人防车位使用权转让不受法律保护

对于中信水岸城二期业主的疑问，惠州人防办公室回复，人防车位不能交易转让，开发商和业主签订的使用权转让协议是个人行为，不受法律保护。

人防办公室：

人防车位的使用权转让不受法律保护

目前开发商并不是防空地下室产权人，使用防空地下室需要到人防部门申请领取人防工程使用证，目前人防工程使用证的期限是5年。也有部分观点认为所以开发商根本无权出售人防车位使用权，更不可能出售使用权20年、50年甚至70年。车位能否销售的唯一标准，就是能否办理产权登记。

本周三上午，南都记者咨询惠州市人防办公室，对方表示，人防区域内的车位的所有权是国家所有，但具体是国家哪一个部门，现在还未明晰，但人防车位办不到土地证，只能给予使用权，这和房子的70年使用权不一样，如果你的房子没办证，类似于小产权房，就是违建。

对方还表示，业主和开发商签订的使用权转让协议，年限是10年或者70年，人防办公室无法监管，“但政府一旦有特殊需求，人防车位将会被无条件回收，所以人防车位不能交易、流通，其潜在风险就是一旦政府回收，损失的就是业主，对于平时的管理，人防部门的职责就是每年检查其设施能够保留战时的人防状态即可。”

惠州人防办公室表示：业主和开发商签订的人防车位使用权转让协议，是个人行为，不受法律保护。

而开发商建设人防工程则是强制性要求，在2010年惠州市政府颁布的《关于进一步加强和规范我市防空地下室建设和易地建设费收费管理的通知》不建设地地下人防工程，基础埋置深度3米以上(含3米)9层以下的民用建筑，应建防空地下室面积大于1000平方米的，按应建防空地下室面积每平方米1500元的标准缴纳人防工程易地建设费。

房管局物业科：

人防车位使用权转让只能是租赁关系

惠州市房管局物业科科长李克立对于人防车位的归属权解释称，国家支持企业、社会资本参与人防工程的建设，但投资建设主体和单位只是拥有收益权和管理使用权。

李克立说，人防工程是国家所有，而且是强制性要求，不建设人防工程，开发商则要缴纳异地人防建设费。所以人防车位产权既不属于开发商也不属于建设单位和业主，没有产权就无法交易、购买，购买使用权也是产生了实际的交易风险，“我理解的使用权转让协议也只能是租赁关系，但国家法律规定租赁合同最长期限不能超过20年。”

一位不愿意透露姓名的业界观察人士也表示，转让70年使用权和出售使用权意义上并没有不同，但不同就在于有产权的车位出售的是产权，而人防车位，卖的则是使用权，也是开发商投资建设人防工程的收益权，“实际上就是20年，20年以后开发商的主体、股权以任何方式发生变更或者转让，都会产生问题，法律上对于使用权的界定也是模糊的。”

上述知情人还表示，租赁合同有效期最长为20年，而到了20年之后，再续租的话，恐怕就不是现在这个价格了。况且，谁也无法保证在这20年里会发生怎样的变故。这就迫使不少房产公司采取以租代售，名为出租，实为出售的变相之举。

律师说法：

转让使用权是钻法律的空子

惠州九韬律师事务所主任邹朝贵表示，永久使用权无论是在有产权的房屋亦或是无产权的人防地下车位中都是不存在的，人防工程规定是谁投资、谁受益，但战时政府要无条件收回。平时开发建设单位可以通过出租的方式来收益，但因为产权是国家的，所以不能出售。

其转让使用权实际上这是钻法律的空子，按照法理上去分析，是谁投资、谁受益，开发商主导的人防地下车位不是国防经费去建设的，那开发商投资了，就有权利要求收益。但是这个人防车位的归属又是国家的，通过出租的方式来签合同，但根据合同法规定，租期最长不能超过20年，而签订转让使用权则是钻法律的空子，一方面绕开了合同法的规定，另一方面也规避了人防地下车位，其所有权是国家的事实。

惠州卓凡律师事务所律师曾环钦也表示，因为目前开发商并不是人防工程的产权人，而使用权是依附于所有权的；更重要的是，开发商自己也是人防工程临时使用者。开发商长期出售、出租人防车位没有法律依据，所以只能采用转让使用权的方式。

(原标题：人防车位使用权转让不受法律保护)