设计进行施工,提高工程质量的一次成优率,尽量避免窝工、返工所带来的损失。随着施工技术的不断发展,施工过程中使用一些新的技术和设备,可以节省材料和节约时间,大大的削减工程成本,缩短工期,生产出高质量高技术的精品工程,树立良好的企业形象。
　　6、建立完善的内部控制制度
　　项目经理部应紧密结合工程的特点,制定出合理可行的控制依据,建立起具有约束和激励双重作用的内部控制制度。
　　7、做好预算成本和实际成本的对比分析
　　项目完成后,立即将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核,评定施工项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩,并依次给予相应的奖励和处罚。
　　规范成本构成和形成机制,提高成本报告的真实性、准确性、及时性,堵塞成本管理中的各项漏洞,努力实现低成本、高质量、高效益的发展战略,推动建筑施工的房地产企业成本管理,使企业的发展迈上一个新台阶。