法拍房又出问题了！
前几天一个朋友紧急联系我
说，“昨天拍了一套房子，今天才看到”，
朋友说第一次买没经验。交了20万保证金，拍中一套联排别墅，
居然还会出这事？
我定睛一看，乖乖，租约至2036年12月30日！
我心想：还能怎么办？解除租约啊。
这么明显的字，还用红色标出来的你都没看到!
法院大多是不负责解除租约的。
法院公告注明：按现状交付，且原则上买卖不破租赁。
长租约大多是原房东搞的鬼。正常人租房子，没人会签20年。
朋友说，那我不想要房子了。可不可以和法院说，把押金退给我。
妹妹，你当法院是咱家开的啊，人家怎么可能让你说退就退！
赶紧想办法ba，先做个应急处理！
我问，房子里面有人占用吗？
朋友说，没人占。就一毛坯房，连个人影都没有。
“那赶紧找个人搬进去，先把房子占了”
再去找执行法院看看如何解除租约。
也只能这么办了，拍前干啥去了。
好在房东没找人把房子占了，不然房子都进不去。
作为有法院公信力做背书的法拍房，遇到这种恶心的长租约也只能认命吗？不，坚决不向恶势力低头！要拿起法律武器保护自己。
律师说法：
有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个普遍的难题。法院如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。
此外，如果上述房屋在法院查封后出租人与承租人突然签订一次性10年或20年租约，类似做法很显然出租人主观上是恶意，承租人是否存在恶意要根据具体情况进行判断，包括审查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金还是分期支付租金，是按市场价格计算租金还是内部折扣价计算租金等等，如果承租人主观上存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么竞拍人就要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。
小编整理了司法拍卖房占用情况分类及相应风险等级，各位根据风险高低做好心理和实战的准备。比如，另一个朋友就非常稳，看中的房子市场价6折，既有租约又有占用，而占用人拒绝沟通。第一轮竞拍看没人和他竞拍，直接放弃了，等第二轮再说。
所以说，还是花点时间和精力做好前期尽调，别到最后房子没买成还送保证金，赔了夫人又折兵！
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