新版《重庆市物业管理条例》(下称条例)即将于5月1日起施行。该条例有哪些亮点？施行后将带来哪些变化？4月29日，市人大常委会召开新闻发布会，就市民广泛关注的相关内容进行了解读。
条例历经四审在我市地方立法中罕见
市人大城环委主任委员屠锐在会上介绍，早在2002年，重庆市人大常委会就制定了《重庆市物业管理条例》，我市现行的《重庆市物业管理条例》是2009年5月21日市三届人大常委会第十次会议审议通过的，自2009年10月1日起施行。
屠锐介绍，从此前了解的情况看，物业管理主要存在业委会产生难、监督难，对物业服务企业监督难，公共收益监督难，物业专项维护资金使用监督难等问题，原有条例急需修改完善。
2018年11月，新版《重庆市物业管理条例》（修订草案）提请市人大常委会第七次会议审议。2019年11月，该条例经市五届人大常委会第十三次会议审议通过。“条例从初次审议到4次审议通过，历时一年时间，召开数十场座谈会，收集的意见、建议数千条，这在我市地方立法中是极为罕见的。”
条例有四大特色亮点和三方面重要制度设计
市人大常委会法制工委副主任张山介绍了条例的四大特色亮点和三方面重要制度设计。
该条例的特色亮点一是突出党建引领，提升基层治理水平；二是优化制度设计，推动解决业主大会“召开难”；三是突出监督约束，努力让业主委员会成为业主的“代言人”；四是加强信息公开，推动物业服务企业成为业主的“好管家”。
该条例的重要制度设计包括规范物业收费、强化监督管理、管好共有资金等三方面，其目的分别是营造和谐关系、提升服务质量和保障业主权利。
“物业服务收费是广大业主普遍关心的问题，也是现实生活中业主与物业服务企业矛盾的焦点之一。”张山表示，条例在地方立法权限内作了细化完善，包括规范前期物业服务费、授权相关部门制定管理办法、规范收费标准调整等。
条例还对业主委员会的职责作了全面规定，对公共收益的管理和使用进行了规范。
配套文件正抓紧制定将陆续出台
市住房城乡建委党组成员、副主任郭唐勇在会上表示，市住房城乡建委正在组织相关区住房城乡建委，市、区物业协会等单位和行业专家抓紧制定并陆续出台《业主临时管理规约示范文本》《业主大会议事规则示范文本》《前期物业服务合同示范文本》等条例配套文件，保障条例顺利实施。目前《物业服务合同备案等七个备案程序示范文本》《前期物业服务承接查验协议示范文本》已经印发。
根据条例相关规定，4月3日，市住房城乡建委与市民政局联合印发了《2020年推进物业管理融入社区治理工作方案》明确：2020年底，主城各区80%以上的社区将成立环境和物业管理委员会。
关注八大关键词》》
关键词 业主大会
业主总人数百分之二十以上可申请召开
一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。
筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。
筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。
关键词 业主委员会
鼓励进行任中审计和离任审计
业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一名单数成员组成，每届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。
鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员，依法履行职责。
鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。
关键词 监事委员会
负责监督业主委员会工作
业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。
关键词 物业服务费
未入住的标准另行制定
前期物业服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。
业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业应当书面催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按照约定申请仲裁。
关键词 车位
每户业主总计购买不得超过两个
建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过两个。
车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
关键词 物业专项维修资金
使用超十万元时应当引入第三方评审
业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设部门代管，存入银行专户。
对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。
关键词 公共收益
主要用于补充物业专项维修资金
公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。
物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。
关键词 民宿
可以利用小区住宅开展住宿服务
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。
市、区县（自治县）人民政府及相关部门应当根据本地实际，加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。
解决三大矛盾焦点
4月29日召开的新闻发布会提到了一个数据——因物业管理引发的矛盾纠纷在各类矛盾纠纷中占比很高，在有的社区已经达到60%以上。
物业管理中有哪些矛盾焦点？新版条例如何规定？对此，重庆日报记者进行了采访和梳理。
焦点1 “开发商历史遗留问题”如何避免？
条例规定，移交的物业必须权属明确、资料完整、质量合格、功能完备，水、电、气、消防、绿化等方面的配套设施必须经综合验收合格。
物业服务企业和建设单位应按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同进行查验，并签订承接查验协议；查验应当邀请业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘请专业机构协助进行。
物业服务企业必须在规定时限内办理物业承接查验备案，违反移交和查验规定给业主造成损失的应依法承担赔偿责任。
焦点2 改变物业用途需要遵守哪些规定？
条例规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，还须具备消防、安全、卫生等必要的条件，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等主管部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。
对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督的具体管理办法，由市人民政府另行制定。
焦点3 乱搭乱建怎么禁止？
条例规定，“损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构”的行为由区县住房城乡建设部门负责查处。
“占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物的，破坏或擅自改变房屋外观”的行为由规划自然资源部门负责查处。
“擅自占用绿地或擅自移植、砍伐小区树木”的行为由城市管理部门负责查处。
在实际工作中，一个违法行为可能同时涉及规划、城市管理和住房城乡建设等各个领域。“这需要各个部门分工负责，密切配合。”郭唐勇认为。
（本版稿件由记者颜若雯、实习生苏畅采写）
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