江苏省高级人民法院民一庭有关预售商品房被查封后开发商能否解除合同的司法政策

开发商与购房人签订商品房预售买卖合同之后，在购房人尚未领取房产证的情况下，因购买人结欠其他债权人的债务导致预售的商品房被查封。对于查封的性质、效力以及此后因购买人违约，开发商能否解除预售合同，实践中争议很大，我们提供江苏省高级人民法院民一庭相关政策供参考。

最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年3月1日联合发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号，下称《通知》）第15条明确：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。

对于此查封的效力，江苏省高院民一庭俞灌南庭长在2016年全省民事例会上，指出：（1）依据《通知》第16第2款、第18条的规定，预查封的效力等同于正式查封；（2）预查封情况下，预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。只有符合《通知》第14条第2款关于“被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的（发生违约情形），在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除”的规定情形，才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定，依法定解除合同。

2017年江苏省高级人民法院民一庭《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》第47条对此问题，提出两种观点讨论：第一种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除和约定解除情形的，对其主张予以支持。第二种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除情形的，对其主张予以支持。出卖人主张符合约定解除条件要求解除合同的，人民法院不予支持。

江苏省高级人民法院民一庭但是此后在《房地产调控背景下房地产纠纷风险防控及司法对策研究》一文中，针对因预查封引发的商品房买卖合同解除纠纷，认为：预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致截除合同，但根据国土部、建设部法发(2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国上资源房地产管理部门协助执行若干问题的题知》第十四条第二款的规定：被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳上地出让金的(发生违约情形)，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。据此，在预查封情况下，只有符合法律规定的解除情形、才能允许当事人依据合同法第九十四条的规定，依法定解除合同。

同时，江苏省高级人民法院民一庭在同期的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》一文中，对此问题，再次提出倾向性的意见： 首先，根据最高人民法院、国土部、建设部法发【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十四条第二款第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。其次，预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和使用权转移登记的请求权，一旦该请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。但是根据《通知》第十四条第二款的规定，被执行人在规定期限内仍然未缴纳全部土地出让金的（发生违约情形），在人民政府收回土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除，据此，只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事人依据合同第九十四条的规定，依法定解除合同。

综上，目前江苏省高级人民法院民一庭的倾向性政策是：1、预查封等同于正式查封。2、预查封后不允许开发商与购房人协商解除，或者按照合同约定解除条件解除合同，而是只能按照合同法第九十四条的规定，在符合法定解除的情形下，行使法定解除权。3、在预查封等同于正式查封的情况下，对于同一标的物不同法院或者债权人申请查封的，按照采取执行措施的先后顺序进行执行的规定，开发商不享有优先于第一查封人的优先受偿权。

▲徐建律师

▼姜巍律师

徐    健

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姜  巍

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