开店的人都特别讲究一个人气，有人气才有生意；但是，是不是选择店址的时候，找准人多的地方就好呢？其实也不尽然。
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不同品类的选址 规律差别很大
选址一定要针对不同的品类制定不同的选址策略，肯德基和小肥羊的选址规律差别很大，肯德基的选址方法如果照搬照套不同品类一定会付出严重的代价。
肯德基是快餐代表而小肥羊是中餐代表，肯德基选址讲究经过新址门前的流动的客流量和捕获率，而小肥羊选址首要考虑商圈的存量居民的数量、品质和消费偏好。
所以，好的选址，并不一定是租金高的地方，而是和店铺的定位相符合。
很多人好奇：为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场？
星巴克非常清楚自己的定位：精品咖啡。
所以选址一定要能够体现其形象和逼格。当初星巴克初进中国时，最先将店址选在北京和上海，就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。
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商圈和位置是完全不同的选址要素
很多人觉得商圈就是位置，位置就是商圈，其实不然。
商圈侧重的是某个固定范围内的常驻人口的数量和品质、年龄结构、消费偏好等人口的研究，更多的是看你的产品品类是否和消费人群吻合，商圈有市级商圈、区级商圈、居民商圈、办公商圈、学校商圈、旅游商圈、交通枢纽商圈等或者几种元素的组合。
如商住办（商场+住宅+办公）、商住（商场+住宅）、商办（商场+办公）、办学（办公+学校）、住游（住宅+旅游）等等。
根据商圈不同要素类型而区分的不同商圈类型，每种商圈类型都有自己的特点和顾客群体；
而位置是一个商圈内的具体点位，侧重点位前的人流量、方便性和接近性，一个商圈内的位置有很多个，具体的有千分点、A点、B点、C点，不同点位代表不同的客流水平和方便性接近性水平差异。
商圈选对了但位置选不对，或位置选对了但商圈选不对，都有可能出现亏损。
选址时是商圈优先还是位置优先，需要考虑很多因素，包括产品品类特点、盈利模式、租金承受能力、战略战术需要等。
一般来说，如果是偏向中餐类、客单价较高、翻台慢的餐饮品类，商圈优先于位置；而偏向快餐类、客单价较低、翻台快的餐饮类别，位置优先于商圈；而介于两者之间的简餐，则需要同时兼顾商圈和位置。
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用数据提高选址效率
餐饮选址踩点并不是去简单看看周边人流量，商圈繁荣度就可以的，而是首先选一个目标。
这个目标和你自己经营的店的情况越相近越好，包括面积、人均、客群结构、运营品类，把它定成你的竞品，通过分析它的经营状况来判断你落地后经营状况的大致情况，这个店面的位置和你想要选址的位置同导向、同地段最好。
人均是很容易获取的，所以要注意测算高峰期的人流，中午11点到下午2点，晚上5点到8点，要监控1周然后算出每日的平均人流，这样就能算出这家店的日均收入状况。
计算公式1：5天总入店人流/5*人均*30=月预计营业额
计算公式2：（周一各时段店名门口人流*各时段捕捉率+周三…+周日）/7*人均*30=月预计营业额
有了可预期的营业额后，就要考虑投资回报周期了。
虽然一般来说8-16个月的回报周期算是正常的，但16个月实际已经算回报周期较长了。
不同业态的毛利不同，自助餐的毛利很低，高端餐饮的毛利就比较高，大众性餐饮的毛利可能只能做到55%左右。
费用上，人工成本占营业额的17%-18%是正常的，低值易耗品的测算在营业额的8%-1%。达到理想的投资回报周期，翻台率是一个需要重点考量的指标。
计算公式：投资额/餐位数*0.7*人均*30*翻台率X—费用=8~16* 这个公式中的系数：0.7来自于我们长期的实践积累，因为顾客到店不会完全按照店里安排的餐位坐，4人座经常坐2个人，8人座会坐6个人，餐厅内所有餐位全部坐满的情况是很少有的。
如果大台过多，这个系数还要变成0.6。
如果你算出翻台率要200%甚至300%才能达到8~16个月的投资回报周期，这样就要反过来考虑这个地段的人流能否支持你达到这么高的翻台率，你的品牌势能是否能够达到这样的引流效力，这些数据就是支持你判断这个位置是不是可以选择开店的依据。
数据来源：天财商学院
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