第七节 房地产开发经营业务的所得税处理
一、房地产开发经营业务的概念（了解）
企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。
在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2.
开发产品已开始投入使用。
3.
开发产品已取得了初始产权证明。
二、收入的税务处理
（一）企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等
开票方式
收入处理
纳入开发产品价内或由企业开具发票的
全部确认为销售收入
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位
开具发票的
可作为代收代缴款项进
行管理
（二）收入的实现规则，具体按以下规定确认：
销售方式
税务处理
1.一次性全额收款
实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的
实现
2.分期收款
按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现
3.银行按揭方式
按销售合同或协议约定的价款确定收入额
（1） 首付款应于实际收到日确认收入
（2） 余款于银行按揭贷款办理转账之日确认收入
4.
委托方式销售
（1）支付手续费方式：按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）
视同买断方式：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
企业与购买方签订销售合同或协议
销售合同或协议中约定的价格和买断价格中的较高者
企业、受托方、购买方三方共同签订销售
合同或协议
受托方与购买方签订销售合同或协议
买断价格
（3）
采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式的：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
企业与购买方签订销
售合同或协议
销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除
企业、受托方、购买
方三方共同签订
受托方与购买方直接
签订销售合同
按基价加上按规定取得的分成额
（4）采取包销方式
包销期内
可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现
包销期满后
尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款
方式确认收入的实现
【例题·单选题】2019 年 8 月，某房地产公司采取基价并实行超基价分成方式委托销售开发产品，假设截止当年 12月 31 日，房地产公司、中介公司与购买方三方共签销售合同的成交额为 5000 万元，其中房地
产公司获得基价、超基价分成额分别为 4200 万元和 500 万元。房地产公司企业所得税的应税收入是（ ） 万元。（2019 年）
A.4200 B.4500C.4700 D.5000
【答案】D
【解析】房地产开发企业采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（三）视同销售的确认
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，按以下方法和顺序确认收入（或利润）：
（1）
按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）
由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）
按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。
（四）企业销售未完工开发产品
1.
先按预计的计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（先看房屋性质，再看房屋区域）
房屋性质
地理位置
预计利润率标准
非经济适用房、限价房、危改房
省、自治区、直辖市和计划单列市人民政
府所在地城区和郊区
不得低于 15%
地级市城区和郊区
不得低于 10%
其他地区
不得低于 5%
经济适用房、限价房、危改房（不受区域限制）
不得低于 3%
2.
待完工后，企业结算实际毛利额，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
3.
从事房地产开发的企业在月(季)度预缴企业所得税时，其销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定计算应纳税所得额，在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》中的“特定业务计算的应纳税所得额” 栏次填报。在 2021 年以前，填入此行的金额是“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额”；而从
2021 年1 季度开始，填入此行的金额为“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额”。（2021 年新增）
【解释】预缴土地增值税会计处理如下:
借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款
待开发项目达到完工条件，确认相应的收入及成本，结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目： 借：税金及附加
贷：应交税费—应交土地增值税
也就是说，房地产开发企业已缴纳但未计入损益的税费在预缴时即可扣除，既减轻其资金压力，又减少其汇算清缴时纳税调整的工作量。
（五）未完工先租的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。总结：
高频考点
要点
代收款
看开票方式（价内或企业开具，作收入，否则不做）
收入实现规则
一次性付款、分期付款、按揭、委托销售（4 种方式下收入确认：收
清单、较高价格、买断价格、基价加分成等）
视同销售
判断是否视同销售、顺序确定收入（15%）
销售未完工开
发产品
毛利率的确定（看房屋性质及区域：3%-5%-10%-15%）-房开企业预缴
土地增值税等可扣
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