山东尚群律师事务所
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【主文】
转自：永修法院、烟语法萌
目前，房地产开发企业
对地下车位的处置
通常采取租赁和使用权转让
两种方式。
那么如果购买人和
房地产开发企业签订了
《地下停车位使用权转让协议》，
这实际上是否是租赁合同，
超过二十年的，
超过的部分是否有效？
近日，永修县人民法院受理
一起确认合同无效案件。
案情回顾 2018年2月8日起，原告吴某与被告江西某房地产开发有限公司签订了《地下停车位使用权转让协议》，约定：被告同意将其投资建设的某小区内的某个地下停车位的使用权转让给原告，如果原告在签订了本转让协议后没有在该小区选购到满意的住宅房屋，或选购到满意房屋后因被告原因造成原告最终没有与被给签订正式的《商品房买卖合同》，则被告同意解除本转让协议并退回原告已交全部款项，双方互不承担违约责任；转让使用期限自车位移交之日起至该车位所对应的国有土地使用权出让期限届满之日(2083年11月23日)止，该车位使用权转让费总额为人民币17万元；原告明确并充分知晓，按照该车位所在地方政府的现行规定，该车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，原告对此无异议，且不得以此为由解除本协议或者主张本协议无效或要求被告承担任何责任。 协议签订当日，原告一次性支付了17万元转让费。2018年3月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。 现原告认为，上述《地下停车位使用权转让协议》约定的转让标的为不动产使用权，而非所有权，故该协议虽名为使用权转让协议，实为租赁合同，而根据相关规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，《转让协议》的租赁期限应为自签订之日起（2018年2月8日）至2038年2月7日止，超过部分无效；超过期间的转让款（租金）应当返还给原告。遂向法院提起诉讼。 而被告认为，其投资建设涉案地下车位，该车位不计入公摊面积，不是人防车位，不属于全体业主享有，故其对车位享有所有权；《转让协议》真实意图为财产转让，明确约定了买卖标的、支付方式、使用期限、定金条款等买卖合同的特征，并已实际交付，合同已经生效，国家税务部门也是按照财产让渡协议的性质向被告收取了企业所得税而非租赁税，《转让协议》为财产让渡协议而非租赁协议，原告主张超过20年无效并返还20年以后的使用权转让费没有法律依据。因此，被告对案涉车享有所有权，依法可以处分，双方签订的转让协议不属于租赁协议，合同合法有效并且已全面履行完毕，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。
那么，《地下停车位使用权转让协议》
到底是不是租赁合同呢，
超出的费用应不应返还呢？
经审理，法院认为，本案中被告销售的地下车位系被告单独投资、建设，不属于小区的共有建筑面积，也不属于人防面积，被告已取得地下车位的规划许可证，并就车位销售收入向税务机关缴纳增值税，因此被告对本案诉争的地下车位享有独立的所有权、使用权、收益权，其将使用权转让给原告的行为属于有权处分行为，双方签订的《地下停车位使用权转让协议》未违反法律、法规等强制性规定，属于有效合同，至于转让有期限系因土地使用权有期限，故合同届满至土地使用权期限届满为止。
合同签订后，原、被告均按合同约定履行义务，原告没有证据证明其与被告签订转让协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的几种情形，因此对于原告要求确认合同无效的诉请不予支持。对于原告主张诉争合同实为租赁合同的意见，本院认为合同在签订时已经明确为使用权转让合同而非租赁合同，其使用期限也是依据土地使用权的期限，不符合租赁合同的特征。
综上所述，原告主张要求确认车位系被告租赁给原告于法无据，不予支持，其要求返还使用权转让款的诉请亦不予支持。
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