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开发商口中的“深圳东”
在5月16日国家发改委的新闻发布会上，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示，关于粤港澳大湾区规划，目前规划纲要正在制定过程中，很快会出台实施。其他相关的政策措施，也大多处于制定过程中，将会成熟一项推出一项。粤港澳最重要的一环，深圳，更是受到了全国极大的关注。而在深圳旁有一个区域均价不足1.5w，被开发商称之为“深圳东”……
关注深圳房价的朋友，估计对这张图都不陌生，这张图最近火了：
图上连续19个月“断崖式”下跌的深圳房价，仔细看不过是一个月几十块钱的变化。最近一两年的深圳，几乎一直维持着5.5万左右的均价。而从3万到5.5万，也不过才用了一两年时间。这波涨幅的深圳房价，让深圳一跃站到了全国房价第一梯队。
“环深”这个词，也和环京、环沪一样，迅速热了起来。
我们今天要说的，便是环深的重要一角，与深圳接壤的惠州惠阳，即我们前边提到的所谓“深圳东”。
首先要阐述的是探访惠阳的四个原因：
1、惠阳与深圳接壤，不像中山要依赖跨海的深中通道。
2、有轨道交通相连，虽未开建，但几乎不会流产。
3、惠阳限价不限购，外地人有购买资格。
4、不足1.5w的均价，低于环深其他区域。
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东进的深圳，西连的惠阳
在展开正文之前，我们先来了解一下惠阳，以及惠阳和深圳之间的联系。
惠阳，惠州市下辖区。紧邻深圳坪山，是惠州市唯一与深圳、东莞相邻的县区，早在2013年就已完成撤县建区。惠阳，1262平方公里，是深圳全境面积的60%。不仅有大量的土地，国内知名的大亚湾也位于惠阳，并拥有几乎匹敌海南的海景资源。
△图为惠阳和深圳＼东莞＼惠州＼香港＼珠海＼中山的位置关系
除了距离深圳近，惠阳最大的优势应属与深圳之间的交通几乎无缝衔接：
高铁：惠州南—深圳北，每天68趟班次，G/C/D字头列车混发，平均20分钟一班。
公路：广惠高速、惠大高速，丹梓大道、坪山大道，惠阳中心城区到达坪山的通勤时间在30-45分钟。
地铁：深惠地铁14号线，深圳段已由发改委批复，并于2018年1月开工，同期报批的惠州段因跨城报批被驳回，后改由惠州申请报批中央，二次驳回概率较小。该线由深圳市中心福田岗厦始发，途径大运新城、坪山新城，覆盖深圳东进的全线，可想而知，这是多值钱的一条线。同时可换乘其他线路抵达保安、南山、龙华、光明等区域。惠州段目前计划设三站，白云、草洋、惠州南站。
△图为深圳14号线（惠州段）线位初步方案
交通的密切相连仅仅是表面，深东进【2016】1号文件，也就是《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》早已经在2016年6月8日对外释放，而东进出深圳第一站，便是惠阳。
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出发惠阳
从深圳出发，不足半小时，便是比亚迪所在的坑梓，从坑梓下了高速，向东几公里便是惠阳地界。
进入惠阳，目之所及，大部分都是一排排高密的建筑物。除了少数已经完工外，大多都还处于主体工程或二次结构阶段，远远看去一片绿布。塔吊在旋转，泥头车在轰鸣。拉着钢筋、水泥、石材、电梯等等建材的货车，在路上几乎不停的出现。这样的场景其实很难和城市的白天联系在一起。因为国内大部分城市白天都是禁止施工车辆、大货车进市区。
惠阳在售的重点项目有大约十几个，部分项目，我们仅仅简单的转了转，在此不在浪费笔墨。我们把这次主要说的几个楼盘大概的标注在一张地图上，以供参考：
△图为楼盘分布示意图
碧桂园深荟城，可以说是占据绝对第一位置的楼盘。进入惠阳，远远就可以看到碧桂园经典黄的建筑物，停车场的广告牌上，写着几个大字：“坪山下一站，价格少一半。”这里就是我们今天的第一站。
△图为碧桂园沙盘
深荟城是惠阳最靠近深圳的楼盘，也是最靠近14号线地铁，待建惠州第一站白云站的楼盘，4月底开盘时，去化非常好。除了剩下部分尾货大户型，基本没剩下什么房源。即便如此，售楼部仍然是一片火热。仍然有大量前来找房的客户。
△图为碧桂园装修标注
△图为碧桂园样板间
虽仅有一万+的房价，但碧桂园的装标倒是不低，不过徒有内部的精装修和景观示范，和周围周围连中小型饭店都不好找的外部环境，形成鲜明对比。
很显然，这里的房子几乎是没准备卖给惠阳人。
距离白云站800米，这是一个由香港老板开发的楼盘。二期在售，离碧桂园深荟城只有1.5公里左右。在惠州当地，这已经是万城的第四个楼盘了，在当地有一定的知名度。但是相比国内知名的开发商来说，几乎没有什么品质和追求可言，基本上就处于本地N线开发商，盖了房子卖掉就好的状态。
△图为万城名座售楼部
项目已是尾盘，并在去看样板间时路途中遇到了入住业主维权，“反对加建，还我阳光”被挂在了阳台。笔者后来咨询了当地的从业人员，得知开发商想在项目旁边加建两栋住宅，或许是挡住了前期业主的采光和通风。虽然置业顾问说已经取消不加建，但管中窥豹，小开发商相对不靠谱的理论并没有在此地有所改变。
距离白云站1.5公里。
壹方水榭相对于前边两个楼盘，距离深圳稍远一些。这个楼盘按照地理位置来看几乎已经基本连上惠阳城区，和后边我们看的保利同在内环路上，路对面就是恒大在惠阳收购的2000亩27洞棕榈岛高尔夫度假村。
△图为壹方水榭沙盘区
项目中介分销人数庞大，沙盘被围得水泄不通，置业顾问和中介分销，你一嘴我一嘴一起介绍。介绍内容爱听不听，跟交钱没关系的问题，最好别问，没有耐心回答。要看样板间？自己去吧，没功夫带看。
嚯，自己看就自己看，可你猜怎么着，去样板房的电梯都要排队，电梯一来，一窝蜂冲进去。
样板间里参观者的密度更是像午饭时间的快餐厅，比售楼部里人密度大的多。
在这家项目探盘的过程中，中介一直在渲染的南京看房团一次定了60套房，虽不知真假，但至少现场的气氛很紧张的，我们确实看到了有不少外地人在看房。但是这个楼盘火，并不是因为它的品质高，而且它有大量的小户型在售，满足了深圳刚需、投资客低首付、高杠杆的需求。
而和前边不一样的是，在这个楼盘，我们没有拿到一张纸质的户型图，没有混到任何吃的，更是连一口水都没有见到。
距离白云站1.5-2公里。
一河之隔就是保利阳光城，而当我们到了保利阳光城的时候，看到最显眼的便是挂在售楼部外的【广场销售人员[非项目销售人员]请勿相信！】的条幅。
△图为保利售楼部外
很明显，广场销售人员就是指分销中介。但事实上并没有见到如壹方水榭一样大量中介围堵。
之前开盘的保利，去化也很不错，目前和碧桂园差不多只剩下大户型。和北方不少城市的保利相比，这家保利无论在产品和服务上都做得还算比较规矩。前期业主已交房。保利阳光城的总占地面积有21万㎡，分四期开发，而壹方水榭才8万㎡。同一条路上，一个大开发商大楼盘，一个小开发商小楼盘，孰优孰劣，不用多说。
△图为保利在建中
△图为碧桂园沙盘
天樾湾临近惠州5A级红树林景区，主打是旅居概念，一期是可以望海的，但不能玩海。并且因为紧邻大亚湾石化区，所以路上很多石油车。其实旅居氛围并不重。
围着这个红树林，不仅仅是碧桂园的这个楼盘，还有很多其他小开发商的楼盘，他们打的口号都是深圳短途旅居的需求。但是楼盘的人气都很一般，第一是深圳通勤较为麻烦，周围也没有什么相应的商业配套。这一带都没有沙滩，只有去到小径湾、巽寮湾才有沙滩。可售可看的房子不多，不再赘述。
△图为碧桂园在建的楼栋
△图为附近海岸没有沙滩
星河丹堤是惠阳的超级大盘，距离惠州南高铁站2公里，近2000亩的大盘。这个楼盘也横跨惠阳和大亚湾开发区，备案限价也是两个区域共同管理，但因为此片区内基本没有竞品，前期自己卖的价格高，所以在备案价不超过片区的１０％这样的限制下，星河丹堤一样可以卖到1.8-1.9万，远远高于惠阳正常1.5万的备案价。
△图为星河沙盘
因为星河地产的品牌、项目的商业配套（永辉超市、电影院、临街商铺）、华南师大附中、附小、附幼的加持。而且项目本身的运营能力做得不错，楼盘口碑较好，二手房也同样高于其他楼盘。但很显然，在惠阳这个教育资源这么稀缺的地方，即便星河占据了所有睡城该有的东西，虽然星河丹堤总体来说在当地非常优质，但它距离未来地铁的终点站仍然很远，从环深置业的角度还是要输于白云新城板块。
△图为星河尾盘特价房
△图为星河内部环境
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观后感
看完之后，感慨良多。一一来说：
关于看房：在惠阳，大部分楼盘没有混上水喝，这一点是市场热，非常明显的信号。
关于政策：惠阳不限购，但限售3年，利率非常高，首套已经上浮3成，二套更是上浮40％。但起码还可以用杠杆，也算是给部分投资客一个支点。相比较需要全款或摇号的城市，惠阳准入门槛低。同时当地政策为了抑制借钱借卡炒房，必须使用本人对应名字的卡刷才能买房。
关于交房标准：惠阳并没有进入全面精装化时代，比如碧桂园精装交付（双合同），同片区的保利却是毛坯交付，而壹方水榭也是毛坯交付，却能跟开发商协商带装修交付，装修款付款不同优惠还不一样，按揭1000元／㎡，分期700元／㎡，全款500／㎡。不少楼盘偷面积严重，一套百十平甚至可偷30平。
营销抢客：惠阳大部分楼盘即便在市场热，去化易的情况下，也都有在做分销联动，此行中的壹方水榭和文中没有提到的荣盛御湖观邸颇为明显。几十家中介同时参与分销在其他城市非常少见。
投资客：因为深圳的高房价，甚至坪山已破４Ｗ，让不少惠阳楼盘开盘大热，大量投资客集聚，售楼部停车场以及周边大量的粤B牌照车，带着节奏使本地人也在躁动，跟风投资。
限价：惠阳限价是要求项目不允许超过周边均价的10%，限价非常严格，监管也严格，没有出现先按照精装高备案价备案，再拆分房子和装修两份合同销售的破限价。所以就出现同一片区不同品牌价格一致、同一楼盘不同楼层价格一致。
片区分析：在惠阳我们大致走了三个片区，其一是白云新城片区，既白云一路一带，沿着地铁的路径，第二是大亚湾开发区，第三则是小径湾、巽寮湾一带。
很明显，从旅居的角度来看， 小径湾、巽寮湾媲美海南的沙盘和海景是不二之选。华润有完整的配套，融创收购的海湾半岛项目则是户户看海。
而白云新城，几乎在售的楼盘都可以步行20分钟内到达深圳14号线惠州段的站点，个别楼盘只需要步行5分钟。从投资接盘以及环深睡城的角度，白云新城绝对是最优的选择。
开发商：惠阳仍然处于部分开发商占有土地绝对权的阶段，当地企业太东就是一个最好的例子，太东集团不仅仅自己开发了多处楼盘，部分土地也合作或出让给了外来开发商，比如我们前边提到的星河丹迪，土地就和太东有密切的关系，以及我们前边提到的碧桂园，也不止一个项目来自于太东。
提到碧桂园，不得不说碧桂园可能是惠阳目前风头最劲的开发商。
△图为碧桂园惠阳楼盘分布图
仅仅一个惠阳，碧桂园就有十几个楼盘，虽然相比较华夏幸福一拿几万亩，碧桂园小巫见大巫。但车开在惠阳的街头，随处可以看到碧桂园的广告“深圳东进，就住碧桂园”，但这么大数量的楼盘，就像华夏幸福的雄霸环京，碧桂园即便是无法雄霸整个环深，但至少雄霸惠阳是没有异议的。
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是价值洼地还是坑？
相比较环深的其他片区，惠阳价格算不算高呢？
△图为惠阳和环深周边价格关系
我们来看这张图，东莞凤岗距离市中心南山、福田、罗湖虽然相比惠阳明显近得多，但价格也高的多，普遍在2.5以上甚至3的区间。而且凤岗是没有轨道交通的。
而长安的个别楼盘距离深圳地铁的终点站仅有1公里左右，这样优势的区域房价也自然水涨船高，卖到了3万。
再看惠阳，虽然距离罗湖较远，大约有40公里，但距离坪山以及龙岗非常之近，而坪山龙岗已经占到了4W+的位置，不足1.5w的价格、轨道交通的对接和不限购政策，显然让惠阳成为了至少近期，我们可以在深圳周边可以看到的洼地。
而且深圳的市中心从罗湖——福田——南山，一路西进，再西进就是海，只能往东走，那么龙岗、坪山新城的机会就来了。
龙岗、坪山新城的小工厂老板、工程师、各行各业的白领都需要解决住房问题，而相比坪山，只是开车多十几分钟，或者是坐一两站地铁的问题，然后就可以买到更舒适、更大面积的小区，所以惠阳成为下一个燕郊、花桥、成为环深的睡城，只是时间问题。
惠阳当地的新房限价后，虽然市场大热，但尚没有出现，几个人抢一套房子的现象，二手房因此也没有出现和一手房房价倒挂。整个市场属于临近起飞，但缺少那么一个引爆点的阶段。
那对于一点即着的惠阳市场，不限购已经成为推动市场火热的一把刀。当全国的刀都已经放下，而只剩下惠阳这把刀矗在空间，这把刀是不是该被放下？
那惠阳的不限购还能维持多久呢？
随着深圳的房价，逼得刚需越来越多的向环深外溢，粤港澳大湾区的规划逐渐浮出水面露出真容，惠阳将会何去何从？我们拭目以待。
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